中金公司：深圳房价还会疯涨么？

来源: [观点网] 时间: 2015-06-15 17:02

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未来1~2个季度之内，新房供应将达到月均50~70万平米水平，将显著高于今年前半段的36万平米，深圳房价涨幅将明显放缓。

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近日投资者对于深圳市场近期房价大涨问题关注度较高，对此我们搜集了相关数据，评论如下：

1)深圳房价近期大涨的原因是什么？有其特殊性，短期因素是主导；股市财富效应+佳兆业等旧改项目锁盘的双重结果。市场上有观点认为今年深圳房价暴涨是深圳供需结构失衡(土地稀缺，年轻人口多、需求旺盛)，但这都是长期逻辑，放在2014年也成立，无法作为短期房价暴涨的解释因素。我们综合一二手房需求与供应数据，没有看到深圳购房者数量与实际市场供应产生显著性的差异，需求释放速度与上海并无显著差别。此轮深圳涨价，合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化，由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人)，截止2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过57万，占广东省同期新开户的67%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年的深圳领涨全国。

2)房价下半年还会大涨么？不用过度担心深圳房价，下半年供应将提升，深圳房价涨幅将明显放缓；但实际利率下行或将推动其他一线城市、核心二线城市房价环比上涨5%~10%。从供应角度看，2014年下半年深圳住房新开工已经明显恢复到月均60~70万平米的正常区间，以9~12个月的上市周期估计，未来1~2个季度之内，新房供应将达到月均50~70万平米水平，将显著高于今年前半段的36万平米，深圳房价涨幅将明显放缓。但随着下半年实际利率下行(中金宏观组预测3/4季度CPI分别为1.5%和1.7%)，其他一线城市、核心二线城市房价或将环比上涨5%~10%。

　　深圳房价还会疯涨么？

近日投资者对于深圳市场近期房价大涨问题关注度较高，对此我们搜集了相关数据，评论如下：

1)深圳房价近期大涨的原因是什么？有其特殊性，短期因素是主导；股市财富效应+佳兆业等旧改项目锁盘的双重结果。

根据深圳房地产信息网数据，5月深圳新房均价为2.64万元/平米，较2014年9月新政前上涨了15.6%，而二手住宅挂牌均价为3.69万元/平米，环比4月上涨8.0%，环比14年9月新政前23.5%，而同期一线城市的房价环比涨幅均在5%以内，广州甚至还出现了约5%的下跌。

市场上有观点认为今年深圳房价暴涨是深圳供需结构失衡(土地稀缺，年轻人口多、需求旺盛)，但这都是长期逻辑，放在2014年也成立，无法作为短期房价暴涨的解释因素。从数据上来看，一二手房成交层面，我们汇总统计了一线城市月度的一二手房成交面积，我们看到，4月上海一二手房成交量已经超过了2009年7月的水平，且较2013年平均水平高出43.8%，而深圳4月一二手房成交量尚不及2009年，且仅较2013年平均水平高出30.3%，只有在5月才较2013年高出73.7%。从一、二手房供应结构看，2014年12月至2015年5月深圳一手房月均供应大约在42万平米左右，环比2014年3月到9月(即新政前的市场低迷阶段)大约下降10%，而同期北京、上海的新房供应分别下降26%和5%，深圳一手房月度供需比(批售面积/销售面积)从新政前1.78下降到了0.79，进入供不应求阶段(北京、上海分别从1.70下降到0.93，1.30下降到0.92，也是同样的供不应求)；二手房供需方面，深圳14年12月至15年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火热市场水平(2013年平均大约0.5左右)。

综合一二手房数据，我们没有看到深圳购房者数量与实际市场供应产生显著性的差异(当然我们估计14年12月的“旧改”项目封盘会使得市场减少10%~20%的实际新房供应)，深圳购房者需求释放速度(成交面积角度)与上海并无显著差别，但是实际的结果是上海至今房价仅环比上涨4%，而深圳环比涨幅超过20%。在一个典型的房价上涨模型中，住房供给低弹性，而需求是高弹性，意味着如果短期购买力保持相对稳定，房价是伴随市场成交量上升而逐步上行(价格承受能力高的购房者优先完成成交)，房价暴涨主要源于短期供需失衡，比如2012年底、2013年初的北京，一二手房需求环比前期上升40%(同期广州、上海、深圳成交环比涨幅也在45%~50%左右)，但一手房供应环比持平(其他一线城市环比增长25%~50%)，导致当时北京房价涨幅显著跑赢其他一线城市。而此轮的深圳涨价，我们没有观察到供应发生了系统性的扰动，那么合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化(为买同样的房子，短期内愿意出高价或者价格承受能力高的人急剧增加)，由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人)，截止2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过57万，占广东省同期新开户的67%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年的深圳领涨全国。

2)房价下半年还会大涨么？不用过度担心深圳房价，下半年供应将提升，深圳房价涨幅将明显放缓；但实际利率下行或将推动其他一线城市、核心二线城市房价环比上涨5%~10%。从供应角度看，2014年下半年深圳住房新开工已经明显恢复到月均60~70万平米的正常区间，以9~12个月的上市周期估计，未来1~2个季度之内，新房供应将达到月均50~70万平米水平，将显著高于今年前半段的36万平米。再看到需求层面，此轮深圳房价上涨的主导因素是股市财富效应，随着房价达到高位，我们看到拉动房价继续上行的资金量需求也越高，因此参考2007年的周期，深圳房价在2007年7月已经见顶(股市在10月见顶)，我们认为，今年3季度后，深圳房价涨幅也将明显放缓，但随着下半年实际利率下行(中金宏观组预测3/4季度CPI分别为1.5%和1.7%)，其他一线城市、核心二线城市房价或将环比上涨5%~10%。

3)投资建议：深圳房价短期暴涨有其特殊性，无需担心因此引发短期调控转向；下半年各地楼市涨价前必先成交放量，6月成交有望继续超预期；龙头地产股有20%上涨空间。我们认为，a)短期成交有望超预期，且b)成交放量时点将领先于大中城市的房价上涨(房价上涨时点或在3季度末)，那么考虑到地产板块估值较大盘仍有折让，c)龙头公司也迈出实质性转型步伐，我们依然坚定看好龙头地产股的补涨机会，上升空间看20%。个股推荐排序：万科、招商、保利、中南建设。同时建议关注滨江集团及中华企业。