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余安定：三到五年天安数码城有爆炸性增长

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-06-05 18:51
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我们有可能在未来三、五年不再是这样一个百亿级公司，可能会成长为上千亿的公司，这是我自己对现在规模和对未来规模的一个判断。

　　观点网 成立于1990年的天安数码城，而今已有25年历史。截至目前，其在国内13个城市落成14个园区项目。

　　“我们20多年一直是一个比较稳健发展的状态，专注做产业地产，目标客户是中小企业。到今天为止是百亿级别的公司，并不是特别大的规模。”在接受观点新媒体采访时，余安定如是表示。

　　不过，他强调，相信天安数码城重新有了明确的战略定位以后，会在未来三到五年中有爆炸式的增长。

　　“我们有可能在未来三、五年不再是这样一个百亿级公司，可能会成长为上千亿的公司，这是我自己对现在规模和对未来规模的判断。”

　　据介绍，25年当中天安数码城经历了几个发展阶段，“一个是从1991年一直到2002年左右，这个阶段是专注只做一个园区，就是深圳天安数码城。”

　　“2002年天安数码城逐渐向珠三角、向内地发展，这是一个扩张的过程。但从去年开始，战略方向调整为已经开发的项目，下功夫、下力气把原有项目做好。”

　　对此，余安定表示，这是因为像天安数码城这种相对比较高端的产业地产项目，它更适合一线城市，所以公司未来的战略方向会更加集中在一线城市，在一线城市实现大规模扩张。

　　相反，他认为，在过去25年来天安数码城在客户基础、品牌、拿地、和运营提升物业价值的能力都已经有了一定的积累。而这些能力用在二、三线城市可能造成的结果是没有办法发挥、以及一种浪费。

　　另外，具体到未来城市中的选址标准，余安定也阐述了天安数码城自己的一套标准体系。

　　“天安的传统非常少愿意去城市的核心点布局，因为我们的思维并不是写字楼，或者是办公物业的思维。所以在选址的时候通常会选择非核心区域，或者说城乡结合部。”

　　除此之外，余安定强调，实际上天安数码城做过的所有园区经过几年的发展都会成长为一个相对的城市中心，或者副中心。

　　“因此，我们在选址上非常考究的另一点是，落地的时候一定不是落在最核心的地方，但是会关注这个地域的成长性，而不是静态的对规划研究。”

　　谈及目前的产业地产热潮，余安定也有自己的观点。“目前行业还有很大空间，只要回到行业本身，在这里面发展的机会就更大。

　　拿天安数码城举例，1997年左右公司开始向工贸园转型，直到2002、2003年向科技园区转型。

　　“2008年以后实际上在提城市产业综合体的转型，今天公司的目标是要打造城市产业生态运营商，这是一步步成长起来的，实际上是一个从低端向高端快速突破的过程。”

　　余安定坦言，在这个过程中，公司没有一个固定的学习对象，一直在学习不同行业里面的优秀企业。在不同的阶段，不同的需求阶段会有不同的学习对象，不同的研究方向。

　　在余安定看来，一个园区真正最核心的东西不是硬件，它们都很容易被复制，真正最难被复制的是项目运营的能力。

　　“换句话说，对软环境构建的能力，服务体系的打造，这个才是真正的核心。所谓的软环境都是靠人做的，一定不是机器生产出来的。”余安定如是表示。

　　以下为对深圳市龙岗天安数码城有限公司常务副总经理余安定先生的采访实录：

　　观点新媒体：目前天安数码城进入了哪些城市，现在的规模是什么样的？在选择具体城市方面有没有什么考量的标准？

　　余安定：天安数码城是1991年开始建成的，到现在已经有25年的历史。一直是一个比较稳健发展的状态。

　　我们20多年一直比较专注来做产业地产，一直非常重视专业性和质量。到今天为止，也是百亿级别的公司，并不是特别大的规模。

　　目前在国内是12个城市，13个项目，天安数码城经历了几个发展阶段，一个是从1991年一直到2002年左右，这个阶段是专注只做一个园区，就是深圳天安数码城。

　　这个阶段积累了很多的核心竞争力，比如说园区的服务，园区的管理，以及对中小企业的理解，还有模式上的创新后，2002年天安数码城逐渐向珠三角、向内地发展，这是一个扩张的过程。现在我们在珠三角、长三角、环渤海经济圈、西南经济圈都有项目。

　　但是从去年开始，集团还是在做一些战略上的调整，因为像这种相对比较高端的产业地产项目，发现它可能更适合一线城市，所以从2014年开始战略方向调整为已经开发的项目，下功夫，下力气把原有项目做好。

　　也就是说，未来的战略方向会更加集中在一线城市，从规模上来讲相信在战略调整以后，整个集团反而会有一个更好的规模扩张，因为在一线城市，无论是产业的客户基础，还是本身已经积累这么长久的品牌，拿地的能力，和运营和对物业价值提升的能力，都是已经非常强的。

　　而这些能力用在二、三线城市反而是一种没有办法发挥，或者是一种浪费，如果把这些力气用到一线城市以后，相信公司的规模会在未来三到五年中有一个爆炸式的增长，我们有可能在未来三、五年不再是这样一个百亿级公司，可能会成长为上千亿的公司，这是我自己对现在规模和对未来规模的一个判断。

　　所以，天安数码城规模扩张的方向不是进入更多的城市，就是只聚焦一线城市，在一线城市实现大规模扩张。会在一线城市有非常大规模的增长，不是进入更大的城市。

　　另外，从外部来讲，整个国内房地产发展形势从过去住宅黄金时代开始逐渐向综合房地产的形式在演化，单纯的住宅地产未来空间会越来越小，大家会越来越关注综合体、产业地产、养老地产，关注各种新的、跨界的新房地产形式，而天安数码城恰恰在这一块进行了20多年的积累。

　　大家过去讲房地产的规模扩张很容易陷入到一个误区，认为要占领更多的城市，拿更多的地，进行大规模的复制，但是到今天来看这不是个健康模式。

　　中国一线城市的人口还是在增长，还是非常有活力的地方，特别是像我们这种产业地产和综合体，眼光应该始终放在经济最有活力的地方，这些地方需求远远没有被满足。

　　可以看到今天，不管是北上广深，每个企业对办公物业的需求标准，跟很多国际先进东西相比，不管是服务程度还是建筑形式，可以达到他们的标准园区和物业并不多。

　　因此，这里面还有很大的空间可以挖掘，大家还有很多的地方可以改善。中国也正在进入创新、创业时代，这一块空间会非常大。

　　观点新媒体：在一个城市里面具体的选址公司是比较偏向哪一种？

　　余安定：从长远来看，非常科学的选择才能带来长期的收益。所以天安数码城基本上对选址的标准建立了一套比较完善的评估体系。

　　第一个，会非常关注这个城市的目标客户，就是中小企业的现状和发展趋势，这是非常关注的一个点。

　　当想进入一个城市的时候，会评估这个城市目标客户大概在未来一到两年中会站在什么样的一个需求水平上，或者说承受力的水平上，这个一定要做一个非常清晰的评估。

　　第二个，天安的传统非常少愿意去城市的核心点布局，因为我们的思维并不是写字楼，或者是办公物业的思维。所以我们在选址的时候通常会选择非核心区域，或者说城乡结合部。

　　但是回过头来看，天安数码城做过的所有园区经过几年的发展都会成长为一个相对的城市中心，或者副中心，这个就是我们在选址上非常考究的一点。当我们落地的时候一定不是落在最核心的地方，但是会关注这个地域的成长性，不是静态的对规划研究。

　　观点新媒体：一个园区从落地到成熟，或者说到收益一般需要几年的过程？

　　余安定：如果是从房地产投资收益的角度来讲，做一期就可以有收益。但是如果它真的成为一个比较好的环境，各方面配套都比较好，达到一定的聚气能力，进入真正的收获阶段大概需要五到八年。

　　观点新媒体：怎么看近年来产业地产特别火，大家一涌而上的趋势？

　　余安定：我觉得这是好事，这不是坏事。但是现在在内地的一些二、三线，或者三、四线城市有大量圈起来的工业区是没有真正的优质产业，甚至说出现了很多的荒地。这些问题其实并不是产业地产本身发展导致的，其实，任何一个行业的发展其实本来应该有自身正常的规律。

　　就是说在二、三线城市应该匹配什么样的产业地产，那个地方的企业是什么样的，应该建设什么样的产品，应该配备什么样的产业园区。

　　目前实际上情况是，很多的地方政府并不懂得真正去结合自身的优势，到最后只能大家都PK政策，导致恶性竞争。如果是一个企业，正常来讲不应该受政策的诱惑，应该选择最合适自己的地方发展才能做得好。

　　但是这种行为往往会导致一部分对企业本身信念不坚定的企业家追求短期利益，看到哪个地方政策好，一看到有地就去了，去了以后短期内会获得一些好的政策支持，但是长期来看并不利于企业的发展。应该发挥各个地方的资源禀赋，用自然的方式来配置，自然生长的过程一定好拔苗助长，这是肯定的。

　　观点新媒体：在您看来，这个行业是不是还有很大的发展空间？

　　余安定：有，只要做对了。回到行业本身，在这里面发展的机会就更大。首先，从产品本身来讲，产业地产本身这个产品都还没有一个真正的清晰定位。过去我们有办公写字楼，有商业，有住宅，还有厂房。

　　为什么今天像天安数码城这样的产品，所谓的产业地产产品被很多人接受，而且它有很强的生命力，就是因为它才是真正符合这个时代的，满足客户需求发展方向的一个东西。

　　而且这个产品本身也是在一个不断成长的过程中，也就是在一个与时俱进的过程中，这个需求现在正在越来越大的被激发出来，中国正在进入创新、创业的时代。

　　随着人创业需求的增长，企业数量级的增长，还有各种产品丰富度的增长，未来对这种产业空间需求的增长肯定是会越来越大的，经济总量增长越来越大，未来产业地产的空间会非常大。

　　观点新媒体：现在很多人在做一些创客空间，众创空间，或者说创业、创新的社区，那些是不是也可以看成是小型的创业地产？

　　余安定：不能完全等同，创客空间也好，或者现在大家在做的一些创业服务设施，可以成为产业地产的一部分，但是并不是产业地产的全部。

　　我并不认为现在所有的创客空间未来都全部有生命力，两年以后大家喧嚣过后会平静的看待这个问题。

　　所谓创客只是这个时间段的演绎，也许两年以后我们会找到更适合，更好的方式、载体去演绎它，而不是创客空间。

　　与之不同的是，创客空间很难用兼并重组的方式去实现做大做强，但是产业地产不怕更多的人进入。创客空间发展两三年以后可能会是一地鸡毛。但是产业地产发展两三年以后可能有些人玩不转了，可以通过重组并购的方式注入新的活力做大做强。

　　观点新媒体：做产业园区创新是非常重要的环节，天安数码城在这些方面是怎么做的？

　　余安定：天安数码城本身是一个非常有创新基因的公司，1991年我们是在国内最早引入港式物业管理的工业区，更加注重服务别人，强调服务意识。

　　接下来数码城的发展过程中，从最早传统的劳动密集型工业区进行了转型，在1997、1998年的时候我们向工业2.5的工业厂房转型，更加提升工业厂房适合研发，合适销售渠道。

　　1997、1998年我们开始向工贸园转型，在2002、2003年是向科技园区转型。到2008年以后实际上在提城市产业综合体的转型，到今天我们提的目标是要打造城市产业生态运营商，更加关注产业生态，创新生态体系的构建，这个是一步步成长起来的，实际上是一个从低端向高端快速突破的过程。

　　为什么说天安数码城能够完成这个呢，能够始终在产业地产的行业里面处于领军企业呢，恰恰是因为我们自身有比较强烈的创新基因。

　　实际上，天安一直是具有跨界眼光的，我们没有一个固定的学习对象，我们学习不同行业里面的优秀企业。

　　我们更多是跨界式的，学习对象不是那么固定的，在不同的阶段，不同的需求阶段会有不同的学习对象，不同的研究方向。

　　观点新媒体：经过这么多年，天安数码城在后期的营运方面有没有什么挑战？

　　余安定：做好一个产业地产项目要专注对产品的设计规划，硬件环境的打造，商务配套。

　　但是真正最核心的东西不是这些，这些东西都很容易被复制，真正最难被复制的是项目运营的能力，换句话说，对软环境构建的能力，服务体系的打造，这个才是真正的核心。

　　拿龙岗天安数码城举例子，这个园区刚开始做第一栋物业的时候售价不到7000元平方米，同期附近项目都是2万元以上。到今天经过六到七年的发展，我们这个园区的三期价格已经差不多2万元，而附近项目仍然是两万元，甚至价格在下降。

　　在这个过程中，真正起作用的是园区的运营，一个有运营的园区和一个没有运营的物业作用是不一样的。

　　真正所谓的运营体系的构建，就是把那些高大上的理论，把园区能够做到的，真正能为这些客户提供的所有服务东西，给它做实，做透，做到位。

　　通过每一件事情，通过每一个流程的构建去实现它，而不是陶醉在把别人一些成熟的经验，觉得做得好的，自己做一个框架图，然后表现出来，到最后最终不可以给这个园区带来更多好的东西。

　　所以我觉得真正所谓的核心运营，体系构建很重要，人才很重要，理论很重要，但是最最重要的是实践，是踏实的一点一滴做成功。所谓的软环境都是靠人做的，一定不是机器生产出来的。

发稿：何缘审校：刘满桃

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