合富研究院：广州城市别墅极其稀缺升值潜力巨大

来源: [观点网] 时间: 2015-05-22 22:52

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这个时候进入市场，特别是入手稀缺型的城市别墅，可以买到价格仍然比较“笋”的最优质产品，不能说不是一个难得的好时机。

有天有地的别墅是房地产产品的最高形态，开发商投入巨大，在建筑设计、材料、园林、户型、物业管理、景观等都是最顶级的，价值不菲。别墅生活是城市精英、顶富阶层和成功人士梦寐以求的居住方式。

通常别墅有两种类型，一种是郊区别墅，一种是城市别墅。郊区别墅距离城市较远，自然环境优越，公共配套相对不足，往往是富裕人群第二居所的选择。广州远郊别墅主要分布在增城、从化、萝岗等外围区域。城市别墅距离城市核心区较近，一般处于城市次中心或城市名山脚下、城区江湖边缘、城中岛屿之上，同样具有优越的自然生态环境资源，成为成功人士常住的第一居所。广州城市别墅主要在白云山脚下、南湖周边、珠江边、二沙岛、洛溪岛等区域。

　　城市别墅生活方式离尘不离城

城市别墅与郊区别墅最大的区别还是生活方式不同。成功人士对居住品质、居住环境有非常高的要求，同时他们的事业、交际圈层重心还是在城市核心，城市别墅能够很好地满足他们的多方面需求，成为社会精英阶层置业是首选，离尘不离城。城市繁华生活＋事业活动圈＋别墅专属构成了精英阶层独有的城市别墅生活方式。

广州城市别墅产品相当稀缺

广州城市别墅供应越来越少，稀缺性强。据阳光家缘的可售数据显示，今年3月末广州新建住宅可售面积约85%集中在外围区域，中心城区仅占约15%，城市别墅占比就更低了。国家多年前就限制低密度高档住宅用地的供应，像广州这样的一线城市，中心城区别墅供应用地几乎绝版，市场只能消化未售存量别墅，其稀缺价值将越来越凸显出来。

　　广州城市别墅未来升值空间难以估量

物业的稀缺性以及物业的消费群体的购买力共同决定其价值成长空间。近十多年广州城市别墅价格不断上升，数据显示城市别墅市场价值增长幅度比一般洋房要快50%。

从土地的稀缺性来看，一线城市的城市别墅价值支撑力强。如2013年拍卖成交的白云区同宝路8号、10号地块楼面地价为25597元/平方米，沙太南路623号之一地块楼面地价为26697元/平方米，海珠区南洲路1026号地块拍卖楼面地价高达34500元/平方米。这几宗地都是高密度公寓住宅用地，还要配建相当数量的保障房，如果是低密度别墅型产品用地，地价会去到多高就难以评估了。

从城市发展的角度看，作为稀缺型的城市别墅、低密度土地，其价值与城市价值相匹配，城市发展会不断推动其价值增长，财富阶层的不断增长也将带来巨大的需求，广州城市别墅未来升值空间很大。

　　广州高端物业市场复苏，价格平稳，是入手的绝好时机

今年3月以来，广州楼市回暖步伐加快，政策利好、多次降息降准极大地增强市场信心。据阳光家缘数据显示，广州新建商品住宅4月份成交86.37万平方米，同比、环比分别大增35.5%、65.8%。

楼市与过去不同的一个突出现象是，改善型、高端物业成交明显增多。据合富辉煌监测，4月份500万以上物业成交量比3月份增长近30%，高端客户来访量也上升二至三成，5月份依然稳步增长。4月份二手市场改善性购房者比例突破四成，较一年前增加了十多个百分点。改善型大幅增加，高端物业成交开始明显增长，说明广州楼市回暖进入新的阶段，豪宅市场预计很快就会起来。

虽然市场回暖，成交大增，但是目前开发商依然采取价稳走量的策略，去货意愿强烈，房价总体平稳，这个时候进入市场，特别是入手稀缺型的城市别墅，可以买到价格仍然比较“笋”的最优质产品，不能说不是一个难得的好时机。

近期广州城市别墅少有在售，主要有新天半山、南天名苑和金湖翡翠山等，资源环境非常难得，产品重量级打造，它们与珠江新城CBD的直线距离在9、10公里，10来分钟的车程，价格较笋，总价在1000万元/套以上，值得关注。