中银国际：房地产五月收官，成交继续稳步攀升

来源: [观点网] 时间: 2015-06-03 15:31

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分城市来看，重庆和北京可售存量指数周涨幅居前，分别为5.1%、1.9%；福州和厦门可售存量指数周跌幅居前，分别为-2.2%和-1.9%。

上周(2015/5/25-2015/6/1)17个城市合计成交460.6万平米，环比上升11.14%，去化周期为14.2个月，较之前一周下降1.0，一线城市上海、深圳抢眼，二线城市东莞、南京领涨。本周地方政府仍在不断释放利好支撑楼市，地产板块公司继续多元化转型，上海板块、珠海板块、通州板块等表现活跃，我们继续推荐三类地产投资组合，转型类包括已完成员工持股利益绑定，转型机器人的中南建设，以及目前估值偏低、转型新能源及金控逻辑清晰的冠城大通，医疗全产业链服务和供应链金融业务的华业地产，房地产电商、互联网金融、及资管全面布局的世联行，以及天宸股份，区域板块中洲控股、建发股份、天健集团、深振业等，低估值蓝筹及准蓝筹万科、华侨城、保利地产、世茂股份、招商地产。

支撑评级的要点

市场概况：上周我们观察的17个城市合计成交面积460.6万平米，环比上升11.14%，一线城市中上海、深圳表现较强，二三线城市中，东莞、南京环比涨幅较大；价格指数环比上升1.2%至220.6；十五大城市新增可售面积416.4万平方米，环比上升33.9%，3个月移动平均去化月数为14.2个月，较之前一周下降1.0，3个月移动平均批售比为0.87，比上周上升降0.03。

政策新闻动态：上周地方政府继续释放地产支持政策，北京、长沙公积金新政落地；甘肃出台25条促进房地产措施；郑州对放弃经适房资格购买普通商品房者给予补贴；传“二次房改”方案进入实质阶段。统计数据显示，2015年1-4月土地出让金占地方财政收入比重低至32%。另外，媒体对于深圳房价加速上涨给予关注；搜房网、爱屋吉屋等互联网渠道网签量进入北京二手房成交榜单前十。

上市公司动态：多元化方面，万方发展意向收购成都义幻网络股权；同达创业拟参与设立广电产业投资基金；天业股份收购天业小贷；苏宁环球计划设立教育、健康、金融、股权投资等方面的子公司；粤宏远收购威宁县结里煤焦公司股权；金丰投资公告称绿地控股成立城市轨交PPP产业基金；绿景控股与湛江儿童医院等签署合作协议；深赛格参与合作开发液态金属等新材料。融资方面，阳光城与平安信托合作，获得资金用于项目开发；冠城大通、苏州高新、中弘股份公布公司债预案。其他方面，迪马股份、中国武夷、天保基建现股东减持；中房地产回应与中交地产合并传闻，表示3月内无重组计划。南通科技公告，财政部同意中航复合材料公司股权置换南通科技投资集团股份有限公司股权。

投资评级和建议：

二季度以来，地产板块指数走势持平大盘，热点在转型企业以及部分区域板块上，我们推荐的组合包括：转型类中南建设、冠城大通、华业地产、世联行、天宸股份；区域类中洲控股、建发股份、天健集团、深振业等。低估值蓝筹准蓝筹万科、华侨城、保利地产、世茂股份、招商地产等。

房地产市场成交概况

一线城市、二三线城市成交量均环比上升

上周4个一线城市合计成交118.8万平米，环比上升23.7%，北上广深成交面积环比变化分别为-3.1%、37.1%、12.1%和22.7%。13个二三线城市合计成交341.8万平米，环比上升7.3%，其中东莞和南京涨幅最大，环比分别上涨51.5%、39.8%；武汉和成都跌幅最大，分别环比下跌-24.9%、-8.8%。

一线城市价格指数环比小幅下跌、二三线城市价格指数环比上升

上周中银国际主要城市销售价格指数环比上升1.2%至220.6。其中，一线城市分类指数环比下跌0.4%至247.4，二三线城市分类指数环比上升4.8%至177.3。分城市来看，宁波和重庆环比涨幅最大，分别为14.5%和11.9%，北京和南京环比跌幅最大，分别为-8.4%和-4.4%。

库存指数环比上升、城市新增供应量环比下降

上周，中银国际主要城市可售存量指数为140.7，环比上升0.3%。其中，一线城市分类下降0.2%，二三线城市分类指数环比上升0.6%。分城市来看，重庆和北京可售存量指数周涨幅居前，分别为5.1%、1.9%；福州和厦门可售存量指数周跌幅居前，分别为-2.2%和-1.9%。

此外，十五大城市新增可售面积416.4万平方米，环比上升33.9%，同期成交量环比上升11.8%，三个月移动平均去化月数为14.2个月，下降1.0。分城市看，重庆和北京新增可售面积周涨幅居前，深圳和厦门新增可售面积涨幅居后。

宏观政策动态

官方政策方面：“二次房改”方案进入实质阶段，方案将对商品住房消费、住房保障的关系进行界定和调整；央行年报称今年中国经济能保持7%左右中高速增长，M2增12%左右；习近平要求实行最严格的耕地保护制度；中国银监会主席表示来自房地产融资、地方政府融资平台风险在上升。

地方政策方面：湖北住建厅发文要求提高公积金使用效率；北京、长沙公积金新政落地；甘肃出台25条促进房地产措施；深圳坚决查处捂盘惜售行为；5月上海、广州房贷折扣加码；郑州推楼市新政，放弃经适房资格购买普通商品房者给予补贴。

统计数据方面：5月检测的536家银行中有80家银行下调房贷折扣，21家出现了低于基准利率1.1倍的二套房利率；辽宁地方债超万亿元，部分城市债务水平超过警戒线；一线城市5月卖地不足百亿，沪卖地面积12个月负增长；深圳楼市连涨8个月，今年1-4月供求比为0.7；2015年1-4月土地出让金占地方财政收入比重低至32%。

媒体消息方面：媒体报道称深圳3.30政策以来房价“失控”，部分地区大涨近40%；2014年中国对澳商业地产投资额达到43.7亿澳元，占对澳总投资额的46%；4月北京二手房经纪公司成交榜单中，搜房网、爱屋吉屋的网签量进入前十。