第一太平戴维斯：自贸区开发热潮来袭，房地产市场迎来新的发展机遇?

来源: [观点网] 时间: 2015-05-27 18:53

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广州南沙住宅市场当前供应量大，再加上原有未消化的存量高企，导致了去化压力大。预计后期南沙当地房价的涨幅将非常有限。

继上海自贸区运行一年多后，国内自贸区扩至四个，包括天津、福建和广东在内的三大自贸区4月21日正式挂牌，由此掀起自贸区开发的热潮。自贸区定位各有特色，房地产市场是否也迎来新的发展机遇？

对此，第一太平戴维斯从多个不同的角度比较和解读了各大自贸区的现状。华南区研究部主管何凌先生认为，自贸区开发机遇和挑战并存，只有深入了解其方方面面，才能对未来区内房地产市场的发展前景有准确的把握。

自贸区现有开发环境和区域条件

开发环境：除上海自贸区拥有较成熟的开发条件和区域配套外，其他三大自贸区都有一大块区域属于新区开发。尤其是广东自贸区，南沙、横琴和前海蛇口片区大多属于新开发区域，除拥有少量的居住人口和加工企业外，区内超过一半的面积有待开发，各区域不同的开发环境将在一定程度上影响物业市场的发展潜力。前海这类适合集中规划开发的区域会在发展速度上有一定优势。

交通条件：自贸区多为新区开发，虽然和中心城区有地铁/轨道交通、城市快速路相连，但均有一段不短的路程(20至48公里不等)。另一方面，除前海距深圳宝安机场较近以外，自贸区大多距离相邻机场较远(35至80公里不等)，需要驾车一小时以上。这些交通条件的优越与否会直接影响到企业日常商务活动、办公人群通勤等时间成本，进而对中心企业外迁、重点知名公司入驻起到一定的影响。

经济实力：自贸区所在的省市经济表现均不俗，GDP增速保持在较高水平运行。从上海自贸区一年多来的经验来看，合同外资金额这一经济指标在2014年同比增长5.2倍，占上海全市水平的37.3%。另外，由于各省市所在的经济腹地和产业基础各有不同，未来自贸区的发展方向也将各异。

优惠政策：自贸区本身并没有获得特别的优惠政策，而是通过制度改革来释放红利。上海和天津自贸区都没有出台专门的税收优惠政策，而福建自贸区的平潭以及广东自贸区的前海、横琴由于地处经济特区，满足一定门槛的入驻企业仍享有15%的企业所得税优惠(这一优惠政策的有效期将在2020年结束)。未来自贸区将继续从制度创新方面来激发市场活力。

自贸区在吸引企业进驻方面如何？

由于自贸区在金融创新、开发外商投资方面拥有众多优势，吸引到国内外企业的积极进驻。截至2014年底，上海自贸区内注册企业共21,239家，新增的企业中超过八成是内资企业，金融服务类企业的占比10%左右。而深圳前海在吸引金融企业方面一枝独秀，截至15年2月底，前海入驻企业已超2.5万家，其中金融机构占比56.5%。毗邻香港的地缘优势和金融类措施的推出，是前海吸引金融机构进驻的直接原因。

但不是所有的企业都对进驻自贸区意愿强烈。金融机构、电商、物流、航运服务和贸易类公司在政策优惠、融资成本和商品成本降低的情况下，在入驻自贸区的企业阵营中占据主体。而对于那些业务重心位于城市CBD区域，或其业务与自贸区无直接关联的企业将对进驻自贸区持观望态度。尽管自贸区目前的租金水平不高，但区内商业配套不足、通勤不便和时间成本增加都将对企业进驻产生一定的负面作用。

广东自贸区的物业市场现状和发展前景

住宅市场

广州南沙住宅市场当前供应量大，再加上原有未消化的存量高企，导致了去化压力大。预计后期南沙当地房价的涨幅将非常有限。

目前珠海横琴在售的住宅项目均价相较2014年涨幅超过10%。但由于横琴住宅规划较少(约2万套)，再加上在建的港珠澳大桥，预计后期当地房价还有5%～15%上升的空间。

深圳前海蛇口自贸区获批直接带动了住宅售价的飞速增长。预计后期住宅市场将保持5%以上的上涨。

写字楼市场

未来随着自贸区的发展，南沙明珠湾商务区写字楼售价将高于现有水平，租金预计会有明显的提升。前海发展起来后地段上比周边的南山中心商务区和宝安中心区更好，预计租金回报率会在3.8%左右。横琴写字楼定位较高，预计未来租金回报率将在4～4.5%。

零售(直销中心/平行进口汽车)

南沙、前海和横琴均已有进口商品直销中心/直购中心/保税店开业，入驻商家为跨境电商或进口贸易公司，受海关等部门监管。出售的商品主要为生鲜、食品、母婴用品等，属于完税或保税商品，多数产品目前无明显的价格优势，对传统零售商业的冲击甚微。

上海和前海目前已开展平行进口汽车试点，南沙预计6月将试点。平行进口车是小众市场，销量非常有限，对国内汽车零售市场能起到多大的作用还有待观察。

第一太平戴维斯：自贸区开发与物业市场发展