海通证券：嘉凯城定增募资39亿，打造“城市客厅”新品牌

来源: [观点网] 时间: 2015-05-21 15:13

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本次非公开发行将能够增加公司的资金供应，加快公司“城市客厅”等项目投资、开发与建设进度，促进公司稳步推进优质传统住宅项目开发，增强公司的持续盈利能力。

本次非公开发行将能够增加公司的资金供应，加快公司“城市客厅”等项目投资、开发与建设进度，促进公司稳步推进优质传统住宅项目开发，增强公司的持续盈利能力。

　　事件：公司发布非公开定增方案。

点评：募集资金39亿，打造“城市客厅”项目：公司拟以不低于6.22元每股价格，发行不超过62700.9646万股，募集不超过39亿元现金用于项目开发。本次非公开发行部分募集资金将用于公司已获得的部分“城市客厅”投资项目和传统住宅项目杭州长河项目，募投项目具有良好的盈利前景。本次非公开发行将能够增加公司的资金供应，加快公司“城市客厅”等项目投资、开发与建设进度，促进公司稳步推进优质传统住宅项目开发，增强公司的持续盈利能力。

“城市客厅”属公司未来战略重点发展方向。城镇商业是公司重点培育的核心业务之一，是公司实施战略转型后的重点特色产业。

1)嘉凯城-城市客厅重新定义

中国城镇经济发展新模式公司已制订城镇生活服务平台发展战略，将着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯城〃城市客厅”，通过城镇商业开发投资、商业管理运营、科技平台服务及金融服务的“四轮驱动”模式。

“城市客厅”是嘉凯城旗下的商业品牌，在“城市客厅”项目投资、开发、建设和运营过程中，嘉凯城将成立城镇化建设公司，通过自筹资金负责城镇商业地产的开发与投资，负责城市客厅开发建设，协助建设单位管理施工。嘉凯城旗下拥有“名镇天下”城镇商业运营品牌，对于“城市客厅”进行运营管理，成立城镇商业发展平台推进城镇商业业务。另外，公司也将积极探索科技平台服务，以空间和数据的双重盈利为导向，实现经济效益和社会效益的有效结合，同时积极实践创新型的地产基金模式，引入金融服务和科技平台服务。

2)项目快速扩张

公司目前正在稳步推进“城市客厅”项目投资与开发。截至本预案签署日，公司累计已经取得19个“城市客厅”项目，其中浙江省16个，江苏省3个。位于浙江省诸暨市店口镇的“城市客厅”项目已经竣工开业。截至2014年年报，公司“城市客厅”项目累计土地面积43.32万平，建筑面积66.97万平。

3)“城市客厅”：打造城镇居民的本地生活服务平台

“城市客厅”项目的主要模式为顺应城镇化发展趋势，寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局优质商业品牌。与传统商业模式类似，公司“城市客厅”具备如零售、餐饮和体验式消费等基本元素。但超越传统线上线下范畴的是，公司“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O零售业态和公共特色空间等业务亮点。

“城市客厅”项目符合公司“城镇生活服务平台商”的转型定位，顺应新型城镇化趋势，错位竞争，以商业地产开发为先导，将传统商业和线上平台相结合，通过金融平台实现盈利模式闭环，具有良好的经营前景。

浙江诸暨店口镇项目已经试营业。本项目位于浙江省新型城镇综合改革试点镇、首批浙江省小城市培育试点镇——诸暨市店口镇规划中的市政区。项目征地面积约为4.2万平米，土地用途为商业，项目定位为集购物、休闲、娱乐和餐饮于一体的城市客厅。

诸暨店口镇以“五金之乡”闻名，具有强大的综合实力和良好的商业环境，拥有两家国内500强企业及6家上市公司。更为重要的是，店口镇在新型城镇化建设方面一直走在国内前列，是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇，不久前曾作为“新型城镇化典范”被中央电视台《新闻联播》重点报道，其区位优势和特质与嘉凯城城镇商业定位高度契合。盈利预测与投资建议。预计公司2015和2016年EPS分别是0.052和0.084元，RNAV在8.48元。截至5月19日，公司收盘于7.33元，对应2015年PE为140.96倍，2016年PE为87.26倍。公司目前属于“城市客厅”项目前期，商场摊销折旧、前期投入和造成业绩短期难有明显提升。但“城市客厅”项目核心价值在于线上APP潜在流量、线下网络价值和市政金融联动后进入家庭资产负债表潜力。我们以按照RNAV，即8.48元作为公司目标价格，维持对公司的“增持”评级。

主要不确定因素。1、公司是否能完成3年200个商场修建计划存在不确定性风向。2、首批“城市客厅”模式成功后是否会有其他竞争者进入潜在优质区域存在不确定性风险。3、公司此前并未有连锁大型商业运行经验，能否有效结合APP等线上业务，存在不确定性风险。

海通证券：嘉凯城定增募资39亿，打造“城市客厅”新品牌