中信证券：SOHO中国众创空间看3Q

来源: [观点网] 时间: 2015-06-16 15:37

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目前由SOHO全资拥有和经营的轻资产共享办公服务平台，SOHO3Q正在快速成长。

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近期，我们调研了SOHO中国(0410.HK)的SOHO3Q业务，与总裁阎岩和财务总监林战深入交流了SOHO3Q的经营情况和商业模式，投资者也与SOHO3Q的租户企业进行了深入交流。

纪要：

一、认识SOHO中国和SOHO3Q

SOHO中国的甲级写字楼业务仅选取北京和上海两个城市，这两地租金高，空置率低。2012年8月，公司业务开始转型，主要表现在散售到自持的一个聚焦点的变化过程。目前，公司资产负债表健康，盈利稳健。

目前由SOHO全资拥有和经营的轻资产共享办公服务平台，SOHO3Q正在快速成长。目前SOHO3Q有两个，预计到2015年年底将有11个在北京上海的项目。

互联网时代，房地产行业受到了很大的挑战，互联、互动办公空间的打造是大势所趋。与此同时，正如李克强总理提出的“大众创业、万众创新”理念，共享经济现已站在风口上蓄势待发。SOHO中国坚信在未来中国，这种互联的办公地产模式将会对传统的地产模式产生强烈冲击，具有广阔的成长空间。

在手机上安装SOHO3Q的APP，你会发现互联网时代就在你的身边。我们可以利用APP在线预订、缴款(通过微信支付或者支付宝等)、签合同，继而可以来到SOHO3Q的工作场地通过APP所传递的密码拿到办公场所的钥匙。SOHO3Q最低租赁期限是1周，最小办公租赁面积是1个桌子。如果办公规模需要扩大(如从1个桌子扩张到4个桌子)，需要预约排队。

很多人可能会问，每个房地产企业都可以选择把房子切小，那么SOHO3Q的优势在哪？3Q的优势并不是在那一张桌子，因为谁都可以提供一张桌子；而是在于社区和圈子，在于共享的文化。与Wework相比，3Q商业模式在一定程度上有相同之处，但SOHO3Q的发展过程中的community的建立有潘石屹的品牌作用、SOHO中国的品牌作用，基于大平台成长速度快。入驻3Q的企业由于规模小，依赖度强，可以进一步建立起公司间的生态圈，进一步激发互联网时代的活力。

对此，我们来听听SOHO3Q的用户怎么说。

二、认识SOHO3Q生态圈

(1)Theone智能钢琴创始人：叶滨

Theone是一个旨在教人弹钢琴的创业项目，其特点在于游戏化学习。市场发展不错，去年5月开始发行，截至目前已是智能钢琴领域全网销售冠军。潘总(潘石屹)帮我们宣传的效果比明星还好，因为大家一看都觉得潘总以前不会弹琴吧。创新工场(李开复)千万级投资，目前已获B轮千万美金融资。与一些做钢琴的传统企业相比，Theone智能钢琴上线一年，市场上没有真正的竞品。其壁垒在于，软件+硬件+营销渠道(电商)。我们的灵魂是在线教育。与此同时，软件的版权很重要。营销也不容忽视，需要让用户能够深刻明白这个产品的真谛。在未来，要在打造产品的生态体系上下功夫，最大程度上保证用户体验。对于智能钢琴这一产品，我们认为其生态体系的打造更多的是和老师相关，和人相关。

(2)SANYUKI创始人：王潇/市场总监：李东

SANYUKI致力于公共环境的数据挖掘，以环境净化为切入点。我们发现，公共场所如电影院、写字楼等的环境净化主观能动性不足，公众净化领域呈现空缺。本公司致力于2B到2C，让公众净化效果可视化，如实时数据的展示等。以学校为例，让家长了解孩子所处的环境情况，做到数据的互动。未来，实时数据的大众点评也是我们努力的方向，将基于此帮助消费者做出选择与决策，为公共场所的环境治理做出贡献。

(3)小鱼科技市场活动总监：Angela唐狄卓

小鱼致力于全球首款家庭智能陪伴机器人的打造。

去年开始，小鱼筹备在3Q的办公。在初创阶段，科技型公司核心员工是软硬件工程师。随着公司进一步的商业化，市场营销、客服人员的重要性增强。公司的总员工数也大幅增加。我们认为，没有一个公司可以很准确地预见人员增加的具体数字。于是，在早期，选择在哪办公、怎么办公是公司面临的一个巨大挑战。3Q的办公空间是灵活的弹性制，主要表现在座位增加上的灵活性，会议室、会客厅预定上的灵活性等。可以说，科技型创业公司的状态和3Q的状态匹配度很高。与此同时，水房、洗手间的设计理念很符合年轻人的审美。潘石屹本人也通过平面广告等形式给予本创业公司极大的支持。

(4)UCARCOO：王骞

UCAR致力于打造关注环保、电动汽车以及新能源的共享电动汽车运营商。车辆新能源与共享模式是核心。

用户通过手机APP定位，到达车辆的位置，行驶至目的地之后，车辆更换下一个用户。类似于现存的共享/公用自行车。在人们的观念中，用车模式大概为买车和租车两种，我们更倾向于打造后者，按需用车将成为未来用车模式的灵魂。公司打造的产品之于用车类似于酒店之于住宿，不用付停车费、汽油费等。这个月将有300辆车布局在望京区域。未来的目标是今年在全国20个城市推出预计10000台车左右。现阶段，三亚是首个布局城市，北京紧跟其后。和3Q所倡导的共享理念相符，UCAR倡导共享位置，利用电动汽车环保效能，缓解交通问题。公司与北汽合作，与此同时采用融资租赁形式，特别是对于牌照资源。对于停到指定位置上的共享汽车将给予奖励。

(5)厅客合伙人：李芬

厅客切入的市场是交易频率高、单次交易金额高的市场。

公司主要是基于对认知盈余的探讨。现阶段，有更多的人接受了很好的教育，有更多富裕的时间，很多人选择自由职业如成立独立的摄影工作室等。

中国有很多的人乐于分享，将原先浪费的认知盈余利用起来，通过出售技能与知识，满足更多群众的个性化服务需求。实质上，我们致力于打造一个自由职业者经营技能和梦想的APP。SOHO3Q提供了一个很好的共享办公环境。

(6)易农场创始人：张飞

易农场是互联网社交农场领先品牌，戏称为“社交型互联网种菜”。

我最早是做婚礼策划师的，搞了易策划。我对家庭有一份特别的感悟，深刻理解中国人对家的眷恋。易农场打造盆栽观赏蔬菜，美观又可食用。

SOHO3Q和潘总(潘石屹)给我帮助很大。我们能够被上海市认可，能够进入长城脚下公社做活动，能用菜传递家的理念，这都要感谢最优秀的众创办公空间。

(7)功夫熊市场总监：陈泰达

功夫熊是现阶段上门推拿领先的O2O品牌，日峰值6000单，每单消费额100-300元，短期内两次百万融资，覆盖5个城市。公司认为3Q的办公环境着实很吸引人。

(8)西少爷肉夹馍创始人：孟兵

西少爷肉夹馍是BAT员工创办的互联网餐饮品牌。现阶段，国人的生活节奏越来越快，快餐和外带将成为很重要的餐饮业发展方向。公司致力于打造国际化的快餐品牌，拥有餐厅+TAKEAWAY两种模式。目前我们单店的营业额，在业内是非常高的。公司已经获得A轮数千万美金融资。