融创业绩会：孙宏斌眼中的那些荒唐事儿（更新实录）

来源: [观点网] 时间: 2015-08-25 16:30

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与目前国内多数房地产企业忙着转型及贴标签不同，融创在这方面却鲜有动作，一心一意地专注于房地产主业，因为在老孙眼中，这些都是荒唐的事儿。

观点网 真性情、心直口快一直是外界给予老孙的性格标签，在经历过两宗轰轰烈烈的并购案后，孙宏斌俨然已成为媒体眼中的“红人”，哪里有孙宏斌哪里就有“长枪短炮”。

这不，在8月25日于香港举行的融创中国2015年中期业绩发布会上，还未入场的老孙就已经被一圈媒体围堵了。或许在老孙眼中，这仅仅只是一场“热身运动”，只言片语的回答与随后业绩会上的侃侃而谈形成鲜明对比。

是次与孙宏斌一同现身业绩会的还有融创中国执行董事兼执行总裁汪孟德以及投资者关系部总经理高曦。

集众多故事情节于一身，融创中国的业绩会从来都不需要脚本。从两大并购案中脱身后，抛给孙宏斌的问题似乎都颇有“后并购时代”的特点。

据孙宏斌介绍，融创今后依然会坚持“拿地”与“并购”两条腿走路，虽然经历过两次不太成功的收购，但这些经验已经化身为融创的优势。尤其是在国内经济下行明显的情况下，房地产行业并购机会将进一步增多，对房企而言，具备并购能力非常重要。

而与目前国内多数房地产企业忙着转型及贴标签不同，融创在这方面却鲜有动作，一心一意地专注于房地产主业，因为在老孙眼中，这些都是荒唐的事儿。

那些荒唐的事儿

“首先我们是看好房地产这个行业的，虽然目前很困难，三四线库存大，一二线地价高，但房地产行业排名前列的企业利润也是过百亿的，可以看出这个行业还是不错，融创希望能够在房地产行业做深做透。”对于房企的转型与多元化，老孙给出了上述看法。

在他看来，不管轻资产、众筹、互联网＋，还是时下风头正盛的分拆物业上市都是很荒唐的事情。

“为什么大家热衷于分拆物业上市，因为市场给了很高的市盈率，但我们重视物业公司是希望能够给客户更好的服务，物业公司本身的收费就不是很高，想挣钱的话，服务可想而知。”

孙宏斌以办学类比解释称，房企做物业就跟办学一样，办学不该挣钱，要是挣钱的话办学质量肯定会下降。作为融创来讲，目前还是希望把物业服务做好。因而，未来的发展中，融创将成立“融创物业服务有限公司”整合旗下物业体系，推进物业服务能力提升。

对物业上市没有任何“非分之想”的孙宏斌一再强调，未来融创更希望能够把地买对，把产品和服务做好，因为房地产还是很有空间的行业。至于互联网＋，老孙甚至戏言其并不知“＋”的含义所在。

当问到对轻资产的看法时，孙宏斌再次使用了“荒唐”一词。他认为，房地产买块地卖出去本来就是轻资产，之所以变成重资产是因为卖不出去。“用别人钱做是轻资产，用自己的钱就是重资产这是很荒唐的。”

显然，融创的发展重心并不在“贴标签”上，围绕着房地产主业的拿地、投资才是孙宏斌眼中的正事儿。

“房地产行业最缺的是投资能力，对城市以及项目的判断才是最核心的，有好项目的话，成本高一点也不是事儿，所以众筹也是挺扯的。”

事实上，一心想在房地产主业上大展拳脚的融创今年已经新进入南京、济南等城市。至于未来的拿地的策略，孙宏斌称，融创将十分小心，合适的就做，不合适的就算了。而目前融创关注的依然是有产业支撑，人口和资金导入型城市。在关注土地市场的同时，也会延续强势的并购扩张。

和佳兆业仍会有合作

一个有趣的公关细节是，在融创业绩会的前一日，一则关于孙宏斌密会郭英成的小段子在业内传播。虽然在文中的末尾标有显眼的“虚构”一词，但在业绩会上，当事人孙宏斌却主动坐实了这一消息。

孙宏斌透露，昨日其与佳兆业主席郭英成以及行政总裁郑毅进行了会面，说聊话题正是未来合作的可能。

“我们希望在深圳能有合作，我相信我们会在深圳有合作。”孙宏斌如是指出。对于佳兆业看法，孙宏斌的口径也比以前乐观。他否定数月前不看好佳兆业的看法，认为现时其债务问题解决已经比较容易了。

实际上，偏爱一二线城市的融创对于广深市场已经垂涎许久，早前并购佳兆业便被看作是融创入主的绝好时机，然而佳兆业复杂的债务关系最终让融创望而却步。不过，孙宏斌指出，融创依旧在密切关注广深市场。

两次并购流产，老孙也痛定思痛地进行了反思。其感叹，由于对绿城及佳兆业的收购失败，在此基础上融创已经有了充足的并购经验。

因此，孙宏斌特别强调，未来如果有目标会针对具体城市具体项目采取不同的并购计划，而不是像之前一样用打包公司全部资产的方式进行。

“现在经济压力比较大，并购的机会会越来越多，尤其是小公司。我们在这方面确实有特别大的优势，其实并购市场的口碑、影响力挺难做的，很多公司在找我们谈合作，尤其是北京、上海，只要有公司要卖，我们基本上是最先知道的，因为我们名声好，一是价格可以谈，最主要是买完了以后反悔的话还退。”孙宏斌的一席话，引得会场笑声不断。

回归到并购标准时，孙宏斌的回答不免官方：“第一土地价格是要合适的，其次要符合我们的战略，很多三四线城市融创也不想去。”

以下是融创中国控股有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：融创今年新进入到南京、济南，还有哪些城市是融创看中的？对于广深市场今后会以怎样的形式进入？

孙宏斌：新的城市我们还会再看，但是会很小心的，如果进一个城市的话，就希望在这个城市能做深、做透。因为城市选择不是说没有对错，融创现在进入的城市比较少的，在已有的城市都有很多优势，我们希望在新进的城市也能具备这样的优势。

不管是进入广深，还是进入其它的城市，方式都不太重要。无论是通过公开市场拍卖，还是通过并购，最主要的方式还是要合适，就像我们进入成都是通过并购的方式。

现场提问：现在越来越多的房企都在尝试多元化和转型，但融创在这方面的比较沉默，您怎么看待房企的转型？融创今后在这方面会不会有一些尝试？

孙宏斌：首先我们看好这个行业，虽然这个行业现在很困难，三四线城市房子不好卖，一二线城市地太贵，但是总的来说，这个行业还是挺大的行业，全国前几名的利润都超过100亿，很少行业有这么大规模的，这是一个10万亿规模的行业。所以我们希望能够把这个行业做深、做透，能够有优势，我觉得把一件事做好就挺好的。

现场提问：刚才介绍中也提到，融创在物业方面将会有所提升，现在房企的物业分拆上市也比较热的，融创是否会有这方面的想法？

孙宏斌：我一直觉得物业公司分拆上市是很荒唐的事，我们也很重视物业公司，希望物业公司能给业主带来更好的服务。现在国内物业公司的收费都不是那么高，想挣钱的话，物业公司的服务就会受影响，我觉得物业公司就应该是把服务做好。

为什么大家都热衷于上市？就是因为现在市场给了很高的市盈率，我不知道为什么。举个例子，物业公司就像学校一样，办学就不应该挣钱，因为要挣钱以后，教学质量肯定就下降了。如果你有钱的话，就多请点好的老师，把基础设施做好一点。做房地产不挣钱了，然后弄物业去上市挣钱，作为融创来说，我们还是希望能够把地买对，把产品做好，把服务做好。因为房地产还是一个很大的行业，还有很多空间。

现场提问：融创刚刚发行了50亿的公司债，未来融创还有没有计划在境内继续发一些债？这次融资是想用更低成本的资金替换高成本的资金，还是收购土地或者并购？

孙宏斌：发债的话，如果有机会我们肯定还会再发。现在不管是境内还是境外的发债，都是要替换一些过去成本比较高的债，基本上都是在还旧债。现在公司现金流比较好，我们现在希望把利息降一点，把负债结构做得合理一点，多留点现金在账上，将来有新的机会出来的时候能主动点。经过我们这几年努力，融创已经特别安全了，我们账上有很多的现金，钱一直花不出去。

现场提问：融创在城市选择上有没有一些标准？

孙宏斌：至于说到城市选择的问题，我们现在也在看很多城市，例如深圳、广州、西安、武汉、成都等。但进入一个城市我们是非常小心的，首先是经济比较好，要有产业支持的城市；第二汇集能力比较强的，人口比较多。现在很多城市人口已经不增长了，甚至有些城市人口是净流出的，这个城市的房地产一定会有问题。

而且我也相信中国的城市化进程的趋势是大城市越来越大，一些小城镇没有产业支持的话，它也是没法发展。所以我们对城市的选择，经济是非常重要的考量。现在我们主要就是看两方面，一是资金是不是净流入的，而是人口是不是净流入的。因为只有经济好的地方，有产业的地方才能吸引资金。北京、上海大家都知道好，我相信北京、上海的销售都没有问题，但是最大的问题是地太贵。我们在看很多城市，但是我们会很小心地进一些城市，一旦进入一个城市我们就会把它慢慢做好。当然我们选择城市的标准也是比较严格的，也希望按照原来的战略，去一个城市就在这个城市做到一定的地位和影响力。

现场提问：今年李克强总理提出互联网+概念，地产圈很多房企都在做“互联网+房地产”的尝试，包括腾讯、平安等也以互联网众筹等方式进入到地产领域，您对这些“互联网+房地产”是怎么看的？另外，融创有没有相关的措施？

孙宏斌：互联网是什么意思我知道，但是互联网+是什么意思我不知道。我觉得互联网确实是一个划时代的工具，影响了很多环节，但互联网+是什么，我真的不太懂。

房地产行业里面，很多人都在说转型，我一直不知道我们往哪儿转。转型有几方面，一是大家都在说的轻资产，轻资产就是一个很荒唐的说法，因为房地产就是轻资产的，买地盖楼卖出去，这不就是轻资产吗？为什么是重资产？因为卖不动，买地买错了卖不动了就变成重资产了。随着行业的发展，土地越来越少，应该持有一些东西，应该更加加重它，持有一些回报率比较好的东西。

后来，我看到他们说的轻资产就是用别人的钱做房地产就是轻资产，用自己的钱就是重资产，这也是很荒唐的。我觉得融创没法转，要是觉得真是好项目的话，自己投了以后就挣钱，如果不是好项目的话，用别人的钱，亏了以后心里也不舒服，所以这也是为什么融创现在的合作越来越少？因为你拿一个好项目不容易，还是要用自己的钱。还有一种转型就是众筹，融创现在不缺钱，缺的是好项目。我觉得这个行业最缺的是投资能力、对城市以及项目的判断是最核心的，有好项目的话，成本高一个点根本不是事，要是拿一个破项目的话，即使没有资金成本，也会亏钱，所以我觉得众筹这些东西也挺扯的。

我还是希望我们真的能够在这个行业里面拿特别好的项目，对城市的判断也特别好，产品能力也特别强，服务也特别好，然后在这个行业里面再发展。当然我们也许是比较落后的，但是没有哪个行业中前8名利润像房地产一样都超过100亿。我相信将来不管是“互联网+”还是“互联网-”，还是将来消失以后出来一个别的东西，大家都得住房子，我相信改善型需求还是挺大的。所以我没觉得需要转型，我也看不到往哪儿转。

现场提问：融创有一半的项目是通过并购方式获得的，这样土地成本会比较低，能带来多少利润？这些利润会在什么时间点逐步反映出来？另外融创的待售物业帐面价值在往下降，如果新的土地储备没有快速增长的情况下，融创会不会下调销售指标？

孙宏斌：现在整个经济的压力特别大，我们还是要让公司安全，不合适的地一定不拿，把钱放在账上，或者说用这个钱还点债，让资金利息低一点。账上有现金，首先保证安全，然后有机会的话我们还得有能力。

并购方面，当所有的公司都挺好的，所有的地都卖得很好的时候，并购的机会就比较少。现在经济压力比较大，并购的机会会越来越多，因为很多的公司现在其实是压力特别大的，尤其是小公司。我们在这方面确实有特别大的优势，其实并购市场的口碑、影响力挺难做的。很多公司在找我们谈合作，尤其是北京、上海，只要有公司要卖的，我们基本上是最先知道的，就是因为我们名声好，一是价格好谈，最主要是买完了以后反悔的话还退，这是很难的。

再次，大家知道我们对市场的判断能力，当时并购绿城的时候，市场是非常艰难的，但是我们并购了以后市场就好了，深圳也是，我们看好佳兆业以后，深圳马上就好了。另外，我们的执行力很强，去年一年时间，我们公司一半以上的管理力量都在绿城，融创也没受什么影响。今年上半年我们有一半以上的管理精力在佳兆业，我们这边同样不受影响。我们不光自己的活干得还不错，还把别人的活都干得挺好。

至于我们下一步的土地储备问题，你不用担心的。通过并购获得的土地储备比公开市场要好一些，融创现在的土地储备做三五年也没问题。但是如果发展慢一点，我们也认了，这个阶段一定是要把风险控制住了。

现场提问：现在很多企业找融创合作，您选择合作的标准是什么？

孙宏斌：现在很多小公司要想卖的话，肯定是现金流出问题了。现金流出问题的公司有两类，一类是有价值的，一类是没价值的。我们要看的话一定是看有价值的，就是土地价格是合适的；第二就是要符合我们的战略，很多的三四线城市融创也不想去。我觉得并购公司跟买块地是没有什么区别的，并购的公司现金流有可能会比买地还会好一点，因为它很多项目都在开发过程中，但是判断起来，合作起来也会比较难一些，但我们很包容，包括绿城和佳兆业的团队，昨天晚上我们吃饭的时候，郭英成和郑毅也在。

现场提问：昨天和郭英成聊了什么？和佳兆业的关系怎么样了？

孙宏斌：我们希望在深圳能有合作，我相信我们会在深圳有合作。

现场提问：和佳兆业的合作会从已有项目开始，还是全新项目？

孙宏斌：我们要合作的话，可能广州、深圳的可能性大一些。我们跟佳兆业有合作的话一定是在项目上合作的，整体的合作是没可能性的。

现场提问：最新内地股市波动会不会影响下半年楼市的表现？

孙宏斌：房子是一个必需品，我不觉得股市对房地产市场有多大影响。我觉得目前这个情况反而是好事，大家对股市会心存敬畏了，不会说一直涨的。

现场提问：之前跟九龙仓有些误会，这会影响到今后的合作吗？

孙宏斌：我们和九龙仓一直合作挺好的，上次我在这里骂了他们以后，我们跟九龙仓也有很多的沟通。当然我觉得骂人是不对的，但是有一点，我觉得九龙仓还是一个特别好的企业，包括和绿城的合作还是很大度的。我们跟九龙仓过去有两个项目合作，一个是上海的玉兰公馆，还有一个原来杭州的之江一号，以后我们还是会跟九龙仓有合作，因为它是比较市场化的企业。

现场提问：下半年融创有8个项目将会推出，预期这8个项目的去化率、毛利率会怎么样的？对公司下半年整体的贡献如何？

汪孟德：下半年我们的销售主要是为明年、后年贡献利润的。我们现在在售的项目毛利率基本上都会在20%以上。现在账面的毛利率偏低是因为原来我们收并购，包括这些财务政策引起的。其实我们项目实际经营的毛利率都在20%到30%。

至于销售的情况，我们每个项目所在的城市都是比较好的，达到我们原定的660亿元销售目标不是问题，我们会综合考虑。当然我们的销售目标会考虑我们有没有合适的发展机会，包括我们还要看整个项目的收益情况来做些调节和调整，但是这个销售目标对我们来说是没有任何问题的。

现场提问：经济下行的风险特别大，今年下半年在去杠杆方面有什么想法？

汪孟德：调整负债结构是需要一个过程的，因为这里面每一笔都有一个期限，我们希望通过一年多一点的时间，或者是到明年年底之前，能够整体调整

现场提问：从绿城开始到今年的佳兆业，融创今后整体股权并购的可能性大不大？

孙宏斌：以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。我们觉得今年下半年还会有很多这样的项目并购，或者说是小的公司的并购，融创最近也有几个项目在谈。

现场提问：佳兆业资金链断裂的问题还没解决，如果与其有合作的话，是哪方面的合作？是出资还是提供团队？

孙宏斌：融创不会出资。我们有好项目就合作项目，其他的事不管。

现场提问：您刚刚也说上海、北京的地块比较贵，所以您现在是安全为上，所以您不去拿那个地？还是因为您觉得这两个一线城市的房价都有回调的可能？

孙宏斌：我觉得北京、上海、深圳这样的城市价格大幅下调的可能性没有，不拿一线城市的土地，主要是地价太贵了，现在房价不回调，再涨10%、20%，它还亏钱。在北京、上海，开发商去年、前年买的地基本上都挣不了钱，即使房价涨上来了也挣不了钱，这是一个挺大的问题。

一线城市的市场肯定是没问题的，最主要就是地太贵了。过去我对一线城市的信心就是房价肯定要涨，在单价2万的时候往3万、4万涨，现在卖到单价10万还不挣钱的时候，我认为一线城市就不能做了。

三四线城市就是市场有问题，地不要钱你也做不了。所以二线城市我们在找一些价值洼地，要找到哪些是价值比较低的地方，因为这些城市经过这么多年以后迎来变化了。

比如说成都，它过去为什么那么难呢？就是因为供求关系不平衡，供应量太大了，尽管它每年都卖2000多万平米，一个非常大的数额。但是成都这几年的供应都少于2000万平米，这也是一个机会。所以我们要找到这种供求关系比较好的洼地。

当然，每个人的判断都不一样，但是我想如果大家都判断一样的话，可能你就没钱挣了。现在大家都要去一线城市，我就躲开一点，一线城市再好的地方，价格贵了它都不好，或者说你再好的东西，大家一抢，这个价格就不对了。而且我不相信这个价格能一直这么涨。

现场提问：融创现在主要在拿二线城市的地，这对公司之后的毛利率是不是会有一定的压力？

孙宏斌：融创现在毛利率没有压力，上半年毛利率低主要是结构性的原因。融创上海的项目毛利率很好，苏州、无锡的毛利率都比较差，一平均的话，你可能觉得比较低了，但是苏州项目少了以后，毛利率就上来了。

二线城市毛利率要是不行了，我们也不会去，融创的账一定会算得很细。

现场提问：您之前曾说过佳兆业将永远都复不了牌，您还有信心和它合作吗？佳兆业有机会复牌吗？

孙宏斌：双方即使合作也是在项目上的合作，公司整体上的我们不可能合作了。我看不到佳兆业复牌的机会。

现场提问：您刚刚说并购的机会大，公司在并购上面的资金有没有这样的预算？

孙宏斌：肯定有并购上的资金预算，融创现在账上有很多钱，而且也希望，没有好机会就多放点钱，等有机会的时候就有能力做。

很多人觉得我们老把精力放在绿城和佳兆业上，其实公司有一半以上的项目都是并购来的，像盛世滨江，当时的标的额是95亿，绿城才60亿港币，佳兆业才40亿港币，包括香溢花城那个也有40多个亿，融创其实有特别多的并购。

现场提问：有没有具体的并购额度预算？

孙宏斌：现在账上有那么多钱花不出去。但并购是有合适就弄，不合适就算，现在一定是安全第一，这是毫无疑问的。中国的任何一个行业，任何一个企业都应该把安全放在第一位，因为不知道经济下行的时候会出什么事。

现场提问：上半年很多房企都说下半年会很好，下半年会加大推盘，您刚才也讲到下半年的经济压力是很大的，那您认为下半年的市场是怎样的？可以说一下楼价的走势吗？

孙宏斌：我一直对这个市场不乐观，不仅是下半年，对明年也不乐观，去年也不乐观，我一直是比较悲观地对整个市场。

价格真的不好说，因为每个城市差太多了，每个城市的每个项目也差太多了。但是我想说这个行业现在已经变成一个很正常的行业了，任何人都可能赔钱，任何人也可能挣钱，不是所有项目都涨的，包括我们自己的项目也是，有的项目肯定会涨，有的项目可能会保持不变，有的项目也许会降一点价，都有可能，要根据当时的情况。

另外融创的现金流一直特别好，过去大家可能关心我们的现金流，现在看这两年，我们基本上属于想花钱花不出去的状态，现金流也挺好的，很安全。所以下一步觉得这个经济形势不好的时候，融创争取能够拿到好的机会，在这个过程中一定会有很多的机会，但是别把这个机会弄错了，小心一点，抓住一些好的机会，我相信我们会挺好的。