合富辉煌：救市利好不断，政策效应促使南京楼市全面回暖

来源: [观点网] 时间: 2015-07-15 21:42

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南京整体房地产市场成交量稳步回升，6月成交量更是达到7年最高水平，价格止跌环比上涨，整体市场呈回暖态势。

——2015年上半年南京房地产市场总结报告

上半年，降息、降准、营业税5改2、二套房首付4.5成、江北国家级新区落定等一系列政策、规划利好不断，促进南京整体房地产市场成交量稳步回升，6月成交量更是达到7年最高水平，价格止跌环比上涨，整体市场呈回暖态势。

地价飙升，开发商携手步入低利润时代

据合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部监测，上半年，南京市国土部一共出让19幅地块，流拍1幅商住混合用地，实际出让面积105.7万方，成交金额177亿元。无论是出让面积还是成交金额，2015年上半年数据均创下近年新低。

上半年成交土地中，占比约92%为含住宅用地，其中37.6%为纯二类居住用地。虽总体土地出让量减少，但质量上乘，以居住用地为主，保证了未来住宅市场的供应量。

数据来源：合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部整理

上半年出让土地中，以江宁、城北、城东表现较为抢眼，推地量呈现较大增长，保证区域住宅市场供应的延续性。另外，江北国家级新区落定后，预计随区域规划将有较大体量土地供应入市。

数据来源：合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部整理

延续了2014年外来房企进宁拿地的势头，上半年同样吸引了众多新晋开发商入主南京：山东鲁能、河南和昌、北京北辰、融创、葛洲坝、金地商置等，部分新房企也刷新了区域楼面地价。

截止目前，除了新晋地王，在2014年诞生的多幅万元地块仍为入市，其中以城东、城南板块“万元地”相对聚集。高价地意味着高成本，在市场表现并不特别乐观的行情下，开发企业也面临着现金流所带来的极大压力。

在这种情况下，越来越多的开发商选择联合开发，从而降低风险。2014年至今，南京已有9幅地块开启了联合开发模式，其中以一方拿地，另一方引入开发模式为主。在地价日趋增长的情况下，房企之间的合作有利于降低成本，从而规避市场风险，后期或将逐渐成为常态。

南京合作开发项目一览：

库存量降低，成交量逐月稳步上升，市场向好

据合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部监测，2015年初以来，南京市场供应量相对平缓，各项目推盘谨慎，一季度以去库存为主。二季度，抢占金三银四红五市场，楼盘推新增多，供应逐渐发力。“钻6月”再创纪录，成交96.3万方，达近年同比新高。

数据来源：合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部整理

2015年上半年南京楼市仍以刚需80-100㎡产品为主导，但占比呈现下降趋势，90/50政策影响力减弱，140㎡以上的改善型产品成交量较去年增加。

数据来源：合富辉煌（中国）江苏公司市场研究部整理

2015年上半年楼市成交价格主力段仍为12000-18000元/㎡，受改善房源供应增加、二套房首付降低等政策利好刺激的影响，单价18000元/㎡以上成交攀升，改善市场份额加大，政策利好效果初显。

两江板块继续占据市场主力，占比和达56%，主城以河西去化为主力，高端盘宏图上水云锦、金隅紫京府纷纷高调入市，河西住宅均价成功破三。江北板块获批第十三个国家级新区，成交热度高涨，价格也呈现小幅微涨。

南京房地产市场存量整体呈下降趋势，1至6月，库存平稳减少，截止6月底库存为52529套，与年初相比得到有效控制。在土地市场供销大幅齐跌的背景下，南京市场在未来一段时间内库存高企现象有望得到改善。

2015上半年，南京楼市在多重利好政策刺激下，供销量价齐升，楼市初步回暖。受降低二套房首付等政策利好及改善房源供应增加因素影响，全市改善房源成交占比显著增加，改善需求得以释放。两江板块仍为目前市场供销主力，河西板块受宏图、金隅等纯新盘入市热销，成交表现较为抢眼。

下半年楼市将进一步回暖

政策预判：上半年楼市利好政策频出，楼市逐步回暖，降息降准仍存在一定空间，下半年政府或将继续通过降息、降准、降低首付等调控方式刺激楼市发展。

住宅市场预判：上半年，南京楼市在政策轮番刺激下，供应、成交持续攀升，价格止跌回涨，下半年多盘入市，供销量价或将持续上升趋势，楼市将进一步回暖。

2015年南京房地产市场整体表现良好，供销双量仅次于2013年上半年，居近年高位。受330新政及金融政策等影响，一季度、二季度楼市表现分化明显。预计下半年，南京房地产市场量价将持续稳步增长态势，整体市场均价不会出现较大增长幅度。随着江北获批国家级新区，下半年市场热点将更多集中在江北区域，板块或将再次升温。