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瑞房沽售企业天地 须待筹粮百亿慢步调整

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-29 18:14
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瑞房没有通过收购新的资产来扩充投资组合，而是选择透过出售资产来加速业务周转，这是感觉到了业绩倒逼之下的压力。

　　观点网 瑞安房地产上海企业天地计划出售的不仅是一期，三期也将一并出售。

　　5月27日，瑞安房地产主席罗康瑞在股东会后，对外披露了这一消息。

　　这是3月份传出瑞房将出售位于上海核心位置，且紧邻上海新天地时尚中心的企业天地项目消息后，来自瑞房的最新回应。

　　罗康瑞称，市场对该项目抱有浓厚兴趣，已有数名买家表达意向。相信在6月底前有出售定案，估计可套现逾100亿元人民币。

　　他还指出，由于集团资产周转率较低，冀可通过出售资产减债代替融资，因为集团未有大型融资需求。

　　公司变革与业绩表现是一场与时间的追逐赛跑，昔日借新天地模式声名鹊起的罗康瑞，在遭遇现实困境后，出售部分核心资产，能否逆转瑞房发展颓势？

　　沽售企业天地

　　瑞房要出售上海新天地写字楼企业天地的消息，最早源自港媒今年3月17日报道，彼时市场消息指，瑞房拟以12亿美元价格出售旗下上海新天地企业天地一期。

　　当时瑞房方面的回应是，有关个别物业交易的市场消息，未有资料需要公告，瑞房正积极调整发展策略，若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，提升公司盈利能力，加强现金流。

　　资料显示，企业天地位于上海太平桥人工湖北侧的湖滨路，毗邻知名的上海新天地时尚中心，包括多幢甲级写字楼及购物娱乐中心，规划建筑面积约56万平方米，首期发展包括两栋总建筑面积达7.8万平方米的办公大楼。

　　按照最新查询到的数据，企业天地1号当前租金水平为9.8-15.6元/平方米/天，在上海写字楼中企业天地的出租率及租金都属于中上水平。

　　在出售消息传出时，有市场人士指，若项目是整售，一般接盘方会要求租金回报率在6%以上，这就要求瑞房对12亿美元的售价作出一定折让。

　　不过有媒体援引罗康瑞的话称，瑞房联系的买家出价未达要求，并表示“企业天地真的是最好的资产，我们是很不舍得出售的”。

　　另外，据观点新媒体了解，瑞房筹划多时的分拆中国新天地上市计划，直至现时仍未有具体时间表。罗康瑞则再度表示，不希望其成为收租股，令资产价值存折让而不能完全反映，有损股东利益。

　　值得注意的是，在中国新天地上市全盘计划中，地位至关重要的虹桥天地项目，发展状况较为迟缓。从最初的2014年年中，再到2014年年底，一再公开表态将正式开业的虹桥天地商业部分，直到现在仍然延怠。

　　该项目最早于2011年3月动工，由商业、办公、展示及酒店四个部分组成，总建筑面积约38万平方米，总投资额80亿元。由于项目位于上海虹桥商务区内，是与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，未来发展被瑞房寄予厚望。

　　早前，中国新天地行政总裁黄勤道在接受观点新媒体采访时曾表示：“没有几百亿中国新天地不会考虑上市，这是我们的期望。”

　　他透露，中国新天地在2015年下半年上市是较好时机，重要的原因是要等到虹桥天地项目全面营业，提升公司整体价值。

　　黄勤道当时介绍，中国新天地发展思路是将现有资产进一步增值，通过整改提升租金回报。他还透露，不排除收购瑞房之外的资产，以便扩充资产组合，为公司提供新的业务增长点。

　　不过，现在虹桥天地还没有按照早前规划中写就的剧本上演，而且虹桥天地未来发展及预期，也将在很大程度上影响到中国新天地上市计划。

　　慢步的调整

　　有市场人士对观点新媒体指出，瑞房没有通过收购新的资产来扩充投资组合，而是选择透过出售资产来加速业务周转，这是感觉到了业绩倒逼之下的压力。

　　这次出售企业天地之举或也是在这样背景下，瑞房的再度忍痛割爱。

　　瑞房方面人士曾向观点新媒体描述，罗康瑞是真正希望能够做些事情的人，而且对做项目要求非常高。

　　这位缔造出上海新天地项目的香港商人，无疑已向外界证明其打造经典项目的能力，但公司的运营发展以及所遭遇的市场压力，却远比打造一份经典项目要复杂得多。

　　2011年，罗康瑞卸任瑞房行政总裁从一线抽身，把业务交由接班人打理，但接下来几年，瑞房表现并不稳定，又让他不得已在2013年再度出山。

　　复出之初，罗康瑞调整公司发展策略，总公司负责支持、给予方向及管理，执行就由项目委员会负责，加强项目自主权，即让各个独立小组可以因应项目进度及市场情况调整策略。

　　随后罗康瑞又陆续公布，将公司的管理构架调整为以项目为主，同时在业务的模式方面，不再直接参与动拆迁。

　　为了提升公司资产运转不佳的问题，罗康瑞又开启了瑞房连续出售资产之路——通过出售部分资产，加速业务周转。

　　据观点新媒体统计，2013年瑞房通过售出旗下资产换取资金64.73亿元；2014年瑞房又陆续出售资产套现36.43亿元，包括新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店和武汉天地企业中心2号项目。

　　不过，连番出售动作没能扭转瑞房持续下滑的业绩，2014年报数据显示，瑞房2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期166.14亿元减少41%，对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

　　据瑞房披露的月度简报，2015年4月份合约物业销售额为3.84亿元，已出售建筑面积为2.96万平方米及219个车位；1-4个月，瑞房累计合约物业销售额12.71亿元，同比减少38%。

　　对此，瑞房方面人士向观点新媒体表示，公司在调整策略的同时，过去一年已进行了多项优化财务组合的安排，“将继续恪守审慎理财的方针，减少利息开支和降低负债比率，致力改善和增强公司短期内的整体财务表现。”

　　同时，瑞房在回应观点新媒体查询时也表示，公司在业务模式调整、管理架构变革等方面的种种措施，已取得一定进展，“通过出售部分商业资产以提升周转率，公司位于上海瑞虹新城和太平桥的三块住宅项目已于2014年中完成拆迁并已动工，可望于2015年下半年起为公司带来可观的物业销售贡献。”

　　因此，瑞房方面表示，对长远期发展充满信心，认为能够在中长期内为股东提供更高回报。

发稿：鲁鹏审校：徐耀辉

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