海通证券-保利地产：收购上置集团，获取项目同时扩展海外平台

来源: [观点网] 时间: 2015-06-11 18:01

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一旦本次收购完成，保利地产有望控制上海核心区域内100万平左右优质项目。考虑区域一线城市土地获取难度大，交易完成将直接增强保利地产区域经营实力。

一旦本次收购完成，保利地产有望控制上海核心区域内100万平左右优质项目。考虑区域一线城市土地获取难度大，交易完成将直接增强保利地产区域经营实力。

事件：

公司于2015年6月5日分别与上置集团有限公司(简称“上置集团”，香港联合交易所股份代码1207)以及上置投资控股有限公司(简称“上置投资”，上置投资为上置集团的控股母公司)签署股份投资意向书，公司或全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份，股份认购完成后，公司或全资附属公司将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。

点评：

收购方式获取优势资源：我们认为一旦本次收购完成，保利地产有望控制上海核心区域内100万平左右优质项目。考虑区域一线城市土地获取难度大，交易完成将直接增强保利地产区域经营实力。

1)上置集团情况介绍

上置集团是一家在百慕大注册的有限公司，在香港联合交易所有限公司主板上市，其控股母公司上置投资直接持有2889659128股上置集团股份，持股比例为51.01%。2014财政年度，上置集团经审计的股东权益总额为960354万港元，营业收入为143996万港元，净利润为14428万港元。

上置集团财务报告显示，企业专注房地产开发运营，以上海为重心逐步拓展至具有较大经济增长潜力的省会城市和区域中心城市；其房地产开发的物业组合，以中高档物业为主。企业目前拥有土地储备逾200万平方米，已形成跨区域发展的、综合性房地产营运企业集团。

2)认购完成后保利将获取上海区域优质土地

根据上置集团2014年年报显示，目前上置集团拥有超过40万平以上自持物业，其中50%在上海核心城区。此外目前，企业已经拥有绿洲花园(OasisGarden)、华府天地(RichGate)、雅宾利(Albany)等品牌。以上品牌在中国上海、沈阳市场享有良好声誉。

土地储备方面，目前企业在上海、沈阳、海口、嘉兴、无锡、大连进行项目开发。截至2014年公司年报，企业项目储备建筑面积在244.88万平，权益面积217.29万平。上海区域项目建筑面积在96.24万平，权益建筑86.62万平。考虑企业上海、沈阳项目均处于城市核心地段，以上项目未来具备良好利润空间。

目前一线和省会城市土地市场竞争激烈，能够通过收购方式取得上海区域核心位置100万平建面项目控制权对于增强保利地产区域发展实力意义重大。

除此之外，考虑上置集团为港交所主板上市企业，本次收购将为保利地产有效补充海外发展平台。企业可以在以上平台基础上进行有效海外扩张。

公司销售逐月改善。公司5月实现销售面积136.45万平方米，比2014年同期上升208.6%，环比上升38.98%；实现销售金额175.32亿元，比去年同期上升43.46%，环比增长31.31%。5月开始公司推盘加大带来当月环比数据改善。考虑进入3季度后市场销售有望继续走强，公司后期数据增速扩大属大概率事件。

从从销售均价看，5月销售均价为12848元/平，较年初销售价格有所上升。2014年1-5月公司实现签约面积392.79万平方米，同比上升2.76%；实现签约金额503.9亿元，同比上升3.64%。

投资建议：维持“买入”评级。2015年，公司将继续坚持以发展为主题，努力优化投资结构，提高运营效率，加强精细化管理，实现企业持续平稳健康发展。预计公司2015、2016年每股收益分别是1.37和1.64元，RNAV在19.84元。按照公司6月9日13.48元股价计算，对应2015和2016年PE为9.84倍和8.22倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2015年15倍市盈率，目标价格20.55元。

主要不确定因素。行业复苏不达预期。

海通证券-保利地产：收购上置集团，获取项目同时扩展海外平台