报价比中粮瑞府折半首开·榔樾如何撑起豪宅门面

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-06-29 21:24

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相比一个月前创造过最高25万元/平方米售价的中粮·瑞府，首开·琅樾5万元/平方米的均价，确实显得小巫见大巫。

　　观点网 早已亮相的产品捷报频传，市场上又不断有新的产品出现，进入2015年，北京开发商们的豪宅生意俨然已经货如轮转。

　　近日，首开股份的首个高端豪宅产品首开·琅樾获得了预售审批。根据北京市住建委官网信息，首开·琅樾此次合共69套房源获得预售证。其中20#住宅楼的20套房源均价最低，为50033元/平方米；1#、2#住宅楼的9套房源获批均价最高，分别为76764元/平方米、74809元/平方米。其余房源均价均在52000元/平方米左右。

　　观点新媒体根据查阅预售信息发现，本次获批房源中单价最高的1#号组团106号房源，建面544平方米，按建筑面积拟售单价91196元/平方米，按套内面积拟售单价为97295元/平方米。套总价约为5000万元。

　　因为拿地时间相近、产品定位趋同，首开·琅樾与同位于孙河板块的中粮·瑞府一直都是市场比对的焦点。不过相比一个月前创造过最高25万元/平方米售价的中粮·瑞府，首开·琅樾5万元/平方米的均价，确实显得小巫见大巫。

　　“两个项目产品类型不同。相比中粮·瑞府，首开·琅樾容积率较高、地价也便宜。而中粮·瑞府是地王项目，开发商出于利润考虑必须做顶级豪宅。首开的项目则有一定的定价余地。”谈及两个项目的价格差异，北京和声机构总经理王原君对观点新媒体如是解释。

　　首开豪宅试水

　　首开股份董秘王怡对观点新媒体介绍称，首开·琅樾是首开樾系列的首个产品，也是首开股份第一个纯高端楼盘。据悉，首开股份于去年年底做了樾系列的产品发布会，公司总规划师胡瑞深指出，全新樾系是在首开特色标准化运营体系下诞生的城市别墅产品。

　　“樾系产品的核心问题，还是项目的环境要素。孙河本身就是一个低密项目聚集区，开发商做的都是类似产品。土地具备做该类产品的环境要素。日后再做类似产品，公司在拿地方面也有一些压力。”

　　王怡对观点新媒体表示，因为是第一次做该类型产品，因此首开股份此次更多的是希望借此同高端产品客户进行接触，了解客户需求，并未在销售任务上有太多规划。

　　“项目目前准备销售第一期，前期蓄客情况不错，这是樾系列的第一个产品，后续还需要同类型产品推出。我们目前的态度是比较谨慎，更关注客户的感受。”

　　据王怡对观点新媒体透露，首开股份并未按照产品系列组建团队，此次负责琅樾项目的是首开常青藤的原班人马。“常青藤项目也是一个花园洋房的低迷项目，团队在那个项目上也获得了一些经验，当然琅樾项目更高端。”

　　首开·琅樾操盘手胡静表示，“项目完全具备第一居所这种需求，都是按照纯粹居住产品来打造的，投资属性不是特别明显。从客户定位来说，一个是中央别墅区的外溢客户，还有就是城市核心区，例如望京、亚奥、国贸CBD等区域愿意升级居住在别墅物业形态里的客户。”

　　同王怡一样，胡静亦表达了因缺乏豪宅经验而深感压力的观点。“首开从来没有做过这么高端的项目，压力与挑战并存”。

　　类独栋定价

　　据胡静介绍，首开·琅樾计划在6月份开始销售，有三种产品类型，类独栋、叠拼和洋房。相关房产电商信息显示，项目叠拼房源面积为280-390平米，总价1200-1500万/套；类独栋380平米，总价2100万/套起。

　　谈及定价问题，胡静表示，“一方面要参考市场的接受程度，另一方面则要考虑产品创新和面积的情况，应该是接近区域的最高水平，也往这个方面去努力。”

　　不过相比同一区域的泰禾·北京院子以及中粮·瑞府，首开·琅樾在地价上有一定优势。2012年以来，龙湖地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在孙河区域竞得土地。成交地块的楼面价，龙湖地产为20158元/平方米，泰禾集团为28559元/平方米，首开股份两个地块分别为25930/26358元/平方米，中粮瑞府则以扣除配建后高达48444元/平方米的单价。

　　更为重要的是，首开·琅樾的产品类型也决定其在定价方面更具灵活性。项目主推的43栋“类独栋”产品，并不是严格意义上的独栋产品。

　　据了解，从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就是1级半产品，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。

　　从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等，因开发商的处理而有所不同。

　　从居住品质上，类独栋拥有如独门、独户、独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性；从价格上，并不会比联排贵多少。

　　丽兹行豪宅分析师郑海燕对观点新媒体指出，首开·琅樾与中粮·瑞府价格上实现错位，产品类型也有区别。同一区域内可以产生协同效应。

　　“市场上不断有好的豪宅项目出现，能够保证豪宅市场的热度，从而带动客户需求。”胡静总结称。

发稿：王静审校：劳蓉蓉