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7.31亿港元入主恒辉？ 正商IPO未果后的借壳上市路径

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-07 13:57
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这一切的迹象都指向，这家河南本土房企在寻求香港IPO未果后，选择了借壳上市这条路径。

　　观点网 5月6日港交所的一则公告显示，河南正商地产或正在寻求借壳上市。

　　恒辉企业控股有限公司公告宣布，公司三大股东已有条件同意出售22.13亿股股份予Joy Town Inc，约占公司全部已发行股本的55.02%。交易的总代价为7.31亿港元，相当于每股0.3305港元，该价格较停牌前的0.255港元溢价29.61%。

　　公告披露，接手方Joy TownInc由Huang Yanping女士全资拥有。公告显示，这Huang Yanping女士是一家中国房地产百强企业的创始人之一，在河南、山东及海南参与不少于36项物业开发项目，总建筑面积不少于1400万平方米。

　　而值得注意的就是，据观点新媒体查询去年7月披露的正商国际上市招股书曾显示，这家河南房地产企业的总裁张敬国妻子黄燕萍，正是以“Huang Yanping”署名。而接近正商地产的人士就证实，黄燕萍为正商地产创始人之一。

　　目前，这次收购，恰恰发生在早前正商地产赴港IPO归于沉寂之后。市场分析指出，这一切的巧合或都指向，这家河南本土房企在寻求香港IPO未果后，选择了借壳上市这条路径。

　　借壳者河南正商？

　　此次出售股份的恒辉企业，主要从事物业发展、物业投资及买卖、物业发展管理、酒店营运以及证券买卖及投资。而过往一系列数据都显示，这家公司已陷入经营困境。

　　据观点新媒体了解，2014年12月，恒辉企业曾披露，公司于美国场外电子柜台交易系统上市附属American Housing REITInc.由6月底止九个月，亏损由上年同期8.6万美元，收窄至3.4万美元；截至8月底止年度，Global Medical REIT则录得收益38.04万美元，期内亏损由上年同期4.5万美元扩大至65.22万美元。

　　同时，截至2014年3月止年度，恒辉企业收益3559.2万港元，同比下降37.15%；公司拥有人应占亏损4350.3万港元。截至2014年9月底止半年度，该公司收益3206.4万港元，公司拥有人应占溢利975.8万港元。

　　或正是由于经营原因，恒辉企业从2015年4月前后开始与一名或以上独立第3方洽售持股股份。最终，JoyTownInc脱颖而出。

　　根据最新公告，Joy TownInc将从恒辉企业的股东Heng FaiHoldings Limited手中收购16.38亿股股份，从PrimeStarGroupCo.,Ltd.收购6.51亿股股份，另外从陈玉娇女士收购2.54亿股股份，占恒辉企业总股本55.02%。

　　Joy TownInc由Huang Yanping女士全资拥有。而公告对这位黄女士背景的描述，与河南房地产企业正商的发展轨迹高度吻合。

　　其中，公告称Huang Yanping女士一直在河南、山东及海南省参与不少于36项物业开发项目的发展工作，其总楼面面积不少于1400万平方米。而正商国际2014年7月披露的招股书显示，正商地产在河南郑州、信仰、新乡、洛阳，山东青岛以及海南文昌均有布局项目。

　　接近正商地产的人士告诉观点新媒体，正商地产的创始人包含张敬国的妻子黄燕萍。不过，该人士也表示自己暂未听说借壳的消息，因此不能判断收购恒辉企业股份的Huang Yanping是否就是黄燕萍本人。

　　截至发稿时，观点新媒体未能获得正商地产的正面回应。不过，正商国际在早前披露的IPO招股书中，曾将正商地产的总裁张敬国妻子用“Huang Yanping”署名。

　　正商重组上市路

　　实际上，处于快速扩张的正商地产一直都在筹备上市。相关统计数据显示，以2011-2013年已售面积计算，该公司在郑州的市场份额连续3年分别为：5.3%、9.0%和8.2%，排在各大地产商首位。

　　直到2013年，正商地产正式开始重组，并于7月17日在开曼群岛设立上市平台正商国际。次年7月，正商国际在港交所提交招股说明书，正式启动IPO程序。

　　根据招股书，正商国际2011-2013年收益分别为30.74亿元、44.24亿元、32.83亿元，毛利率分别为30.4%、31.1%、28.1%，利润分别为5.1亿元、7.4亿元、4.1亿元。

　　截至2014年3月底，正商国际拥有33个已竣工或在不同施工阶段的项目，总建筑面积约为12.2万平方米。其中，30个项目位于河南，2个项目位于山东青岛市，1个项目位于海南文昌市。

　　同时，截至2014年3月底，正商国际的总土地储备为932.75万平方米。

　　不过，根据港交所2014年12月29日最后更新的信息，正商国际提交的招股说明书，以“失效”告终。

　　对此，早前曾有市场分析对观点新媒体称，香港上市不需要经过证监会审批、注册等流程，因此正商地产上市进程的搁浅“更多是自身或市场原因导致的”。

　　市场分析指出，正商地产的开发模式类似恒大，快速拿地，快速复制开发，快速开盘，以高周转快速回笼资金。由于郑州楼市2014年并不景气，河南本地房企的销售都不算特别好，项目回款速度变慢，开发资金压力增大。

　　按照市场一般观点，内房香港IPO过往逻辑是，上市前拿地越多，公司的估值就越高。但不断拿地就会造成资金占用过大，当市场不景气时会带来回款缓慢，资金压力相对较大等问题。

　　因此，对比正商早前招股书披露数据，就会发现截至2014年7月，正商地产在河南本省拿地曾耗资38.57亿元，累计942.9亩，约占2013年全年销售收入的40%。

　　而进入2015年后，正商地产已明显放缓拿地节奏。公开资料显示，该公司除了1月15日以底价3.21亿元竞得郑州经开区一宗商务金融用地外，再也没有拿地的相关消息。

　　显然，在收缩拿地的同时，正商地产或借壳恒辉企业的举动，市场人士解读为正商上市策略发生变化绝非偶然。

　　市场分析对观点新媒体表示，相比直接上市，借壳上市的优点在于壳公司由于进行了资产置换，在股市上的价值可能迅速增长，企业所购买的股权价值或成倍增长。

　　“另外，借壳上市也可以简化上市手续，不必经过漫长的审批、登记、公开发行手续。企业财务披露也较宽松，被不少企业当成上市的捷径。”分析认为，正商花了7.31亿港元，获得的或是一条上市的捷径。

发稿：见习编辑 钟凯审校：杨晓敏

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