国美系地产整合重启住宅转身商业千亿资产疑题

来源: [观点网] 时间: 2015-08-25 00:43

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重启地产整合，在“文化与娱乐”元素的加入挑起诸多期待的同时，转型后的国美如何在综合体扎堆中突围，则是其无法回避的疑题。

观点网 在帕拉蒙黑色幽默神作《华尔街之狼》中，小经纪人“乔丹”成功演绎了从菜鸟到资本大鳄的惊天逆袭。

在中国资本圈，国美当家黄光裕一度被喻为中国版“乔丹”，当其进入出狱倒计时之际，沉寂多年的国美地产板块19日再发声。

“5年内净资产超千亿”的地产蓝图，能否助力黄光裕在峰回路转处再次复制“乔丹”的满血复活，这是其抛出的一个疑问号。

从住宅到商业

早前5月份，国美内部做出战略调整，未来国美地产板块将以新型的商业综合体的开发和持有为主要形式，包括智能写字楼、提供消费体验的商业场所以及能满足办公需求的酒店式公寓等。

聚焦方向的调整也意味着曾经一度占主导的住宅开发将从国美系地产业务中淡出，而“新商业”则成为后黄光裕时代的宠儿。

对此，国美控股集团地产板块总裁于星旺日前在接受媒体采访时指出，随着地产行业“黄金时代”的过去，购房需求的主力也将逐渐从刚需转向改善，伴随土地价格不断上涨，住宅开发的利润空间正在不断被压缩。

这样看来，楼市大环境根本性的改变，是国美系地产从住宅到商业转身的关键因素，而其地产雄心却不仅仅局限于此。“国美对地产板块的重视和投入是超越以往的。”于星旺表示，国美地产板块的短期发展目标——5年内净资产超千亿。

又是一个千亿大蛋糕，而其背后的基石则是分散在6-7个独立公司之中的地产“存粮”，其中包括鹏润地产、国美地产、玖号置业等。

随着上述地产业务的整合，于星旺明确指出，“各企业还是独立核算，但在方向、战略、产品、成本控制、市场等方面将会统一管理。”

其实，在于星旺此次明确指出国美系地产整合方向前，经过4年多的纠葛、扯皮、公堂诉讼，国美电器曾经的商业地产旗舰项目、近60亿元出售给海航置业的国美商都也重回囊中。

“这个项目太大，发展平平，资金比较紧张，海航集团也没有做起来，国美商都对于它来说算个烫手山芋。国美电器还想把商业地产做起来，所以又还给了它们。”一位接近国美电器的人士称。

而上述动作则被市场认为是对黄光裕在狱中确定的“以物流仓储地产、商业地产开发为国美地产业务未来核心方向”思路的执行。早在2013年9月份，国美电器曾传出“500亿元投资物流地产”的计划。

千亿资产疑题

虽然市场对于国美系转型商业还存在诸多疑问，但其千亿资产版图的首个项目已然落定在长沙湘江玖号商业综合体身上。

“这个加入了大量文化和娱乐因素的商业地产项目将有别于目前国内的绝大多数商场。”据于星旺此前介绍，湘江玖号将在明年春节正式开业，项目总投资约20亿元。

相关资料显示，作为长沙滨江新城的低密度商业综合体，湘江玖号容积率仅为1，总用地面积约6.3万平方米，总建筑面积约11.2万平方米。

该项目拥有近一公里长的湘江景观岸线，规划布局家居生活汇、滨江酒吧街、双层时尚购物街、儿童世界、美食娱乐街等五大商业街区，周边已有万科、保利、恒大、世茂等多个房企楼盘。

作为新尝试，湘江玖号将在商业街区设有类似迪士尼乐园的花车巡游，并将这个节目与婚庆仪式相结合，“既吸引游客，也能盈利”。

“毫无疑问，作为国美系地产转型的代表性尝试，对于湘江玖号的入市我们拭目以待。”长沙某业内人士在接受观点新媒体采访时表示。

据观点新媒体了解，在主推的新型商业地产模式中，国美将加入文化、旅游元素，或者一些具有当地特色的其他元素，“我们计划2-3年时间内，在一二线城市建成5个类似地标式商业综合体”。

重启地产整合，在“文化与娱乐”元素的加入挑起诸多期待的同时，转型后的国美如何在综合体扎堆中突围，则是其无法回避的疑题。

对此，上述业内人士对观点新媒体指出，“遇到压力是必然的，而这更多考验的是国美系地产团队的操作能力和运营能力。”

其实，翻看国美地产系十年地产沉浮录，对其业务中断的惋惜声不绝于耳，“国美自身的执行力很强，如果战略和方法得当，国美地产方面应该会有较大的作为。”

国美从2005年正式发力房地产，是年首次折桂内地首富的黄光裕曾发出了“拿出100个亿砸向地产，让鹏润地产成为第二个国美电器”的豪言壮语。

此后，黄光裕控制的多家房地产公司在全国“跑马圈地”，在2008年中关村增发方案中，鹏润地产曾指出自己的土地储备超过1亿平方米。当时该数据也一举超过了碧桂园等多家知名房企成为中国最大的“地主”。
只是事情后来的发展出人意料，原来“超万亿”的土储大多只是和乡镇政府草签协议，随着北京市土地一级开发工作基本交给了各区政府自己的土地储备和开发公司，鹏润这些土地储备大多成空。

而这以后鹏润地产由黄光裕胞妹黄秀虹掌管，但随着黄光裕身陷囹圄、国美系股权更迭之争，以及近两年国美业绩的下滑，国美系房地产业务就逐渐从业界的视线中淡出，甚至还曾一度传出国美将退出房地产业务的消息。

“当初国美应该是将房地产业作为集团未来的利润增长点进行培育，且国美对于商业地产也有自己的发展规划。”有市场分析曾指出，如果黄光裕不入狱，国美商都的发展不会被直接扼断，若没有后来管理层的频频更迭、定位调整，国美系的地方业务也不会一蹶不振。

这样看来，虽然国美的此轮转型着实会再次遇到“操作与运营”上的难题，但黄光裕的“回归”则为给国美，给市场留下了一个充满想象的空间。