国信证券：携手万达合作共赢

来源: [观点网] 时间: 2015-05-18 15:56

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本次合作“结盟而不排他”，展示出两位“当世王者”的胸怀，对同处白银时代的其他房企展示了一种新的可能。

事项：

公司公告与大连万达集团股份有限公司(以下简称“万达”)签署《战略合作框架协议》，双方拟在一系列有合作意向的房地产项目的开展合作。双方拟分别指定(或组建)牵头机构，负责落实框架协议约定合作内容的相关工作，牵头机构的领导分别由集团副总裁以上级别的管理人员担任。双方定期交流有合作需求的项目信息。

评论：

.携手万达，共书精彩未来

行业高增长时代已逝，进入白银时代的房企应该何去何从，我们在年初的年度策略《短享繁荣，长思变革》中根据逻辑作出了如下的判断：

.中国也将逐步买入“强者恒强”、市场份额向龙头企业集中的时代，在这个过程中，龙头白马凭借其资源攫取能力、项目开发能力及积累的品牌影响力，将充分受益于行业集中度的提升，在总需求池子干涸之前，获得持续的成长；

.中小型房企的成长和生存空间势必越来越有限，我们认为，中小型房企若不早“求变”，终将面临淘汰；求变，或将获得重生！

从今年房企出现的变化来看(大量的中小房企寻求“地产+X”或是完全“去地产化”拥抱新兴行业)，这一判断正在得到不断的佐证。但求变的不仅只是中小型房企：万科围绕“城市配套服务商”积极开拓新业务，万达则是多元化发展的领跑者；5月14日双万联合召开发布会，正式开启合作共赢的大幕(5月14日媒体发布会的公开资料附后)：

1.战略合作协议是一项长期计划，未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，通报相关的项目信息，并在相互协商的基础上确定具体的合作安排；

2.双方将共同设立合资公司，万科的占比会大一些；

3.未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；

4.双方将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性；

5.由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

一是住宅地产王者，一是商业地产王者，“万&万联盟”堪称是地产史上最强合作。本次合作，于双方均有增益：住宅交予万科开发、商业由万达负责，双方互补，用万达擅长的商业为万科住宅做宣传，万科的住宅开发保证项目的前期资金到位，万科解决了在商业地产方面的投入问题，万达实现了轻资产的目标。本次合作“结盟而不排他”，展示出两位“当世王者”的胸怀，对同处白银时代的其他房企展示了一种新的可能。

　　.未雨绸缪，布局白银年代

万科对“白银十年”的谋划布局早已开始，在其2015年投资交流会文稿中即指出：

行业黄金时代已经结束，白银时代已经来临；

.未来十年住宅市场总体安全，但房价单边上涨、规模整体膨胀的年代已经结束；

.随着经济和城市功能的转型升级，大量新的需求正在浮现和生长。

万科的新十年战略必须完成白银时代的探路，实现以下目标——

.在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点，十年内保持稳定增长；

.在房价大拐点到来之前完成公司转型，十年后新老业务并驾齐驱；

.依靠技术领先和制度创新重构组织竞争力，为转型奠定基础。

未来十年——

.住宅仍将是万科最具优势的业务，但传统业务也需要创新。万科将以竞争力和回报水平的提高为目标，打造“三好住宅”：好房子、好服务、好社区。

新业务将围绕“城市配套服务商”开拓，坚持和城市共同发展、顺应移动互联网时代。主要方向为消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。主要切入点包括：新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓，创业产业园、物流地产，以及物业服务市场化、健康(养老)服务、装修与智能家居、建筑产业化等。期待王者的谋划布局所构造出的宏伟蓝图，不仅为自己，也为行业找到新的前进方向。

.今年以来股价大幅跑输沪深300及房地产指数

2015年以来，万科的股价涨幅仅为5%，跑输沪深300指数28个百分点、跑输房地产指数39个百分点。另外公司最近两期的合伙人购买的股票成本也相对较高，分别为13.26元(3405万股)和12.79元(1.01亿股)。

.前进的脚步从未停止，一直是行业的典范

从偏居一隅的局域开发商，到全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，万科已“习惯”了一直在进步，不断创造新的佳绩，为行业树立典范。我们看好“双万合作”互通有无、在白银时代建立起新的竞争优势，看好一直优秀的万科延续“王者传奇”，绘出更美好蓝图。预计15-17年EPS1.62/1.89/2.13元，维持“买入”评级。

.附录：发布会答记者问

问题1：双方如何达成合作意向的？以及以后的合作模式是什么？

王键林：我们是一步一步达成的，我们在往轻资产转型，所以一谈就选择了良辰吉日来签约。未来我们是深层次的战略合作，发挥各自的优势，万科是会控制成本，对战略控制也很精细。未来合作的模式是全球的。现在具体的合作还不能透露。

郁亮：合作是门当户对、一见钟情。我们一直都有许多合作，当万达提出这个建议后我们就迅速反应，达成协议。后续会尽快拿出成果跟大家汇报。

问题2：在合作中遇到最大的挑战？

王健林：今年开业的20个广场是我们自己持有，明年将开业50个。最大的挑战是成本控制、招商租金的控制，未来就是锁定成本。

问题3：这次合作是万科转型的一部分吗？

郁亮：未来的转型合作都是开放的，未来万科也会继续做商业地产，未来转型有两部分，一是三好社区，二是社区配套服务商，这次合作对万科转型也有很大的帮助。

问题4：未来在金融方面有没有合作，包括地产基金？

郁亮：万科还没有做金融板块，未来如果有资源，有合作可能性的话就会继续合作。

问题5：这个节点来合作是哪些市场因素促使的？

王健林：原来双方的模式差异不大，过去的时代是供不应求，没有必要合作，但时代变化，我们发现了合作的价值，所以现在能走到一起是因为时机成熟，双方也有了合作的心态，我们还在探讨更大的深层次方面的合作。合作本身代表了两个公司的胸怀和战略方向。