无忧我房：众筹的本质是筹人、筹智、筹资

来源: [观点网] 时间: 2015-08-20 18:30

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李熠认为，众筹解决的是先找到那些想买房子的人，通过金融产品把他们联系起来，用虚拟现实，用互联网的技术，让他们真正地参与到产品的定位中来。

观点网 简单的深色T恤搭配蓝色牛仔裤，无忧我房CEO李熠一身轻松地接受了观点新媒体的访问。这位85后的创业者透露，公司做了多款印有无忧我房logo的文化衫，其外出谈合作的时候行李箱里最多的就是这些衣服。

“我们是标准的创业公司。不过跟大部分的创业公司不一样，无忧我房是内部创业的，是当代旗下6个创业项目之一，但走的是非常市场化的创业道路。从去年下半年开始筹备，到今年1月份第一个项目上线，现在大约有50多个项目，主要分布在一线城市和一些主要的二线城市。”

李熠总结无忧我房的商业模式就是“帮助开发商提前蓄客和销售问题”，目前主要产品就是无忧众筹和虚拟样板间。

据介绍，无忧众筹是把销售和融资做成了一个组合的产品。一般会在开发商拿地6个月后开始发起，普通消费者购买产品的收益主要为三个方面，一是6%-8%的固定收益；二是如果产品到期，消费者有意买房，可以获得较低的折扣；第三个方面的收益是指，消费者可以通过出售其在众筹产品中的权益获得差价收益。

无忧我房另一个重要的产品是基于虚拟现实技术的虚拟样板间。“传统样板间要花很多的时间和金钱成本。现在通过虚拟现实的技术，只需要花1/10的时间和1/10的成本就可以完成。以标准的100平米的样板间为例，无忧我房通过VR技术，只需要10天的时间加上1万块钱成本就可以全部做出来。”

作为众筹领域的垂直细分创业者，李熠对于众筹有着自己的理解。“众筹的本质是三个方面：筹人、筹智和筹资。”李熠认为，众筹解决的是先找到那些想买房子的人，通过金融产品把他们联系起来，用虚拟现实，用互联网的技术，让他们真正地参与到产品的定位中来。

“在针对某个具体项目发起房产众筹产品之时，可以有ABC三种户型。最后大部分用户都喜欢A户型，我们就知道A户型的比例做得最多就好了，这叫筹人和筹智，了解他们的想法是什么。最后才是筹资金。”

正是基于这个理论，李熠认为无忧我房既不是电商平台，也不是互联网金融公司。“你看我们的产品设计，保底收益的核心是为了筹人，只有早期有足够多的支持者，才知道我的产品到底他们喜不喜欢。”

而这种一开始就扮演客户调研角色的产品设计，也是在为开放商减少库存、降低风险的有效手段。

以下为观点新媒体对无忧我房CEO李熠的专访实录：

观点新媒体：无忧我房应该也算是一个创业公司，能不能先介绍一下？

李熠：对，我们是标准的创业公司。不过跟大部分的创业公司不一样，无忧我房是内部创业的，是当代旗下6个创业项目之一，但走的是非常市场化的创业道路。从去年下半年开始筹备，到今年1月份第一个项目上线，现在大约有50多个项目，主要分布在一线城市和一些主要的二线城市。

我们的商业模式是帮助开发商解决提前蓄客和销售问题，一般会提前大概6个月。为什么是6个月？因为提前6个月其实就相当于拿地就开始销售了，打破了传统销售流程的限制。

无忧我房为开发商提供三个工具。第一个工具叫无忧众筹，是一个金融产品，这个金融产品是跟中国人寿、工银瑞信、民生、光大等等一系列主流的房地产基金合作的。它解决的问题是，对开发商来说，原来融资就是融资，销售就是销售，无忧众筹则是把销售和融资做成了一个组合的产品。

在开发商产品还没做出来的时候，就可以销售这个理财产品。普通的消费者买了这个理财产品，大约是房款的10%左右，会有三个收益。第一个是固定收益，按照项目不同，一般会在6%到8%。隔6个月开盘的时候，不管消费者买不买房，他都能够得到这个固定收益。而对于开发商来说，这个固定收益也是明显低于开发商的融资成本的，也是直接融资的一种。

第二个收益是在开盘的时候。如果购买了这个产品的消费者有买房意愿，还能够得到一个最优折扣权，如开盘价打9折，甚至更低的到8折、85折都可以，这要看开发商的测算。

第三个方面，如果消费者不想买房，他可以将项目中的权益转让出去，从中再分取一部分差价。所以对于消费者来说，无忧众筹很受欢迎的原因，一个是保底收益很不错，还有买不买房的选择权，进退自如。

观点新媒体：这是第一个产品。

李熠：对，第二个产品是我们投入很多研发力量做的虚拟现实技术，我们用的是facebook 20亿美金收购的一款现在世界上最先进的设备Oculus，当时在科技圈形成了非常大的震动，因为是颠覆下一代技术革命的东西。

无忧我房主要是开发内容，不做硬件。我们帮开发商解决的问题，永远都围绕着一个怎么样最早地去把房子给销售出去，接触到客户，并且产生很多的存量。

客户买房时还是想要看到产品是什么样的，传统的就叫样板间。以前做样板间要花很多的时间，还要花很多的钱，几千万甚至都有可能。我们现在通过虚拟现实的技术，只需要花1/10的时间和1/10的成本就可以完成。以标准的100平米的样板间为例，无忧我房通过VR技术，只需要10天的时间加上1万块钱成本就可以全部做出来。

这是一个颠覆式的技术的革命，不受地域限制，只要有设备，就可以在任何地方带客户看房。园林的效果，室外的效果，都可以完全的还原。开发商购买设备也很便宜，只需要一两万款项。

观点新媒体：目前我们主要的产品就是这两个是吗？

李熠：还有一个是数据分析，帮助开发商分析客户的行为数据。会通过样本的浏览习惯、观看样板间的习惯，还有看理财的习惯，来判断你是准备的买房者，还是理财的人。不同于中介研究机构做的结果数据分析，无忧我房是做行为数据分析。

观点新媒体：像您刚才提到的众筹的产品，就目前已经实施的案例来看，通过这种方式去理财的比较多，还是买房的比较多？

李熠：从现在来看，最终的数据是接近40%左右的人都会买房，我们相信这个会越来越好，这跟产品设计也有关系，比如说你的投资回报稍微低一些，买的人就会多一些，投资回报设的高一些，投资人就会多一些，要看具体的项目。

观点新媒体：近期十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，对众筹有一个大概范围的界定，您觉得这个意见的出台，对众筹行业来说有什么样的影响？

李熠：这是好事情。现在只是出了一个指导意见，还没有出细则、法规，美国的众筹发展之所以这么快，是因为他们以前有一个众筹法案，有非常详细的指导方法，所以有会有大量的创业公司、产品众筹做出来。

国内出一个法规，我们作为从业者肯定是很期待的，这肯定是好事情。有了法规，我们也更加有章可循，以前更多的是参考其它的法律法规来做这些东西，现在变得更加直接，监管部门都更清晰了。

另外，一个新生事物往往有一个阶段会是劣币驱除良币，有很多鱼龙混杂的，想捞一票的不少。P2P就是这样的情况，所以结果是最后肯定会死一大片，他们造成的不良口碑，也会让有些专心想做好事情、做好产品的公司受到影响。所以这个政策出台是非常好的，可以驱除一些劣币，我们绝对支持。

观点新媒体：房产众筹目前都还算是新事物。而按照一般新事物的发展规律，经过一系列行业内部的优胜劣汰、兼并整合，完成自我进化。您认为，在这个过程中，什么样的企业会最终留存下来，有发展壮大的机会？

李熠：我觉得现在格局其实已经相对清晰了。现在众筹的第一阵营，全方位做得最好的毫无疑问是京东，京东的市场占有率是最高的，所以我觉得第一批阵营是类似于像BAT、京东这种本身的互联网巨头牵头出来做的，因为他们的资源跨平台会非常多。另外一种会出现一批独角兽，在垂直细分的领域，比如说无忧我房。我们公司不是什么众筹都做，现在的定位非常细分，只做刚获取土地不久的住宅和公寓项目，库存的项目不做，写字楼项目不做，非地产类项目也不做。现类似于无忧我房这样的专业垂直细分的创业公司，实际上有很多的机会。这两类公司能活下来。

观点新媒体：现在很多新的事物出来，不止一种标签，您觉得无忧我房算是电商平台吗？

李熠：不算。无忧我房是众筹行业，它也不算互联网金融。因为众筹的本质是三个方面：筹人、筹智和筹资。互联网众筹只是金融的一个领域。

你看我们的产品设计，保底收益的核心是为了筹人，只有早期有足够多的支持者，才知道我的产品到底他们喜不喜欢。

房地产是一个非常重的行业，现在那么多的库存怎么来的？第一方面当然是我们以前土地释放量太大，新建的项目太多，所以会出现很多存量。第二个是大家的产品都太雷同，没有什么特色，也不做详细的用户调研和论证。以前市场好，盖出来了就能卖，现在市场没那么好的时候，就要看开发商做的产品是不是用户喜欢的。

而我们众筹解决的是先找到这些想买房子的人，通过金融产品把他们联系起来，用虚拟现实，用互联网的技术，让他们真正地参与到产品的定位中来。因为发起众筹的时间很早，可能就出了个图纸，还没有动任何的东西。我给客户看三个户型看，最后大部分用户都喜欢A户型，我们就知道A户型的比例做得最多就好了，这叫筹人和筹智，了解他们的想法是什么。最后才是筹资金。

所以把无忧我房单纯定位为一个互联网金融平台，我觉得是不准确的。众筹的前景很广阔的原因也在这里。它很大的潜力是在于说，我做任何的东西，不管是房地产众筹也好，还是其他的产品众筹也好，当我只是有一个想法的时候，我希望通过一些众筹来找到我的客户，来找到他们是不是喜欢这个产品，来找到资金。当这个众筹成立了，我才做这个事情，这样不就风险很小了吗？

观点新媒体：在您看来，房地产领域的众筹目前发展到什么阶段？

李熠：现在处在一个绝大部分的开发商都已经了解到众筹这个事情，但是还没有体会到它的本质的阶段。无忧我房现在合作的开发商有100多个，我们一次一次跟他们讲，现在他们接受度也越来越高。无忧我房和很多企业一样都在做市场教育。

观点新媒体：十部委出台的意见里面要求资金由第三方存管，无忧我房众筹资金的存放平台是什么？

李熠：我们有两个，第一个是支付平台，是线上的，首先平台里面我们是不做资金池的，我们要合法合规的监管，钱都存放在它的虚拟账户里面，到目标的募集期以后，我们就会转到类似中国人寿旗下基金等大的基金平台。客户也可以在平台上查到我们的共管账户。

观点新媒体：能不能给我们介绍一下在广州这边有什么类型的项目在合作？合作的情况怎么样？

李熠：广州我们会做3到5个项目，现在意愿合作的开发商已经很多了，但是我们每一个新进入的城市会挑3到5个样板来做，我们和蔡雪梅将会在广州合作一个让人轰动的项目。

观点新媒体：能不能跟我们谈谈创业的经历？

李熠：我进当代已经7年了，毕业之后就进了当代，之前负责公司所有的轻资产业务，下面有8家公司，有2000多人，我是总经理。一个传统的房地产公司走到瓶颈的时候，你花再多的努力都很难，如果里的结构不改的话。作为职业经理人，包括当代置业总裁，真的是意识到企业发展遇到了瓶颈，以前我们的增长是很快的，平均35%的复合增长率。那些纯轻资产业务可能到10个亿的时候都觉得很难了，所以有了创业的想法，我本身就是推动这个事情的负责人，也希望自己出来做一个样板，这样才能带动其它创业公司。

内部创业有几个作用，第一，我希望用自己的实践帮公司和整个董事会趟出一条新的内部创业的模式。在第一批创业的时候，很多公司迈不出去，就是不敢投第一个项目，因为不知道是死是活，不知道未来是怎么样。

我们当时就是这样，刚出来的时候也说不清楚，刚开始的时候它就是一个雏形。一个雏形公司，公司要决定给你投资，要搭团队，公司要做决定也很难，我们也很难，但是再难，你也要坚定地走下去。

当我们走到今年产品发布出来的时候，市场反应很好，紧接着这个规则就形成了，就是以后怎么孵化，风控怎么做，投资怎么做，估值怎么做，团队怎么搭。当代置业内部现在每个月至少一家新公司成立，或者拿到融资。

所以我第一个感受是说，任何一个集团的创业公司，他必须先要用一个信任的关系，先跑第一个样板，一开始不可能有规则。

第二个，我在创业早期做的一个核心事情就是找非房地产的人，BAT的互联网合伙人、VC的合伙人，也就是要找跨行业的合伙人，然后大家通过打磨融合到一起，来真正把互联网+房地产+金融的团队搭建起来。用现在体制里面的人做一项新的事情是不可能的，因为他们的思维已经被局限了。所以我觉得第二个，要想把这个事情做成，人是最核心的，我们拿到融资，也是因为这个团队是很完整的，是很有希望的。

商业模式切的细分市场也是很有前途的，所以说能够得到资本市场的认可。我们现在还没有盈利，也不打算现在盈利。我们希望快速的做到中国市场占有率绝对第一。有风险投资的支撑，可以让我们的想法能够实现得更多。开发商也愿意跟我们合作，因为我们的服务很多，收费很低。我们根本没有做过任何一次拓展，都是开发商主动找到我们。

观点新媒体：痛苦的时候是什么时候？是没钱的时候吗？

李熠：我们还好。痛苦的时候就是产品被人不屑一顾，觉得这产品是什么玩意儿？你就觉得很痛苦，但是你还要细心地听，然后问节骨眼想要什么样的，想着要解决什么问题，然后回来再分析。这个痛苦装在心里就好了，因为你要知道他说的其实都是对的，客户说的永远都是对的，只是阶段性的选择问题，可能在这个阶段他不是我的客户，因为我们不可能做所有的事情。

我自己谈过接近200个开发商，所以我对客户很了解，我每天都在跟开发商接触，我们的团队也是，知道用户的需求在哪儿，而且我也很清楚，现在这个阶段，我解决的是哪一类客户的问题，我不可能解决中国所有开发商的问题。

观点新媒体：您跟200多家开发商聊过之后，觉得他们最想解决的问题是什么？

李熠：最大的问题就是卖房子、去库存，但是我们解决的不是去库存问题，因为这是一片红海，我们不会进。无忧我房解决的是在开发商刚拿完地，想提前卖房子、提前蓄客的问题。这也很好，这是帮助开发商提前消化库存，尽量消灭库存。

观点新媒体：对于一些比较小的企业，去库存是更迫切的需要。但是我看无忧我房网站上介绍，公司都是和知名开发商合作。

李熠：是风控的要求。因为本身小开发商的风险就很高。而且小开发商太多了，超过500家，我们现在做不了。等到公司的风控体系更加完整，资金链更加雄厚的时候，我们会侧重性的选一些。