合富辉煌：市区住宅供应逐年收缩高端物业保值功能显现

来源: [观点网] 时间: 2015-05-22 22:58

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受制于新增供应的减少，近年广州市商品住宅成交数据中反应，中心六区成交占全市比重由2007-2009年的50-60%下降至近年的30%左右。

一、广州市当前房地产开发集中在外围，市区供不应求态势明显，导致市区物业价格快速上升

随着广州市区可开发用地逐年递减，近年中心区新增供应急剧减少，广州房地产开发量已经明显呈现集中在外围新兴区域的特征。上图中可以清楚的看到这一变化趋势，从2007-2009年中心六区商品住宅新增供应量占全市比重的50%左右，下降至近三年的不足30%，2015年1-4月中心六区新增供应占比更是仅占区区12%。

与新增供应持续大幅减少不同的是，对市区物业的需求确一直保持旺盛。受制于新增供应的减少，近年广州市商品住宅成交数据中反应，中心六区成交占全市比重由2007-2009年的50-60%下降至近年的30%左右。但成交价格方面则充分体现了在供不应求态势下，稀缺物业的高价值。2009年开始无论外围抑或市区，住宅价格开始明显拉升，2009年-2015年1-4月，外围住宅价格累计升幅达到84%，而中心区物业均价累计升幅则高达139%。

从图中可以看到外围及市区价格走势之间的差距越来越大，市区物业不仅增值优于外围，且抗跌性和保值功能同样突出。2014年下半年房地产市场受调控影响整体低迷，广州楼市也普遍出现楼盘价格下调促销的情况。2015年1-4月外围四区成交均价即相比2014年全年均价下降7%，而反观中心区物业不降反升，相比2014年均价上升了6个百分点，清晰的诠释了中心区物业更加优越的增值保值特性。

二、广州未来新增建设用地，中心区基本无用地可供。三旧改造成为市区新增用地最主要来源，改造时间长、改造成本高

更加需要指出的是市区物业买少见少的趋势在未来不但不会改变，反而会进一步加剧。早在2010年广州市国土房管局在公布广州土地利用总体规划时就指出：“从现在到2020年，广州市还有不到130平方公里新增用地可用，仅相当于3年可用的建设量。其中，还可新增建设用地的供应区域，多位于郊区，中心区已基本没有新增建设用地可供。”

未来广州市增加市区用地的主要途径就是盘活“三旧”用地。根据广州市2009年出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》中提到，广州将用10年时间基本完成“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，盘活74平方公里的低效用地。旧城区旧改中，主要位于荔湾区、越秀区，重点改造52条城中村中，主要位于中心六区，这虽然看似可以缓解中心区土地严重不足的局面，但是必须指出的是三旧改造改造成本高，改造时间长，尤其是旧城区和就村庄改造。从目前来看，广州市当前已经开始的城中村改造包括，冼村、葵蓬、沥滘村等，由于多种原因进展缓慢，即使未来顺利推进，改造成本也是居高不下。

三、各种原因导致地价涨幅更甚于房价，最终必然是传导至房价中来

正是因为上述种种因素导致，近年广州市市区土地价格大幅上涨，如下图所示，同样是2009-2014年间，广州市十区住宅用地成交价格上涨169%，而中心六区涨幅则高达惊人的261%。尤其是近四年涨幅更甚，土地的高成本最终都会传导至房价中来。

四、高端项目优质的地段和景观资源，再加上当前买少见少以及不断上升的土地成本，是他们价格坚挺，成交向好的有力保证

从2015年1-4月的成交数据可以清楚的看到，中心区楼价居高不下，300-1000万总价物业成为市区成交的主力，占比高达45%。这部分产品的购买人群主要是改善甚至是高端需求为主，他们青睐市区更加优越和便利的生活、交通、教育和医疗配套，同时看好市区物业保值增值的前景，是市区购买需求的最主要来源。

其中500-1000万物业更明显集中在一些核心地段，如富力东山新天地和天誉半岛是其中成交名列前茅的楼盘。前者位于五羊新城，毗邻珠江新城，区位价值得天独厚。后者位于洲头咀区域，未来发展前景及江景资源吸引了众多置业者。高端项目优质的地段和景观资源，再加上当前买少见少以及不断上升的土地成本，是他们价格坚挺，成交向好的有力保证。