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中信试水轻资产拯救地荒 4.5%代建发展深圳光明旧改项目

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-06-04 23:53
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在一线城市拿地太困难的情况下，将市场的利润向土地提供方倾斜，可以帮助自己获得更高的市盈率。这当中也暗含中信调整轻资产方向的趋势。

　　观点网 是合作操盘，还是独立拿地？这是摆在中信地产这个老牌央企面前不得不讨论的问题。

　　作为近年来鲜少在深圳露面的中信地产，此番回归市场源自于6月4日深圳中恒华发股份有限公司的一则公告。据悉，该公告的关键词是“合作”。

　　根据公告内容，深华发宣布，为加快推动公司位于深圳光明新区公明街道华发片区城市更新项目实施进程，公司及武汉中恒集团基于对深圳市前海中证城市发展管理有限公司在房地产领域能力的认可，拟与前海中证及其设立的项目公司就目标项目进行合作。

　　值得一提的是，公告也指出，前海中证正是中信集团属下企业，管理人员操盘项目主要有中信红树湾、中信领航、中信湾上六座、中信千舟湾、中信半岛云邸、中信龙潭岭等。

　　4.5%代建参与光明项目

　　具体来看，目标项目位于深圳西北部光明新区公明街道振民路与华发路交汇处，已于2013年3月5日获得深圳市规划国土委《关于<光明新区公明街道华发片区更新单元规划>审批情况的复函》。

　　根据该规划批复，目标项目占地面积78444.2平方米，容积率5.8，计容积率建筑面积457880平方米，共分为三期开发。

　　据悉，目标项目城市更新专项规划已获批，确定的拆迁补偿现金总金额不超过31.5亿元，其中深华发获得5亿元以及不低于10万平方米的回迁商业物业(7万平方米可由公司保留，3万平方米可用于对外出售)。

　　同时，武汉中恒集团项目获得26.5亿元(14亿元为自身收取支配，剩余12.5亿元提供给项目公司使用)，而补缴地价总额不超过13.5亿元。

　　对于此次合作，深华发在公告中是这样表述的，“公司目前尚不具备独立开发深圳光明新区公明街道华发片区更新单元城市更新项目的能力。”

　　“与控股股东武汉中恒集团和前海中证共同合作开发是公司基于目前实际情况经过综合评估后选择的推进路线，可更好地加快项目实施进程，最大限度保障上市公司利益，规避投资风险。”

　　至于该项目未来的前景，深圳知名地产分析人士林晓华告诉观点新媒体，光明是一个新区，目前该区域有四五个开发商，但是没有知名开发商，都是中小民企。

　　据他介绍，该区域住宅价格大概在每平两万一左右，在售项目有福盈中央山、宏发公明商业中心、松茂御城等。不过，商业来看的话，在那个区将比较难做。

　　谈及此次合作方深华发，观点新媒体在致电多位深圳业内后得到的回复是，“这就是一家产业落后被淘汰的工业企业，但是由于十几年前招商引资，因此获得很便宜的大批土地租赁权。”

　　实际上，在敲定中信之前，作为深华发的全权授权主体武汉中恒也曾经跟保利地产有过接洽。

　　关于为何舍保利转投中信这一话题，我们也不难在此次公告披露的合作谈判历史中找到缘由。“后续若与现前正在谈判的深圳市保利房地产开发有限公司(以下简称‘深圳保利公司’)合作的核心内容得不到权益保障，允许武汉中恒集团按照不低于目前与深圳保利公司商谈的对价标准，寻求与其他更有利的房地产开发商合作”。

　　也就是说，现在中信开出来的条件比保利更具有诱惑力。对此，林晓华跟观点新媒体表示，“实际上这次的条件对中信来说还是比较苛刻的，等于说这个项目是中信用自己的品牌管理取得4.5%的管理费。”

　　根据合作协议，上述项目共同收益如存有亏损，则由武汉中恒集团全额承担，如有盈利，则深华发和武汉中恒集团按照所占土地权益比例进行分配(公司拥有50.5%，武汉中恒集团拥有49.5%)。

　　试水轻资产拯救地荒

　　那么，究竟其中中信扮演的角色跟收益是否当真如上述业内所言？公告的内容是，“项目公司委托中信或其指定第三方受托管理人负责目标项目规划设计、开发建设、营销推广、成本管控、招标采购、财务管理、可售物业销售等全程管理工作。

　　基于此，项目公司将向受托管理人按项目实际可售面积销售额的4.5%支付目标项目委托管理费，剩余部分作为项目公司销售收益，用于偿还目标公司相关融资贷款。

　　换句话，中信如若作为上述第三方受托管理人后享有的收益便是项目实际可售面积销售额的4.5%。

　　“相当于中信不用出钱用专业、或者融资手段去操作这个项目，采取品牌管理输出这个模式。保利很难接受这个条件，因为基本上就赚个代理费用。”

　　林晓华继续强调，这也是目前深圳城市更新市场上比较新的一个模式。之前是合作开发，现在是用大幅下降的利润作为换得项目的条件。但如果不这样干，结果可能是拿不到任何一个项目。

　　另外，在项目后续的分工上，公告也简明清晰指出，深华发、武汉中恒负责目标地块上现有建筑物拆除及权利关系的清理，确保项目土地达到可开发条件。

　　同样的，中信须保证项目可售面积的市场销售价格不得低于项目周边同期同等档次规模的其他楼盘的销售均价。

　　对此，林晓华认为，“一个要项目品牌，一个要确保收益，这就是两者结合的依据。在一线城市拿地太困难的情况下，将市场的利润向土地提供方倾斜，可以帮助自己获得更高的市盈率。这当中也暗含中信调整轻资产方向的趋势。”

　　实际上，早在今年3月份中信全年业绩发布会上，其总经理王炯业已表示，“中信会在下一步房地产发展过程中，进行发展模式创新，包括区域开发定位和资金的集约化，并逐渐成为中信集团非金融业务利润的贡献者。”

　　“总体的思路是走差异化发展之路，寻求社会一切资源进行合作，改变过去单一发展模式。不管怎么做，最重要的是提升在房地产领域的竞争力和创造价值能力。”

　　不过，在多位深圳业内人士看来，中信调整战略背后也折射出其近年来业绩与产品不容忽视的隐忧。

　　“以深圳举例，早年两大深圳早期标杆之作中信城市广场和中信红树湾均已为历史，目前中信饱受质疑的其中之一便是拿地能力。据说，来自于大股东支持方面比较弱，深圳公司也很多人都走了，越拿项目越偏，越拿不到。”

　　据悉，中信地产在深圳除上述项目以外还有中信龙盛广场、中信领航、中信湾上六座。目前均已售罄，短期并无新增项目补给。

发稿：何缘审校：刘满桃

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