高力国际：广州物业市场2015年上半年回顾及下半年展望

来源: [观点网] 时间: 2015-07-09 16:15

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2015年上半年内，广州写字楼投资市场保持活跃，以散售交易为主。珠江新城子市场录得数宗散售交易，其中保利克洛维尤为显著。

2015年7月9日–广州，全球领先的房地产服务上市公司高力国际在今日发布了《广州物业市场2015年上半年回顾及下半年展望》报告。

写字楼——空置率创五年新低

2015年第一季度，广州市生产总值同比增长7.5%。受平稳的经济表现支撑，广州市甲级写字楼市场需求活跃，平均空置率降至过去五年来最低水平。需求主要源于金融贸易业、国内中小型IT、媒体及服务业公司的扩张及升级。上半年内建筑品质的提升吸引了金融、IT及专业服务类公司至珠江新城子市场，致使该子市场空置率半年环比下跌7.0个百分点至20.5%。鉴于市场持续消化新增供应，广州甲级写字楼市场平均租金半年环比上涨2.2%或同比上涨1.9%，至人民币154.7元每月每平方米。

2015年上半年内，广州写字楼投资市场保持活跃，以散售交易为主。珠江新城子市场录得数宗散售交易，其中保利克洛维尤为显著。买家以个人投资者，或中小型企业自用需求为主。据广州市国土资源和房屋管理局，2015年第一季度，广州写字楼物业平均售价环比上涨12.6%。上半年内公司及机构投资者活跃度较低，整售市场维持停滞。

2015年广州市年度经济增长目标为8.0%，该市稳固经济基本面加之制造业及服务业，将持续支撑写字楼租赁及投资市场。鉴于发展商对散售模式带来的资金快速回笼有所偏好，散售交易将持续主导投资市场。2015年下半年，国际金融城内若干在建的可售项目已进入预售阶段，预计区内投资活动将有所增加。

商铺——需求活跃，空置率小幅下跌

据广州市统计局，2015年前五月广州市社会消费品零售额同比增长10.7%，2014年城市人均可支配收入增长8.9%。相应地，2015年上半年广州市商铺物业市场需求活跃。珠江新城区域内上半年迎来一个新项目入市，总计建筑面积10万平方米。业主持续寻求应对网上购物影响、竞争加剧及奢侈品或高端品牌业绩下滑的方法。策略包括：增大餐饮业态比重，国内餐饮连锁品牌于正佳广场、天河城、太阳新天地及番禺万达广场开业即系作证；增加快时尚品牌、娱乐及餐饮品牌的数量；以及推广活动的增加，上半年内正佳广场、万菱汇、天河城及太古汇的系列促销即系例证。

截至2015年上半年末，广州中高端购物中心物业市场平均空置率半年环比下降1.0个百分点至8.4%，而受与品牌组合调整相关的新租活动的影响，首层物业平均固定租金半年环比下调0.7%至人民币1,115.2元每月每平方米。

2015年上半年内，无大宗商铺投资交易成交。主要归因于核心区域内有限的可投资资产、买卖双方对物业估值的差距以及电子商务持续愈趋激烈的竞争所产生的共同影响。与中国其他城市相若，众多拥有稳定、成熟商铺物业的业主采取只租不售的策略。即便如此，2015年上半年内，市场仍录得若干写字楼裙楼底商及社区型商铺物业的出售成交。

2015年下半年内，广州商铺物业市场将显著扩张，预计将有共计零售面积约778,000平方米的六个购物中心入市。然而，新兴区域扩张将最为强劲，近75%(以GFA计算)的新增供应位于核心零售区域之外。在核中心区域内，国际品牌需求将持续旺盛，苹果零售店近期宣布其开设广州门店的计划即为其中一例。2015年下半年内，租金水平将因资产及商圈不同持续分化，但受新兴商区内大量物业将拉低整体租金的影响，首层物业平均固定租金预计有所下滑。

住宅——限购持续，销售面积攀升

尽管国内大多数城市普遍出台松绑举措，广州市仍维持着严格的住房限购政策。即便如此，该限购并未明显限制市场表现，2015年上半年，平均售价保持稳定，且销售面积同比增长17.4%。增长主要由国家层面政策改变驱动，包括2015年上半年三次下调基准利率。

受南沙新批自贸区预期利好及住房公积金贷款松绑的带动，2015年上半年广州新建商品住宅销售面积增长至4,912,800平方米。即便如此，大量待售房屋的库存限制了价格的上涨，2015年上半年内，广州市新建商品住宅均价较2014年下半年基本持平。

受每年下半年传统销售旺季所支撑，销售量有望提升，但鉴于发展商旨在减少存量，价格上涨仍为有限，上述趋势将在2015年下半年得以延续。短期内，广州将不会放松其限购政策。基于此，部分需求预计将外溢至已取消限购政策的佛山，同时，该市亦已录得月销售面积的增长。该趋势预计将于下半年内持续，除非广州市政策发生较大变革。