新城业绩会：暂不上调目标 两个上市平台拟合作开发

来源: [观点网]      时间: 2015-07-31 19:37
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“未来香港平台将与A股进行合作，偏向于商业项目，内地公司作为操盘方，而香港平台主要是作为投资方。”

观点网 在资产重组方案获证监会正式通过后，新城控股于7月31日公布了截至2015年6月30日止六个月的半年成绩单。

数据显示，公司1-6月实现合约销售人民币114.79亿元，完成全年合约销售目标人民币280亿元的41%。

相应的销售建筑面积约为126.98万平方米，较去年同期分别增加18.2%及23.4%；营业额为人民币88亿元，较去年同期增加117.2%。

显然，诸多政策驱动的楼市回暖也为新城控股的半年业绩添了一笔重彩，但在香港业绩发布会上，公司执行董事兼副总裁陈伟健则明确指出，“公司暂不会调高全年目标，有信心完成既定目标”。

而按照此前计划，在完成目标的同时，新城控股今年投入到拿地上的金额将达全年目标的40%左右（约为100亿元）。“上半年已投入不到50亿元，未来将按原计划购地，且不仅限于一二三线城市。”陈伟健表示。

随着土储的扩容，新城控股的城市布局也在沿着“1+3”战略发力，对此，董事长王振华给出的评价是“计划和进度还是比较良好”。

据王振华向观点新媒体表示，新城目前住宅战略布局是以上海为中枢，长三角为核心，向渤海湾、中西部地区扩张。现在渤海湾地区已进入济南、青岛，多次在北京竞拍但未有斩获，也在珠三角寻找一些项目。

“因为中西部地区我们进入了长沙和武汉，最近也进入了成都，正在逐步进入这三个区域的二线城市，也就是省会城市。”

值得一提的是，在新城控股上半年的成绩单中，“重组”绝对是最受瞩目的关键词，而这也是业绩会现场多次被提及的问题。

对此，王振华透露称，重组完成后，发行的A股将于年内正式在上海交易所挂牌，业务仍将聚焦在住宅和商业上。“未来香港平台将与A股进行合作，偏向于商业项目，内地公司作为操盘方，而香港平台主要是作为投资方。”

陈伟健则表示，两个平台的合租除了主要投资业务房地产外，也将加强在物业管理及财务投资的投入。

以下是新城发展控股有限公司2015年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：新城控股换股吸收合并江苏新城后，上海的上市公司将与香港上市公司在业务上有哪些分别？

管理层：重组江苏新城后，新城控股发行的A股将于年内在上海交易所挂牌，挂牌后的新城控股是一个综合性的房地产开发企业，包括商业和住宅开发，也包括商业运营投资等方面。

未来，H股和A股公司将合作开发商业和住宅地产，但前提必须是A股操盘，H股是一个财务投资者，这是第一点。

其次，H股还将通过新城市APP平台等互联网形式为物业管理提供增值服务，这也是公司发展的一个方向。

第三块是快递费，去年我们收购了江苏银柜科技项目，专门制作小型快递和公共部分的设计，这部分我们叫做互联网物流，未来也将成为H股公司主营业务。

另外，香港上市平台还将主营我们的儿童休闲娱乐业态，因为我们有专门为商业贸易配套的儿童娱乐休闲的业态。而对外财物投资也是H股公司的主营业务。

现场提问：上半年新城已购入11宗地块，下半年会不会继续维持这个速度？

管理层：看起来我们好像拿了很多地，但其实也是按照招拍挂时间表进行。集团今年有一个拿地预算，即占总销售的40%资金用来拿地，今年销售目标是280亿元，其中大概100多亿元将用来拿地，上半年拿地金额不超过50亿元。

我们拿地也不局限在一二三线城市，既要看时机，也要看城市的表现，到目前没有改变拿地预算。

现场提问：根据公司的“1+3”战略，未来会向珠三角、环渤海等地扩张，目前有没有具体的城市进入计划？

管理层：目前住宅的战略发展布局是以上海为中枢，长三角为核心，向渤海湾、中西部地区扩张，现在渤海湾地区已进入济南、青岛，北京我们也参与过多轮土地招拍挂，但是到现在为止还未获得土地，也在珠三角寻找一些项目，既然定了这样的目标，我们就不会放弃珠三角、渤海湾及中西部地区主要重镇。

因为中西部地区我们进入了长沙和武汉，最近也进入了成都，正在逐步进入这三个区域的二线城市，也就是省会城市，整体来说计划和进度还是比较良好。

现场提问：公司上半年的销售表现突出，怎么看下半年内地房地产的销售情况？会不会上调全年销售目标？

管理层：关于销售目标，我们认为目前的房地产是中偏好的，从3月30日新政策出台后，整个房地产发展非常良好，但我们仍会比较谨慎一点，按照我们的时间表去开盘。目前没有上调目标，我们内部也是很有信心能够完成今年的目标。

现场提问：在政策、股市各方利好下，上半年内地房企的整体销售都不错。但下半年这种形势会延续吗？开发商会不会采取降价促销的方式来继续加快库存去化？

管理层：整体来说上半年销售情况也是不错的，整个市场较去年有所增长，下半年的销售应该也会平稳增长，价格会平稳上升。

主要体现在政策面，也就是房地产限购、限贷的政策全部放开，包括公积金基数的提高、上海对限购政策的微调，这些将继续促使下半年市场趋于比较好转。

现场提问：在销售平稳预期下，今年还会出现金九银十的情况吗？

管理层：我认为这个预期还是比较平稳，金九银十肯定是一个好的销售时机，原来认为是7、8月份是销售淡季，但是现在整体来说销售也不淡，我们公司7月份的销售比5、6月份还要好。

至于金九银十，金到什么程度，银到什么程度，这个可能会比7、8月份好一点，我认为是有好转的，因为毕竟7、8月份的销售气侯比较热，有的人不愿意出去，但是9、10月份比较凉爽。

但是今年的金九银十与传统意义上的金九银十会一些逐步的变化，因为原来9、10月份的销售基本占到整个下半年的50%左右。今年或者以后，我认为金九银十不会是铁定的，9月份就比8月份高了30%到50%的销售。

现场提问：公司怎么看未来的地价和建筑成本？

管理层：关于土地和成本，应该说大城市土地价格一直在攀升，尤其是一线城市北上广深的价格都在提升。

从地价来看，大家都对未来预期的房价都是看得比较清楚的，肯定会有一定的上涨。尤其是上海最近的土地价格涨得也非常大，因为大家都在回归一线城市。

比如说去年金茂府拿地楼板价是4.7万，这边的房价就是5万，但是今年上半年开盘出来是6.9万，但是销售情况比较理想。所以说现在土地的价格比较高，未来的成本也比较高，但销售预期也比较高，土地价格不一定是大的障碍。

现场提问：现在国内的开发商发债的特别多，您怎么看这个趋势？未来是不是也会出现一定的分化？

管理层：总的来说，现在公司债放得比较快，今年上半年大概放了7200亿元，政府全年的计划在2万亿左右，这个量远远超过了境外债的数量。

发债的过程中，整体上来说审批还是在证监会，发债的频度基本上低的是2A，高的是3A，差距也不是太大，发债的价格也不是太大，不像境外一样的高息债，从3%到12%差距非常大。

当然，今后可能会随着时间的推移，包括对债的奉献高低不同，发债房企之间的差距会逐步拉大，也会逐步规范发债过程中债的评定标准。

现场提问：公司上半年的负债水平如何？

管理层：年头是50%，低于整体房地产70%到80%平均水平，因为我们始终是高周转的公司，负债控制是很重要的。目前我们在20个城市有100个项目，整体的负债比较少。

现场提问：有没有一个时间段？

管理层：基本上今年海外的债是到期的，可能这个大概成本是9.7，我们可能首先会考虑用新的债务来替换。未来短期的方向就是希望用海外的钱来替代海外的债，国外的就用国外的比较便宜的利息负责国外的房地产发展。这个是很清晰的，但是两个上市平台都很重要。

现场提问：会不会考虑开发贷呢？

管理层：当然没问题，我们开发贷其实都很好，尤其是利息也很便宜，之前3月30日之前大概开发贷要5点几到6点几，现在只有4.8。从3月30日之后我们的开发贷一直是比较稳定，整个板块都是一体的。

发稿：付庆荣、刘满桃审校：杨晓敏

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