博鳌特写朱中一谈房地产税与行业转型

来源: [观点网] 时间: 2015-08-26 00:00

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朱中一指出，开征房地产税首要做的应是精简和合并税种，如房产税和土地使用税等。

观点网 8月10日，中国房地产业协会原副会长朱中一做客2015博鳌房地产论坛直播间，以资深行业观察者的身份就当前房地产一些热点问题作出回答。

就在此次专访前几天，最新调整过的十二届全国人大委员会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。外界分析普遍指，这意味着房地产税通常会在2017年底前获得通过。

朱中一在接受观点新媒体采访时也认为，房地产税在2017年通过立法是存在可能的。曾在部法规司有长期工作经验的他表示，全国人大委员会把房地产税列入计划，说明房地产税基本是成熟的。

对于房地产税，朱中一指出，开征房地产税首要做的应是精简和合并税种，如房产税和土地使用税等。同时在开征过程中，要减轻流转环节的税收，促进市场的平稳发展。

具体而言，减轻流转环节的税收，有多套房子的人把多余的房子推向二手房市场或租赁市场，可以培育、发展二手房市场和租赁市场，同时解决一部分人的住房问题。

不过朱中一也表达了对房地产税的不确定性。“法律出台有一个过程，可能是2017年或稍后一点时间。这既取决于法律本身的成熟程度，也要看当时的宏观经济形势状况。”

其中他指出，开征房地产税需要有几方面工作须加强，包括不动产登记和全国的住房信息联网，确定税率和免征的范围，以及做好原有房地产价格评估等，工作难度相对较大。全国人大预算工作委员会、财政部应向有关部门及社会征求意见，达到吸收意见、引导预期的效果。

除了房地产税，随着房地产市场从增量市场进入存量市场，行业出现分化，“转型”也成为行业上下游企业探讨的课题之一。

朱中一表示，房地产行业已进入了增速平稳期、结构调整期、政策完善期和品质提升期，宏观正在向“新常态”转变过程当中。1-6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，商品房销售额增长10%，其中部分三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。

谈及行业转型的方向，朱中一建议称，房地产可以利用“互联网+”的发展态势，来推动行业的转型与创新，带动产业链的变革。

“房地产从策划、投融资到规划设计，从营销、材料设备采购、物业管理、社区服务到租赁服务，都可与互联网结合。”

朱中一举例称，房地产是资金密集型行业，通过“互联网+众筹”渠道可以筹集资金，并了解到购房者的需求，进而根据这些需求来开发“定制式房子”，实现业态细分。同时，利用建筑工业化和信息化的高度融合提高住宅产业化水平，也将成为行业下一步关注的问题。

他总结道，由于城镇化的持续推进等原因，未来十几年，房地产行业平稳发展的基本面没有变。但是，房地产行业首先要提升产品的品质，提供人性化的服务，以更符合老百姓的需要。

以下是观点新媒体对中国房地产业协会原副会长朱中一先生的采访实录：

观点新媒体：房地产税法列入立法规划已差不多半个月，这个话题大家的讨论也比较多。您觉得它对房地产行业将会带来什么样的影响？对于市场层面又会带来哪些方面的变化？

朱中一：房地产税已经说了好长时间了。如果从物业税开始说，那时间就更长。而房产税，我记得2010年的政府报告就已提及，2013年的十八届三中全会讲的是加快房地产税立法，并适时进行改革。作为十八届三中全会通过的一项改革，列入十二届全国人大的一档立法计划是理所当然的。

对房地产税的立法，我有几个观点。第一，国家对税收改革有四句话：简税种、宽税基、低税率、严征管。现在涉及到房地产的税费比较多，所以第一步应该是精简、合并税种以及有关费用，能够精简、合并的尽量合并，如房产税与土地使用税等。

第二，在开征房产持有税的同时，要减轻流转环节的税收，因为过去流转环节的税收比较多。这样做的第一个好处，是能让有多套房子的人把多余的房子推向二手房市场或租赁市场；其次是能够促进市场的平稳发展，因为投机性炒房肯定会减少，可以抑制投机炒房。

第三，房地产税作为地方税，开了这个税种以后，地方财政多了一项稳定的收入，可以适当地减轻过去地方政府过度依赖房地产和土地出让的行为。

当然，开征房地产税，有些基础性的工作是必须要加强的。第一是不动产登记和全国的住房信息联网；第二，需要确定税率和免征的范围；第三，要做好对原有房地产价格评估，这项工作难度也比较大。

在确定房地产税的时候，国家的立法估计定一些大的原则，具体的税率或者是起征点、幅度，这需要由地方人民政府，甚至是城市人民政府来定。

另外，房地产税2017年通过立法是存在可能的，但也不完全。我在部法规司工作的时间比较长，全国人大把房地产税列为一档计划，说明这个项目基本是成熟的。但法律出台有一个过程，可能是2017年或稍后一点时间。这既取决于法律本身的成熟程度，也要看当时的宏观经济形势状况。

全国人大预算工作委员会、财政部要提出一个比较成熟的稿子后，应向有关部门和社会征求意见，之后全国人大常委会根据各方面的意见认真审议修改并通过。征求意见的过程有两个好处，一是征求意见的过程是完善法律的过程，把有益的意见吸收进来；二是可以引导预期。如有多套房子的人，要考虑是推向二手房市场还是推向租赁市场，抑或自己持有，他要平衡一下。这样可以减少群众的意见，也有利于社会的稳定和市场的稳定。

观点新媒体：近期股市震荡，上证指数从5000多点降到3600左右。市场上出现从股市获利的人转移至楼市，但在股市失利的人也影响了购房，您如何看今年股市、楼市之间转换的关系？

朱中一：股市和楼市的关系，是我比较关注的。股市、楼市都属于老百姓的投资渠道。房地产行业本身是资金密集型的行业，在联合国的国民经济分类和发达国家的国民经济分类中，金融、保险和房地产作为一个大的行业分类的，也就是说房地产行业是准金融类的行业，所以这种关系自然是比较密切的。

美国2008年的次贷危机，也是由于房地产金融衍生产品泡沫破裂而引发的。所以，房地产行业应该关注资本市场的变化。

股市和楼市我认为有两种关系。一种是所谓的“翘翘板”关系，如果股市好了，有些人可能不买房子，去投股市；如果股市跌了，房地产的增长速度快了，老百姓就去投房地产。另一种关系是滞后关系，股市好了就将股市里挣来的钱去买房子。四五月份股市涨得快，深圳一些人将挣来的钱去购房，这也是深圳前段时间房价涨得快的一个原因。但是6月中旬以后，一方面深圳市的房地产市场政策进行了调整，另一方面股市跌幅比较大，导致原来有些计划购房者首付都付不起了，购房的计划就推迟了。

观点新媒体：今年博鳌房地产论坛的主题是“转变时期的中国房地产”，这个转变不仅仅是房地产本身，房地产上下游行业从金融到营销代理、中介机构等等，大家都在谈转变。“转变”成为当下各个行业在付诸行动的一种常态，您如何看待这种发展趋势？

朱中一：这次会议用了“转变时期的中国房地产”作为主题，我非常赞同。实际上“转变”这个词已经讲了一段时期，作为政府方面讲得比较规范的词是“转型与创新”，会议用了一个比较直白的词是“转变”。

转变时期的房地产，我更关注的是转型与创新。所谓转型，从国家层面而言，宏观经济正在由三期叠加向新常态的转变过程当中。去年4月我也提过，房地产行业进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期，这就是行业的转型。

转型里头也包括业态的细化。同时怎么样利用互联网+的发展态势，来推动行业的转型与创新，带动整个产业链的变革，也是大家必须要关注的一个趋势。因为每当一项新的科学技术发明创造的时候，它对整个的经济社会的变革带来的影响、主要正能量是相当大的。当然也有冲击的，比如我们最早感受到的是电商对商业地产的冲击。

其实，房地产从策划、投融资到规划设计，从营销、材料设备采购、物业管理、社区服务到租赁服务，都可与互联网结合，我们应该以更积极的态度来迎接这种改变。

我觉得这里面有两个问题很重要。第一，房地产是资金密集型行业，怎么样通过房地产金融产品的创新来拓宽房地产融资的渠道，或者利用众筹这种渠道来筹集资金，通过互联网+众筹还可了解购房者的需求，又根据购房者的需求来开发定制式房子，这对行业影响是比较大。

第二，怎么样通过互联网与建筑工业化的结合，推进住宅产业化？房地产项目过去的施工方式是传统粗放的，资源能源浪费也比较大，有些跑冒滴漏的质量通病一直很难解决。怎么样利用建筑工业化和信息化的高度融合和住宅产业化，从规划设计开始，到整个施工来提高住宅产业化的水平，提升住宅的质量，我认为这也是行业下一步要关注的问题。

观点新媒体：在这样一个转变的时代，房地产朝前发展的方向，在您的预判里面能否有一个简单的概括？

朱中一：一是由于城镇化的持续推进等原因，未来十几年，房地产行业平稳发展的基本面没有变。但要实现平稳发展，还要各有关方面的共同努力。比如，既要稳定当前的消费和市场，又要抓好长效机制的建设，尤其要强化地方政府的责任。

二是我们的业态要更加细分，更加符合社会发展的需要，更加符合老百姓的需要。这里首先是住宅地产的品质要进一步提升，和更好地提供人性化的服务。另外，要培育新的业态，如产业地产、旅游地产、养老地产等等。像旅游这一块，过去是观光旅游，现在老百姓衣食住行问题基本解决以后，他们由观光旅游向观光、休闲、度假旅游转型，那么我们就要提供相应的产品，如探索开发一些分时度假、分权度假或旅居类的产品，满足广大老百姓的需要。又如养老问题，我们国家的基本方针是以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑。我们开发的产品要适应这些养老方式的需要。

养老行业中，现在当务之急的问题有这么几个，一是95%左右的老人是居家养老、社区服务的，既有的社区怎么样进行适老化的改造，这个面广量大，涉及到资金、技术和相关权利人的利益等问题。另外一个，根据国家的规定，新的小区要按照人均0.1平方米来配建养老服务设施，但是现在好多开发企业还不知道，地方政府也没有大力推进，但这项工作确实不能再推迟了。如果新的小区不考虑这个因素，老龄化那么快，将来新建小区建了不久，又面临改造问题，这些都是问题。现在万科、保利等开发企业在建一些居家养老、社区服务、机构养老为一体的复合型社区。有些单位参与些机构养老的开发、建设运营管理与服务，我希望大家共同来探索。