合富辉煌：红5月全国楼市成交创新高，一线城市深圳上海领涨

来源: [观点网] 时间: 2015-06-03 09:08

致信编辑

打印

评论

5月的周度成交量维持在高位，最后一周的成交面积更是大幅增长，超越去年四季度的高位水平，创2011年来的新高。

——2015年5月全国房地产市场分析

系列利好政策出台，5月全国楼市周度成交量创新高

在今年以来一系列降息降准、“330”楼市新政以及地方政府鼓励购房的相关政策带动下，加上部分家庭资产重新配置需要，将股市获利资金转向楼市，5月黄金月楼市成色十足。从合富辉煌监测的18个重点城市商品住宅周度成交面积走势看，5月的周度成交量维持在高位，最后一周的成交面积更是大幅增长，超越去年四季度的高位水平，创2011年来的新高。

监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、杭州、长沙、合肥、南昌、武汉、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山、珠海

数据来源：合富辉煌(中国)市场研究中心

5月成交量仅次于去年12月，是2011年以来的次高位，一线城市深圳上海领涨

5月份，合富辉煌监测的北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等16个重点城市新建商品住宅成交面积为1624万平方米，环比增长18%，同比增长48%，是仅次于去年12月的高位，创2011年以来的成交次高峰。

从不同城市看，大部分城市成交面积环比同比均有较大的升幅。其中一线城市的上海和深圳成交量大幅增长，同比去年5月有约150%的增幅。二三线城市中的杭州、长沙、南昌、东莞、佛山成交量增长亦较大，同比增幅在60%-140%。

深圳5月楼市分析

5月深圳楼市供需两旺，市场持续火爆，成交价格再创新高，南山均价破六万

“330新政”之后，深圳楼市迅速升温，新房成交量节节攀升。5月，深圳共有14个项目取得预售证，新增商品住宅供应62.97万㎡，同比增长138.2%；成交60.80万㎡，同比增长151.1%，环比增长50.1%。

5月，深圳商品住宅成交均价再创新高，环比增长8%至28487元/㎡。5月南山区价格领涨全市，均价达到61398元/㎡，环比上涨35.4%，同比增长85.7%，高出福田区均价将近15000元/㎡，一方面是受前海和蛇口自贸区辐射的影响，另一方面跟南山近期推出和去化的项目多为豪宅和改善型密不可分；全市的价格洼地龙岗区也水涨船高，迈入了“2.0时代”，5月均价21063元/㎡。

新盘消化迅速，价格再树标杆

5月，深圳共有10个新盘入市4个项目加推，共推出4000余套房源，绝大部分项目销售率在九成以上，部分楼盘甚至出现当天售罄的情形；此外，新盘开盘价格也一路高涨，位于龙岗区的万科天誉开盘均价达到3.2万/㎡，突破区域均价；位于热点置业片区龙华的中海锦城也为片区开启了4字头的新时代；位于深圳传统价值洼地坪山的新盘京基御景印象从月初到月底实现了5000元/㎡的价格涨幅，攻破20000元/㎡的均价，深圳或将全面告别“2.0时代”，彻底抛弃刚需购房者。

分析认为，深圳房价疯涨的原因主要有三方面，首先，深圳自有住房率不足四成，市场需求大，但新增土地供应少，主要新增供应来源于城市更新，而城市更新供应周期较长，供求关系长期处于紧张的状态；其次是在各种新政利好的政策环境下，开发商市场信心大增，加快推盘速度的同时也在提高价格；此外，部分购房者在“买涨不买跌”的心态作用下的恐慌性入市，进一步加速了房价的上涨。

6月预计迎来新轮推盘热，市场热度或将持续

据不完全统计，6月份深圳预计将有33个楼盘入市，市场热度将进一步维持，受相对趋紧的供求关系和近期股市震荡的影响，部分消费者或将转战楼市，预计6月份深圳新房成交均价将会稳中有升。

上海5月楼市分析

5月上海一二手住宅成交量大幅上涨，一手成交量达2013年旺销月份水平

首付比例下调及多次降息，购房成本降低，市场信心回归，首置及改善型客户积极入场，市场交易量稳步上升。

春节以来，上海市商品住宅月度成交连续四个月大幅增涨，于5月达到2015年最高值142.6万㎡，同比2014年上升139%，成交量接近2013年旺销月份。

近期首付比例的调整，营业税的调整以及公积金政策的改变，使得二手房的供求量出现大幅上升，其中改善型需求释放效果明显，4月上海二手房成交量环比增加72.8%。

2014年1月至今上海二手商品住宅销售面积及价格走势图

商品住宅去库存速度明显加快，市场出现明显的回暖迹象

至2015年6月1日，上海商品住宅存量1388万㎡，共计9.4万套左右，环比增长达到最低点-2%，市场销售速度明显增加，市场开始回暖。

如按该阶段的去化速度来算，完成1388万㎡的库存，即使无新推供应量的情况下，仍需要1.2年的去化周期。

2014.9-2015.5年全市商品住宅量价情况

房展会后，市场需求出现释放，成交回暖迹象明显

房展会过后，5月10日，央行再次升起降息的“大旗”，上海市商品住宅成交量出现回暖迹象，于5.25-5.31这周达到2015年最高值42.8万㎡。周成交量明显放量，刚需和刚改需求释放。

2015年1-5月上海市商品住宅供求价周度走势图

改善需求充分释放，推动市场价量上升

5月，上海共有7个新盘入市6个项目加推，共推出2227套房源，开盘去化率四成到八成不等，多例位于郊区的新开盘项目开盘去化率普遍在五成左右，部分中高端改善性项目去化表现抢眼。

位于浦东川沙的华府188，开盘价格达到38000元/㎡，创造该区域公寓市场新的价格标杆；位于徐汇的嘉御庭，凭借稀缺地段优势，取得高价高速的去化成绩，其价格达到93000元/㎡，为徐汇价格标杆。部分改善型产品，在本月楼市表现中取得十分抢眼的表现，改善型需求正在逐步崛起。

近期上海市场刚性需求入市理性，而改善性需求入市积极性较旺盛。分析认为原因主要在于，330新政以来，公积金、降息等一系列利好改善需求的利好政策不断释放，推动改善需求购房者积极入市。同时，2014年改善型市场的良好表现，推动开发企业积极调整了2015年产品结构及供货比重，以至于上半年市场供应上，改善型产品显著放大，与市场需求面形成良好的匹配，合力推动了近期市场的火热表现。