三千万众筹与一亿货值 众安求解流动性疲弱难题

来源: [观点网]      时间: 2015-07-29 22:03
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市场人士分析指，最直接的原因或是其在业绩不振的前提下，通过众筹来提升资金流动性。

观点网 房地产众筹概念从被热炒到沦为营销手段，已经迅速淡出市场。不同于其他开发商只拿出一套房搞众筹，众安房产7月28日宣布，旗下首个众筹项目192套房源已经全部售出。

按照众安方面披露的数字，该项首期众筹涉资近3000万元。值得一提的是，虽然该期众筹规模并不大，但这部分物业的实际货值则接近1亿元，两者之间悬殊明显。

在加速周转提升流行性的前提下，众安房产主席施侃成指出，若顺利，未来众安的项目都会采取众筹模式，从拿地到施工、竣工都会由购房者出资。

低出货值的众筹

观点新媒体查阅资料显示，该众筹房产平台由众安旗下的极瑞科技发起，平安银行提供全程顾问与资金监管保障，南京金融资产交易中心合作具体产品发行。

随着众筹房平台的上线，众安房产与该平台进行合作房地产众筹的落地项目，同时也是首个以商品众筹为核心的住宅项目——众安·东西项目发起众筹。

值得注意的是，随着众筹项目上马，据官方披露的价格却让市场颇为意外，上述项目公布的众筹均价仅为5500元/平方米。据观点新媒体了解，该众安·东西项目周边的其他项目均价1.5万元/平方米。

众筹房产平台透露，注册用户将项目首批192套房源的众筹份额抢购一空，首期涉资3000万元，而总货值近1亿元。

对此，众安主席施侃成表示，通过众筹房买房，总价将比周边楼低30％。不仅如此，施侃成还透露其在未来发展中对众筹这一形式的想法，“如果顺利，之后项目都会采用这种方式，由拿地到施工、竣工，都会由购房者出资。”

按照计划，极瑞科技致力把众筹房平台打造成中国最具保障的众筹购房平台，同时整合PPP、P2P、C2B等多种业务模式，实现开发商的短平快开发节奏，完成开发商向服务商转型。

不过，平安银行金融事业部副总裁董续勇曾表示，众筹一定会对银行造成冲击，因为减少了对信贷资金的需求，但其他环节的需求也大大增加，银行需要转变角色。

中国房地产业协会会长刘志远则表示，目前绿地、万科、万达、碧桂园等大型房企均已进入房地产众筹领域。目前中国众筹综合平台165个，其中房地产众筹平台36家，占比达22％。

流动性疲弱难题

对于此次众安房产推出众筹项目的时机，市场人士对观点新媒体分析指，最直接的原因或是其在业绩不振的前提下，通过众筹来提升资金流动性。

据悉，2014年众安最终仅完成合约销售35.33亿元，较其当初制定的50亿元目标有不少差距。而今年众安房产定下的销售目标仍为50亿元，与去年一致。不过在外界看来，该目标对于众安亦属“进取”。

标普在近期发布的一份报告中指出，众安房产在未来12个月内的盈利水平还比较弱，从而导致其财务杠杆将保持在非常高的水平。同时标普还预计，众安房产未来12个月内的现金流将保持疲弱和比较波动，这主要是受该公司较弱的执行能力所影响。

标普预计，由于继续寻求清理库存，众安房产的盈利能力在2015年将仍保持疲弱，而其在2014年的已开工项目显著增长39%至84亿元。

标普分析师李俊文指出，由于众安房产逐渐向资产快速周转模式转变，同时业务重点放在普通住宅市场上，其将在这过程中面临一定程度的执行风险。“该公司过去并没有大规模项目同时交付的经验，2014年交付房产总面积下降47.9%，从而导致收入显著下降，这将导致其现金流的波动性增加。”

事实上，在今年年初的香港业绩会上，众安方面就曾透露，今年将加快平价项目的周转速度。然而，利润与周转市场难以兼容，加快周转也就意味着要牺牲一定的利润。

此次众安以5500元/平方米的价格折价进行项目众筹，也多少是印证了早前规划的发展方向。

另外标普预计，由于大量建设活动持续进行产生的资本支出，众安房产的财务杠杆在2015年将保持高位，不过债务就仅会出现小幅增长。这是因为众安房产今年将在土地收购方面持审慎态度，目前其土地储备已足够其未来5年的开发。

而按照众安房产在年初业绩会上的披露，其将策略性补充土地储备，确保企业可持续性发展。在保持稳健的财政偿还下，引入合伙人机制，优化土地储备结构，有选择性地进入长三角发展潜力高的二线城市及全国百强县，并加强与合作伙伴开发项目，扩大市场份额。

目前，据观点新媒体查询，众安房产今年以来在土地市场仅出手过两次，分别布局在天津及杭州余杭。

其中5月21日，众安房产旗下天津三九众安置业顾问有限公司以总价1.25亿元竞得天津市河西区小围堤道72号地块，该地块总面积为17，281.5平方米，将用作住宅开发。

另于7月3日，众安房产公告，公司竞得杭州余杭一宗地块，面积约为5.24万平方米，规划性质为商住用地，容积率2.8，地面建筑面积的不超于10%可用作商业开发，总价为人民币2.59亿元(约3.29亿港元)。

发稿：鲁鹏审校：杨晓敏

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