城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行直播实录（二）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-24 11:49

致信编辑

打印

评论

4月24日，观点新媒体主办的城市观点论坛再一次来到中部核心城市武汉。

　　观点网 2014年，武汉经济总量突破万亿大关，产业结构持续优化，城市功能日趋完善，民生保障不断增强，为“十二五”规划完成和“万亿倍增”目标奠定了坚实的基础。

　　不过，在城市高速发展的背后，武汉的城镇化也面临着不少问题，包括城镇发展结构不优，中心城区城镇化率高，接近100%，而新城区城镇化率较低，约为30%左右；城镇化发展质量不佳，跟国家中心城市相比还有非常大的差距，以及城镇产业发展水平不高等问题。

　　这些问题又该如何解决？4月24日，观点新媒体主办的城市观点论坛再一次来到中部核心城市武汉。众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士，与武汉各界房地产精英齐聚，共同为崛起中的武汉房地产寻找最佳发展道路。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行直播实录（一）

　　主持人：接下来进入本次论坛的第一场专题演讲。本场专题演讲的主题是：互联网+浪潮下的地产创新

　　首先有请第一位演讲嘉宾：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，欧阳捷先生的演讲题目是：二线城市的房地产未来。

　　欧阳捷：各位嘉宾，大家早上好！非常感谢观点创始人给我这样一个机会。这里面有几个问题要回答，总理说城镇化还在加快，但是历史的经验表明总理说的不一定全对，这次说的是不是对的我们来看。房地产市场的需求发生了怎样的变化，城市转型与房地产发展有什么关系。

　　我们先说第一个问题，实际上我们从全球的数据来看，城镇化人口的增长是一个大趋势，城镇人口在直线往上走。这个趋势是所有的国家和地区都是一样的，只是发展速度和发展阶段不同，拉丁美洲、中东是一样的，欧洲和东亚地区也是一样的，中低速国家和中等收入国家趋势都是一样的，越是高速国家，城镇化率越高，城镇化速度越慢。

　　城镇人口的增长速度是随着城镇化率而放缓的，我们可以看到现在城镇化率只相当于高速国家1995年的水平，但是城镇化速度已经在放缓。我们统计了76个城市，我们还希望统计更多的城市，但是很多城市是没有统计数据的，这76个城市常住人口增长量在下降，这个话是什么意思？是指的比如说广州——世联行总部在广州，这里面我们也引用了很多世联行的数据，广州在2000年到2010年这10年间常住人口净增长不到300万，但是2010年到2013年这三年间人均人口增长7.5万人，意味着对这1300万人口的大城市来说就是千分之六的增长率，基本上就没有新的外来人口。

　　我们看到25个二线城市有18个下降，我们同时看到19个三线城市有15个在下降，其中未下降的4个城市前三年的增长比前面不超过0.9万。说明这是一个全国性的普遍现象。我们看到中部地区以武汉为首的四个省会城市其实都在下降，合肥是因为合并了芜湖是一个特殊的情况。

　　GDP和城镇化一样，我们也可以看到，刚才主讲嘉宾也讲到了一些具体的现象，我们也看到很多现象，但是很少有人在分析这个现象背后的逻辑到底是什么。我们再看一看城镇人口为什么会放缓？城镇人口放缓主要是产业因素，我们看到全国有很多城市建了很多新区，这些新区人口不足，原因是没有产业，背后的逻辑是中国已经进入工业化中后期时代，在这个过程中我们发现我们的产能已经变成了世界的产能，我们的产能已经严重过剩，在这个时候工业企业已经缺乏吸纳新增人口的能力，这就是我们目前所面临的一个事实。

　　同时我们也看到产业增长速度下降快的城市，人口的增长速度下降也快，我们看到城镇化的速度也在放缓，当然所有的城市都在放缓。但是同时我们看到产业增长速度下降慢的城市，它的城市城镇化下降的速度相对也会缓慢一些，因此我们认为作为一个城市来讲，GDP还是非常重要的。

　　武汉在2010年-2020年规划定位为中部城市的中心城市，但是前面几位嘉宾谈到中心城市的定位其实是不明确的，意味着人家不承认中部地区有中心城市。武汉现在最重要的是工业基地、科技基地和综合交通枢纽，但是我们的工业现在实际上已经到了中后期，但是我们的第三产业没有放在武汉规划中。我们的交通也不方便，虽然武汉第三航站楼在改造，从武汉北京的高铁要5个小时，从上海到武汉还没有高铁，如果能够坐高铁的话两个半小时就能到。武汉的综合交通枢纽功能还没有完全实现。当然房价也是在逐步递升。

　　人口的减少对城镇房地产市场会产生怎样的变化？我们在拉动房地产市场的四只主要力量当中，改善型需求在下降，很多人可能没有注意到，为什么李克强总理提出来要推进改善型需求，因为改善型需求已经不足以成为推动市场的主要力量。现在我们股市又起来了，股市起来以后房地产是不是一定会好？可能不一定。为什么我们改善型需求会明显下降，其背后的逻辑是我们省的人均住房面积已经超过了33平方米，所以在这种情况下面积性改善需求已经没有动力，剩下的是品质性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭转的。

　　我们城镇的刚性需求仍然保持基本增量，虽然这个增量在平稳上升，但是这是一个基本的常量，不会发生翻天覆地的变化。而改善型的需求、城镇化的需求会成为未来最大的力量，也就是总理讲的城镇化需求会成为最大的内需。我们也看到了城镇的常住人口增速基本上与GDP是吻合的。我们可以看到，这里面我们统计了很多省会城市，包括武汉、成都、重庆、长沙、郑州、南京、合肥等等，我们武汉在最前面，相对来讲它是偏低的，低于重庆，也低于南京。但是除了郑州之外，其他的城市常住人口的增速与GDP的总量是基本吻合的的，说明人口对于城镇化、对GDP的贡献是按非常大的。

　　二线城市住房需求会不会饱和？因为现在看到三、四线城市房地产已经趋于饱和。我们以武汉为例做了一个典型的剖析，武汉的常住人口规划是到2020年达到1180万人，户数是366万，我们记住这两个数据，我们看到在建施工面积有70万平方米，相当于73万商品住宅。但是我们要看到另外一个数据，在武汉2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可规划建设3000万平方米，大概相当于30万套住房，因为武汉的户均面积大概是102.7平。最高峰在2010年，土地出让平均面积为4300万平，相当于43万套，一年出让了这么多面积。这个面积是不是可以持续呢？是不可以持续的，因为我们看到现有的累计竣工的接近180万套，如果我们年均成交的30万平方米，如果按照6年全部建成的话，加起来是360万。

　　我们记住前面两个数据，2020年如果商品房全部峻工将覆盖我们全部的人口。我们不要忘了1990年以前的商品住宅，还有这么多年的非商品住宅，包括政府用房、部队用房等等，所以按照这个逻辑上看，未来武汉市已经不能够再出让商品住宅土地。我们从销售角度来看也可以反映类似的数据，1990年以来累计销售了106万套住房，我们可以销售15年，可以达到160万套，如果按照13万套住房也要6年时间，加起来几乎达到我们未来规划需求的一半。所以从这个角度来讲，我们销售的速度是非常快的，虽然我们销售速度这么快，但不见得是好事，未来很有可能不可持续。武汉已建的、在建的、将建可以满足6到10年时间的需求，基本上不缺房子。但是我觉得政府和房企都要压抑一下自己的欲望，现在要的多了就会透支未来，所以我们认为武汉不需要刺激。

　　如何解决人口与城镇化发展？我们认为世界人口的需要趋势还是大中城市转移，大中城市还在吸引更多的人口，武汉必须处于中部城市的中枢。我们看到各个城市的GDP，武汉还没有处在高位，我们要吸引更多的高净值人口来到武汉，这样才能把武汉的GDP推上去，这样才能使武汉整个创业的氛围、武汉的经济增长、人均GDP才能够得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，当然农村人口也需要吸引，武汉已经到了一个产业结构转型的时代，工业化已经没有空间，发展第三产业才是做大做实的路径。我们我们新城可以促进就业、拉动结构转型、拉动GDP。

　　图片中这是我们新城在做五月系，有三个产品线，我们进入18个大中城市。要完成40个购物中心的建设，未来进入商业地产第一梯队，我们认为商业地产还有很大的空间，而且这个市场空间时间也只有的10年。我们希望加快推进来把商业地产的布局全部完成。新城的愿景是让幸福变得简单，我们希望用专业来创造价值，来推动城市的发展，与城市的繁荣共进步，谢谢大家！

　　主持人：谢谢欧阳捷先生的精彩演讲，下面请创客街总裁莫嵘先生为大家进行演讲——创客街，颠覆传统孵化器的wework。

　　莫嵘：我讲的内容主要是关于创客街的一个情况跟大家交流，相当于是一次规划，因为创客街是今天第一次在公共场合跟大家分享。

　　我讲世界上所有的事情没有多爱，没有多恨，现在在创业创客最好的时代。其实做创客街这么一个项目或者一个新的东西，不是总理说“大众创业、万众创新”才想到，其实在很多年以前，我们跟中国电信就有一个中国早期的建设，甚至中国第一个O2O的社区都在深圳宝安做了。2001年是一个拨号上网的时候，那时候在深圳就尝试性的做了一个宽带的社区，那时候正巧我在从事一个研究工作，就跟电信说那干脆在实践上进行一些探索，在社区的O2O方面进行研究。不过很可惜，2001年的时候，那时候中国的互联网刚起来，在网速各方面没办法实现O2O，所以没有办法能够真正的经营下去，它只是在初期做了一个探索。

　　这个情怀伴随着我，说什么时候虚拟世界和现实世界能够结合。2003年初的时候我就感觉到房地产不行了，我就找到我原来互联网的一群老朋友，我说怎么办？地产不行了，看看科技和互联网能不能跟地产结合一下。研究了半天，他说我怎么做房地产，不会做。我们2003年在全国各大城市，当然是核心城市拜访当地政府，我们来到武汉，在所有城市中，武汉是最欢迎我们的，武汉的政府不是一般的热情。武汉是全中国最早孵化器的建设城市，甚至在高新区有孵化器，武汉最早从事孵化器的建设者叫做工伟，包括唐市长还专门支持了东湖高新区，他说你们这个事情一定要落实，怎么样想办法落实一下。很可惜我们花了一年半的时间研究孵化器，发现这个玩意不能做，但是为什么我们还要做下去呢？没办法，房地产下行，就是因为它困难，可能我们有机会。经过了一年半时间的反复论证和反复把过去的一些模式PASS掉，最终形成了我们新的模式。

　　在去年的8月份我们的概念大概完成，11月22号在广州落地，很巧的是11月22号落地两天前，李总理讲了“创客、众筹、众包”三个概念。11月22号到今天正好5个月，我们在全国目前来说已经在广州运营了两个，签的合同大概有10个。今年上半年可能会在全国各大城市陆续开张。

　　别人会说你们的特点跟传统的有什么不一样？首先传统的模式是大园区、大空间、大范围，其实这个年代是90后主导的年代，今天我参加这么一个论坛的会，是跟我前三个月以来参加的所有会不一样，前三个月我参加的会90后的人群占多数。现在看地产人群，“得90后者得天下”，确实房地产也一样。为什么说这个时代很多事情要问问90后喜欢什么，很多90后说我不喜欢大，我喜欢小而美，我喜欢市中心，不喜欢郊区，我喜欢奋斗，但是在我们这样一个年代的奋斗和以前的奋斗是有矛盾的。

　　我们是免费模式，传统的孵化器叫重资产，我们是轻资产，我们房租免费、服务免费，互联网就是这样一个时代，其实房地产很多都是免费的，我相信在座的做房地产，你们肯定经历过很多免费，怎么赚钱，跟传统的东西不一样。我想起了观点论坛说我们是颠覆传统孵化器，我们不能颠覆，只是在传统的孵化器上进行变革。所以在这个情况下，首先是免费，只有免费才能吸引更多的90后、更多的创业者加入大我们这个群体或者空间。我们目前在广州项目上的一些情况。

　　形态多样化。我们不是做招商引资，我们不做招商引资，小而美的时候，大家是有兴趣的，对这个空间、这个形态不拘一格，因为所有的90后有足够的个性化，所有很多东西我们都是满足客户需求，满足90后的需要。我们有咖啡馆，咖啡馆里面的调调什么都有，关键是他喜欢，只要他喜欢什么都有。

　　创业要有乐趣，我们讲讲我们的创业乐趣手段。我们有很多老师，除了明星老师，还有行业老师。我们还有代言人，少年英雄19岁，超过19岁不签他当代言人，为什么？因为偶像的力量是无穷的，这些少年英雄都是拿了钱，不知道怎么用。我们有战略平台包括资金平台，还有联通的虚拟文化。关于资金，我们主要做天使投资，欢迎更多的天使投资人加入。

　　总理说了“大众创新、万众创业”就是大量的天使，大量的活动。截止到3月15号我们的创业粉丝超过了2万人，投资者粉丝超过了1千人，互联网是开放共享的，只有没有天花板，所有人都能参与，这个跟传统的房地产还是有区别，在这个过程中希望大家都参与，一起来玩这个游戏，在座的如果说能不能跟我们一起玩？可以，所有的人都可以。对于我一个只有情怀没有经验的人来说，转行来做这个事情，还是得到过非常多的支持，感谢我之前的朋友、机构支持，也感谢已经合作开的房地产的一些支持。最后希望大家扫描一下二维码，能跟我进行交流或者关注我，如果有机会可以在微信上或者公众号上进行交流，再次感谢大家！

　　主持人：谢谢莫嵘先生的精彩演讲，请您回坐稍事休息。接下来进入第二轮专题演讲，本次专题演讲的主题为企业模式与城镇化契机，有请第一位演讲嘉宾，戴德梁行广州及郑州公司总经理、董事黎庆文先生，他的演讲题目是：中国新型城镇化之武汉发展路径解读。

　　黎庆文：感谢观点这个平台给我机会，我代表戴德梁行在这发言。戴德梁行在过去几年里面一直在关注中国的城镇化发展，也同时建立了我们大中华区城镇化的一个核心委员会，我本人也是委员会的发起人之一。这里面我想跟大家分享一下我们怎么看武汉的发展路径，比如说在中国新城镇化这个背景之下，武汉的发展路径。首先看看我们的现状，在2013年来看，中国的城镇化率是54，美国是83，英国是80，新加坡100。从这个表上看，我们国家的城镇化率比发达国家是远远低于发达国家。这里面也看到另外一个角度的观点，就是中国要成为世界经济领先的国家，我们的城镇化率一定要提高。在中国的各个城市来比较，武汉城镇化率是79，相对于北京、广州、上海、沈阳这些超过80的城镇化率城市来看，它是处于一个中偏上的水平，它也高于成都、重庆、西安。

　　什么叫做新型城镇化？新在哪里？我们用一个简单的图表方式告诉大家。从中国的第一阶段城镇化就是农村到城市，这里面是过去几十年一直这样。今天我们的城镇化基本上就是小城市的人口融入大城市就业，未来新的城镇化我们这样理解，是农村的人口直接进入新城镇，叫做农村的人口就近城镇化，就是农村人口在他工作地就近城镇化。

　　新型与旧型有什么区别？我们发现旧型城镇化的核心土地，有土地就会发展成房地产，新型城镇化不在于要新盖多少房地产，它强调我们的农村人口怎么样融入城市，怎么样在新城镇里面有它的地位。旧型城镇化基本上是摊大饼，新型城镇化是小城镇出现。城市建设方面，旧型的城镇有摊大饼的模式，新型的城镇化是营造一个人与自然和谐发展的形态。产业的发展方面也会有很大的变化。因为原来我们的农村人口、小城市直接融入到大城市，实际上令大城市产业更加内聚，新型城镇化要鼓励原来的人口外扩到城镇化领域里面去。旧型的城镇化更多是让政府投入，新型城镇化大家也看到中央已经鼓励PPP这样的模式，实际上它就是鼓励民营成本，从长远来看，从机制上来看，是介入新城镇化的发展。

　　我们看看数字，看看我们从2013年到2030年城镇化率从53到70，这个百分比之下城镇人口发生什么变化。我们预计在2030年全国的城镇人口达到10个亿，百万人口以上的城市从2013年的102个增长到2030年的220个，就是说百万人口的城市会有翻倍的增加。如果说用武汉这种人口作为基数来看，实际上我们每年全国大致有2倍的人口从农民转为城镇人口。

　　刚才有些专家、领导也关注城镇化率的问题，我们稍微看一下美国，美国从1920年-1960年，用了41年的时间，把它的城镇化率从53%提升到70%，欧洲用了30年，到东方国家日本和韩国分别是15年和8年。就是我们的城镇化率17年从53%提升到70%是有可能的，东方国家有可能。但是我们这个国家的人口密度是低于日本和韩国的，所以说我们这个速度也是有挑战的。

　　大家可能也会在过去的一些报道里面看到，中国的很多新城镇出现“鬼城”、“睡城”、“空城”等等很负面的现象出现啊，这个挑战是有的。武汉会怎么样呢？首先看规划，武汉2013年到2020年，按照武汉的城镇化发展部分来看，它会从79增长到84，2015年的500多万涨到2020年的880多万。应该说未来的12年有300万左右的增长。而武汉现在从政策机遇走向，因为这个非常影响到我们城镇化的推进，刚刚所公布的《长江中游城市群发展规划》里面，中三角已经发展到国家经济发展增长极的战略，这个是武汉地区从来没有过的这么高的国家经济地位，相信未来这个政策出来之后陆陆续续会有更进一步的实施政策，令武汉的经济更为稳定。

　　湖北省也出台了一个以特大城市为龙头，加快中小型城市和中心镇提质、扩容为重点的新城镇化意见，武汉市也公布了2020年扩容的规划。武汉目前的扩容规划是“一主六新”，一个主城区加六个新城主群。从空间上来看，从城市的东南西北有六个新镇组团。

　　武汉有一个特点，这是其他城市很少有的，它的组团是把产业凝进去，把产业放进去慢慢做地产，这是比较科学的方法。我本人当时也参与的东南新城组团生物制药城的工作，在五六年前把光谷的生物制药产业引入到东南新城主区里面，今天我们看那个地方已经凸显出新城镇的需求。我们武汉未来会在三个方面加强试点工作，第一块是农业转移人口，它的成本分担机制建立。第二个是多元化、可持续的城镇建立，第三个是行政管理体制和创新，这是我们理解的武汉未来三个方面的重点工作。

　　实际上武汉在新城发展里面有非常科学的方法，也取得一些成绩。具体用一个武汉的花山生态新城，来跟大家分享一下武汉在这方面的一个很好的成功经验。花山生态新城有66平方公里，规划人口是20万。我们看看它的一个发展轴，2009年规划出台，这个规划到今天为止在一个高标准的控制，除了自己的规划以外，它也出台一系列的东湖高新区规划，大环境的规划。第二个也规划了它的北部叫化工新城规划，这个规划不但自己是合理的，而且跟它的大片区是合理的。另外，大武汉市有一个商业区规划，这个规划也敲定了花山新城与整个武汉市商业交通的关系，所以从规划上来看，它是立体的。2009年碧桂园就正式签约参与这个项目，2010年预期交房给农民，它最初是农民的房子，这是很多城镇很少能够做到这一点。你看到2009年农民的安置，2016年就用补偿款成立了公司来提供农民长期的就业岗位，它的投融资平台也非常灵活，它有政府平台、银行贷款，也有一些信托公司。它的融资方式也是非常的立体。

　　产业引进方面，2011年高科技产业开始引进，2012年花山软件新城开始启动，2013年IBM、甲骨文进驻，2014年创意文化产业基地开始进入。它解决农民的问题，慢慢的引进产业。2009年花山大道的开通，到2014年城铁的开工，交通发展得非常迅猛。大家看到它2010年和2011年分别为村民建立了会所和村史展览馆。2014年引进了名牌小学。

　　为什么说它是一个好的经验呢？我们最后做一个总结。实际上我们发现中国新城镇化要达到成功，它有十大要素要注意。花山新城才做了6年，它可能未来还有15年、20年都要做，实际上花山大道作为一个新城，在未来20年、30年会遇到很多挑战，这种挑战可以在我们这个时代里面找到它的解决方案。实际上中国城镇化里面很多阻碍城镇化发展的问题，农民问题是一个很大的问题，所以说我们在这个里面，包括一开始主体规划，第二步补偿标准制定非常精准，第三个政府足够的资金，第四个考虑数量及质量，这是在发展初期考虑发展的量。第五个协调产业发展，第六个交通系统，新城镇能够通过轨道交通跟老城区有一个便捷的联系，这是令旧城镇活化的一个基本道路。第七个配套设施，包括学校、医院，这是城镇长期存活的必要条件。第八个有效运营园区，我们在新加坡一直在帮政府管理一些新型的社区，实际上新加坡新镇的管理模式，有效、安全的模式，我觉得应该可以在国内进行探讨，能够提高我们自主管理的效率。第九个是新城需要推广，不推广新城，它拿不了人才和资金。

　　主持人：非常感谢黎先生的分享，接下来邀请第二位演讲嘉宾，光谷联合控股有限公司执行总裁胡斌先生，他的演讲题目为：武汉产业地产竞争力与优势，时间为15分钟。

　　胡斌：我现在给大家端一盘大家应该比较喜爱的，想吃、能吃、可以随时吃的一盘湖北菜——“小龙虾”。因为光谷联合是在武汉土生土长起来的一个企业，我们来把光谷的产业园实践来作为我今天跟大家分享的一个话题。

　　尊敬的陈老师，各位业内同仁、各位朋友，大家中午好！今天非常有幸的来到观点论坛和大家一起探讨企业模式与城镇化契机的话题，我谨代表光谷联合集团做交流和分享。

　　刚才大家谈到了武汉，武汉给大家一个什么样的印象呢？就是除了有一个大上海、大武汉之外，其实还有一个直观的印象，就是“大县城”的概念，这就是可能在大家记忆中武汉的一个概念。武汉一直给人就是这么一个感觉，无论是规划建设的环境还是产业结构规模，都是这么一个形象，但是随着近年来，随着武汉市政府通过推动城中村的改造，科学合理的道路交通建设，以及高效务实的管理政策，让城市形象有了根本上的提高。这个城市的提升是惊人的，不仅是本地人，外地人也都感觉到整个的变化，这种变化主要给大家带来的也是一种机会。

　　刚才很多专家、演讲者都给出了武汉的一些定位。这是一个专业机构的调研报告，我们摘录了一些数据，它是全球组具活力的20强位居第八位，仅次于美国的波士顿，上海、北京、纽约位居前三位。12、13依次为伦敦和洛杉矶，所以这种变化给人感觉是惊人的。从这一组数据来看，也可以直观的看到，就是典型的是有图有真相。武汉在2008年的时候GDP排在全国第14位，现在晋升到第8位。这些数据的变化来源于什么东西呢？来源于它的一些新产业结构的重新布局，特别是有代表性的电子信息、生物医药、金融服务、能源环保、文化创意和创新产业，从刚才简单的数据里面看到，我们的GDP已经过了万亿之后，在这短短五年内发展2.5倍。从经济学的角度来讲，一个经济的体制增长与产业结构的发展有必然的联系，我们发现武汉的发展和刚才说的六个，传统大型企业，比如武钢和汽车行业，除了这些传统产业是我们基础性产业之外，电子信息、生物医药、金融环保这几个尤为重要，特别是新起来的创意服务企业在武汉的势头也是来势汹汹。

　　刚才大家也谈到了武汉的一些优势，主要体现在这四大方面。第一是区域的交通优势，水陆同交通的枢纽，九省通衢。第二是人力资源的优势，武汉在校大学生120万，居全国第一，甚至有的人认为是在全球第一。科教资源人才充足。第三是政策优势，刚才谈到城市中游的问题，“1+8”的城市群问题，第二个国家级自主创新示范区。第四是产业优势，传统产业优势进一步完善，新兴产业快速的发展，产业结构优势明显。

　　我们为什么今天要谈到产业，刚才也谈到信息化，这离不开产业。在一个730亩的土地上面聚集着400多个企业，完成就业人口近5万人，创造税收累计达到50亿，去年的GDP就这一块的产值达到超过300亿，整个在730亩的土地上面能够完成湖北省60%左右服务与外包的产值，这个土地的集约效应和产业的聚集效应通过这几组数据表现得一目了然。

　　光谷金融港，一个主题非常鲜明的产业园区，160亩土地上面，有200万方的建筑群，已经有40多家大型金融机构，有100多家服务机构进驻，武汉在光谷金融港出现之前，一直在全国特大型中心地位。作为武汉这么大的城市，其实我们当时在做这件事的时候，就发现武汉没有一个所谓的经济中心、金融中心，我国通过武汉的各种资源禀赋研究，发现了这个问题。当时在在争全国地位有西安、成都、合肥、武汉和其他城市，但是他们比我们早，武汉通过我们的努力，在这么短的时间内完成了这么一个数据，现在其他地方有的在想象中，有的在起步或者在刚开始建设过程中。所以为武汉完成了整个城市功能的配套，因为武汉在金融方面是缺乏的。刚才说了，只有40家。这40家是全国性的大型金融企业，它会为武汉的金融支撑和机遇带来非常多的机会。

　　文化创意天地，从去年10月17号开街，已经举办了有100多场文化艺术展示，已经接待10万人次。

　　武汉研创中心，首先让大家感受一下物理空间，待会儿我再说里面的内容。我们从规划上、建设上、空间感上是一个非常舒适、别具一格的环境，让他在里面有非常多的灵感来发挥他的想象。

　　光谷生物城是一个国家级的生物创新基地，现在已经进入近500家生物治药企业，仅仅用了5年不到的时间在园区产值达到500亿。

　　未来科技城是比肩中关村的一个未来新城，面积为66.8平方米，这是我们和政府合作的一个项目。

　　医疗器械园，我们通过了解，好像在我们做之前，湖北这种企业不到20家，但是通过这个努力，我们现在已经引进了100多家医疗器械的研发生产基地。

　　我们把这个模式复制到了全国的领域，不仅是走出了武汉，比方说到黄石、鄂州一些城市圈里面，通过了他们的招商，同时也走到了省外，包括合肥、沈阳等等城市。这是青岛的信息港，现在有近百家企业进驻，这是合肥的信息港，这是鄂州光谷联合科技城。

　　刚才大家谈到孵化问题，但是作为加速空间，它需要有另外一个物理空间给他们提供。这是黄石的，这是沈阳的。大家看的这十几个产业园区，这仅仅是我们的一部分，每一个项目大家会发现一种现象，每一个项目都服务于不同的战略新兴产业，每一个项目都因地制宜，别具特色，我们不重复别人，也不重复自己。在这之前我们也曾经做过住宅和商业的项目，但是我们认为仅仅是靠一个复制来提升企业的规模，达到一定的规模或者利润的数字目的，我觉得这个对我们企业家而言，对一个城市的发展而言远远不够。

　　这是我们提供服务一些优秀企业的代表，而房子的交付使用仅仅是我们为客户服务的开始，包括广告、公寓、法律、文化、体育设施、人力资源培训等等这些都是我们为业主提供服务的开始，这是我们通过这近几年来努力实现的。通过十几个主题产业园区研究开发经营，我们认为城市化的发展离不开产业的支撑，我们通过产业一体、产业集群的实践，有机的将产城融为一体，形成产城融合的形态，要真正做到产城一体，要做到城市形态和产业形态友好的兼容和包容，城市形态填充产业形态，这种发展模式是一种健康的发展模式，我们现在经常看到城市脱离产业，造成部分城市可能出现了“空心化”或者是“鬼城”，就是因为没有产业化，就是具体表现在它晚上是“黑城”、“鬼城”，或者它与主城有很大的距离，早上人们起来上班，晚上下班又回到住的地方。我们希望新型城镇化产城一体，用居住带动生产，生产带动生活。要做到产业集群，我们就要沿着产业链或者产业上下游的关联企业，让他们能够交流、互动、互为依托，所以产业集群这个概念很重要。

　　刚才大家也讲到是不是需要在城市中心好像更便利？但是所有的产业园区基本上不可能在城市中心，因为它没有一个大的资源让你形成一个完整的产业体系。本身作为企业，相反这些地方可能售价甚至租价都高过所谓的写字楼。我们还要把带来的各种产业要素为他们提供服务，让产业发展质量更高，让企业得到他们所需要的支持。光谷联合集团就是按照这种思路在推进产业园区发展，从服务新兴产业推动城市的跃升。时间关系，我就跟大家分享到这里。

　　主持人：非常感谢胡斌先生的演讲，接下来邀请最后一位演讲嘉宾，世联行首席技术官黎振伟先生为了大家进行演讲，他的演讲题目是：新型城镇化发展的机遇、挑战和对策。

　　黎振伟：因为马上要进行对话，也为下一个论坛做一个引导。我的题目是新城镇化发展的机遇、挑战与对策。我们做研究机构、顾问机构可能更多的是研究，2015年新型城镇化在加速，我们会看到众多的新城镇项目在加速，我们也发现这一轮的发展中，开发商已经不像从前，我们跟中航通飞公司合作，他们的计划很大，但是他们准备还不是很充分的。创造航空产业新城，真正解决过去的产城融合到真正的产城融合。

　　我们在河南也跟政府做很多的探讨，过去的城市都在做高大上，都在做写字楼、商业中心，但是我们看到现在的很多城市不具备这种条件，政府也在做，但今天他们重新思考，他们思考这种发展如何和自身的实际相结合，这是我们在和政府交流，他们也在考察。已经成功的一些土地项目，虽然土地开发成功了，但是它的房地产供应是过量的。欧阳总刚才谈的问题我非常赞成，通过跟企业的交流，我很深刻的感受到从一级市场到二级城市的转化是不容易的，深圳和上海在进行合作区的结合，如何把发达城市和落后城市的结合，最近我们也在参与更多的项目，在新型城镇化落后城市的问题是会引人注意的，发达城市的发展也不可以掉以轻心。他的定位是首都的国际区域，这个项目的发展对北京是创新的发展，当然对企业也是不可多得的。而且从北京的角度，它的目标是要打造成中国示范区的新城镇化，它的使命也是多样化的，而且这个使命据我了解连习主席也支持他。

　　我们清醒地看到伟大的城市、伟大的项目同时要向市场细致考量的项目，我们看到目标战略有领先性、示范性，但是这种项目的难度、复杂性和系统性也需要我们充分认识并有所准备，我们看到这个企业非常有钱，但是同样这个优秀的企业也需要找到优秀的团队和具备优秀能力的企业来运转，而不是靠一个企业就能完成。如何在中国的今天面对众多的新型城镇化项目，我们很担心如何避造成免项目的理想与结有很大的反差，这点上是比较多的。

　　有几点思考和建议是和新加坡刘太格先生交流得到的，他说中国在建设浪潮中有很多成就。他提出了两个合理的策略，第一个就是新城，大项目发展必须是经济发展与环境改造要结合，开始就要坚决做正确合理的事情，这一点上我相信新加坡的经验是很足够的。他提出几个原则，我认为这对新型城镇化以及大项目是有帮助的，从大到小、从远到近、从地下到地上、从客观到主观、从定量到定型，里面的观点很多，中国往往是先主观再客观，就有很多问题。我们看到新加坡的文化是世界发源城市的典范，同样在深圳华侨城，在25年前华侨城从一个农场建设，通过新加坡的经验、规划、留白以及量的规划，它提出旅游和地产的无缝连接，华侨城在中国是独一无二的。同时华侨城今天可以复制，这种案例是不可多得的。

　　回到我们的青龙湖，我们提出“三大三细”、“三长三近”，“三大”是大格局、大整合、大系统，其实我们过去比较关注大格局、大整合，其实往往忽略了大系统。在大的背后我们要“三细”，要细论证、细安排、细执行。我们提出来新区的发展，新城镇化要长远目标、长远发展，更需要长远运营。光谷这个项目很大的特点是长远的，我们要不断调整。2014年很多的开发都在实践，其实新的实践并不在今天，而在过去，我们可以看到过去产业地产发展中国融合，我们看到在新常态下城镇化带给房地产的机会一定是超速到常态，如何解决动力容量的平衡。我们同样回到武汉，武汉与周边城市城镇化发展的解读有很多机会，当然有很多问题是给我们看到的。第一个是武汉“一枝独秀”的发展，周边的城市确实和它格格不入，刚才欧阳总谈到了人口，其实我们也看到，我们现在城市的人口其实是增长缓慢的，简单的房地产也是有问题的，人口的增长并不是那么多，每年1000多万的发展一定会带来混乱。除了武汉、恩施、黑龙江比较明显之外，很多城市都是是传统二产来主导，这些在新城建设里面都需要面临转型。

　　在房地产方面，我们看到在过去这几年间，除了武汉、襄阳、宜昌成交量大幅度的增长之外，我们看到其他城市的增长是缓慢的，部分城市甚至是下降的。我们也看到在很多地区楼盘的销售，单盘销售除了武汉有增长，其他城市都在1亿左右。武汉周边外围城市普遍库存大，同时产业发展缓慢、产业道路混乱，如何解决后续的发展。另外我们的老城改造比较困难，对开发商来说城镇的改造来说，光做新城不行，老城怎么做也是要注意的。城市发展的模式将发生重大的变化，所以要解决城市可持续发展的问题，怎么解决？我觉得互联网+、产城融合等带给我们很多的理念，但怎么做这个还得研究。

　　我们看到国家新区珠海具有国家级新区和广东自贸区双重平台，使其发展具有国家意义。我们看到横琴与港澳联系，横琴这几年项目是比较多，它开业仅仅几个月就迎来了500多万的游客，我们也看到中国房地产是这样的，一旦一个地区的经济起来，房地产地价猛升，房价猛升，这样带来地区发展的不可持续，所以这个时候我们会看到横琴区政府担忧的不是房价问题，担忧的是能否可以健康可持续的发展，为此我们受横琴政府的委托，去年我们结合横琴总体规划的收编、构建，从产业到城市功能、商业住宅总体的研究目标来进行研究，我认为这个研究是定型的，从定型到定量，为横琴的发展做了一个规划依据。多元化的导入产业才能带动新区的发展，怎么导入？必须有策略、有定位、不是什么产业都可以做，而是主要产业跟非主要产业，它必须是多专业整合的，它研究的模式也应该是结合企业的发展来进行，这些都是对企业定位的重新衡量。

　　它的整个研究成效，我就不说了，我觉得对今后房地产这种研究一定是要大家的投入、专业和支持。万科在谈到房地产发展的时候，谈到了模式、案例、经营，还有一个是互联网。这一点上世联地产也是从这个上面不断的探索如何认识房地产的本质，我们在做，如何让一个房地产顾问企业创造更大的价值，以及我们整个服务链的提升，房地产服务业有非常广阔的前景，在新的城镇化上已经有所体现了。我们迎接未来的挑战，一起面对新的未来！

　　主持人：时间非常的紧迫，一瞬间我们来到了今天上午最后一个环节，就是城市观点论坛武汉行的圆桌，在“一带一路”的新战略思路下，地处中部的武汉需要寻找一个新的区位优势，二线城市的楼市困境是否会在武汉上演，本次的圆桌主题是：区位优势与武汉地产发展，有请今天圆桌的主持黎振伟先生。

　　接下来，有请圆桌嘉宾上台，他们是：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　光谷联合控股有限公司执行总裁胡斌先生

　　佰昌集团董事长柯翔先生

　　朗诗绿色地产武汉公司总经理朱贤坤先生

　　仲量联行亚太区董事、武汉公司董事总经理李杰先生

　　武汉大家房地产顾问有限公司执行董事长高虹女士嘉宾

　　黎振伟：我们回到了这个题目——区域地位及房地产的发展。我认为我们现在孤立谈房地产也是没意义的，中国不能再靠过去的房地产一家独大。怎么去提升城市的发展，城镇化很重要，如果没有城镇化，房地产真的很难其延续。我想问的第一个问题，2014年武汉的住宅成交是17.9万套，成交面积是170万平米，分别比2012年和2013年上涨了12%、13%。如果这样发展下去，它怎么可持续呢？

　　先问陈淮先生，他一直是研究这方面的专家，新型城镇化是李克强总理力推的方向之一，但是不容易。我们期待看到国家在发展上有些什么更好的政策来引导周边城市的发展，包括武汉周边城市的发展。我们看到2013年国家政策很大，但是2015年国家在城镇化方面的政策力度没有那么大，是否城镇化也是如此呢？因为这个确实对开发商未来的发展有影响。

　　陈淮：人要长大，男18，女20，他长到18岁就不长了，不可持续，到一定程度他就不会再有，这是起伏的，很正常。北京开亚运会，建一批场馆，还有一些配套的楼盘，10年都没卖出去，后来国务院发展研究中心和中央部委把它给买下来了，分给自己的职工，才消化了。你说没需求吗？长期均衡的问题不是今天能够说清楚的，但是我们大约的说，就是人口向城市聚集，简单来说武汉就这么多人，没人再往武汉搬了，每100户家庭面对120套住房，这些不可持续，这种担心是多余的。

　　第二个问题政策怎么引导，这个中小城市过去政策非常多，老百姓那个房子根本就没人用，租都租不出去，老百姓现在怎么办呢？市场有它自身的规律，如果说李克强总理有什么高招，他最大的高招是充分努力的调动发挥市场活力，当然他做的也很艰苦，能多大程度上他的设想实现，我们想这些城市先有基础设施，又有固定资产，物质基础，再有产业，这个过程是必须的。你说现在就怎么样，立马在一天之内解决，你儿子上大学搞对象这些问题都解决好，那办不到的事，走一步说一步。中小企业不是靠哪一级总理出什么样的政策就可以解决的。是靠市场，是我们充分调动一切积极因素，释放改革的红利，没有改革光靠一个思想、一个体制是绝对不能做好城镇化的，城镇化出不了高质量的东西。

　　黎振伟：城市的发展也不能够只靠政府的一厢情愿，还得要征求市场，往往政府过分的去推一个东西也不是好事，确实开发商要好好解决城市发展的规律。

　　陈淮：二三线、三四线城市的困境是一个过渡性的困境，浦东开发也是这样。现在你到浦东区，困境一定有过这么一段时间的艰苦。

　　黎振伟：所以研究规律很重要，既不能冒进，也不能简单而为。刚才谈到房地产服务业的转型问题，其实我们也看到武汉这个城市还有一个特点，它产业很发达，科技很发达，但武汉的金融业不算太发达。

　　因为历史上武汉曾经有叫“东方芝加哥之星”，今天如果金融业不发达，城市就受制约。巴老师是做是做金融出来的，互联网金融等等，其实我觉得开发商是一个很大的点，如何让它有效创新？

　　巴曙松：现在真正的成为金融中心就是三个城市：纽约、伦敦、香港。第二个是国家整个金融业发展在不同的阶段有它的重点，有它的大趋势，所以一个区域的市场发展必须顺应这种大趋势。在基础设施主导的，银行贷款融资的时候，这个时候你能找来贷款，你能找来项目，你能够跟一些有融资贷款的渠道的中企合作，你就是厉害的。现在的重点更多的转向与直接融资，股权、债权，鼓励一些金融的创新，比如说资产证券化、PPP探索、互联网金融，所以在这种大趋势下你要抓住这个新的增量发展空间大的趋势。

　　比如说今年发展的非常迅猛的是新三板，原来是一个微不足道的小市场，现在一下子2000多家的上市公司。互联网金融的发展现在也是一个起步阶段，鱼龙混杂，但是中间确实有一些房地产可以借鉴的地方。目前我们评价互联网金融大部分是把高利贷放在网上，把原来隐性的民间借贷放到网上把它显性化，这个有它价值。但是怎么跟房地产需求对接，把它利用好，怎么样增强我们跟客户之间的联系，作为我们的一个服务手段，这个银行也有需求，开发商也有诉求，不一定仅仅想着贷款。

　　金融业也是服务业，房地产下一步的重点也是要拓展服务业，所以怎么跟这两个服务业去做对接。我看到两个方向在探索。比如说开发商也在积极探索，提供各种的服务，银行也在探索，它的网络清醒化、简洁化，不是原来待人很冷漠的机构，他现在做了一些简单日常最常用的业务，有的帮你订机票、交水费、电费，跟银行之间合作，在支付方面是有很大的空间。我原来为了了解服务业，我还专门报名参加了我们小区的物业业主委员会，了解物业费怎么收的，怎么用的，怎么做这些配套的服务。我觉得我参加的是非常原始的，因为房地产本身赚钱容易，所以没把这个当回事，真正把它当成一个服务来做，有很大的改变空间。

　　黎振伟：开发商和金融的结合一定要多元化，与金融的结合不一定光租房子给银行，而且做很多金融服务。这些房子在我的小区，也租给他了，这对我们消费者是挺好的服务，其实服务是无所不在的。第三个嘉宾是来自光谷联合控股有限公司的执行总裁胡斌先生，刚才胡总坐在旁边，我做了一些功课，看了他们公司做的很多项目，他把多种产业融合进地产，而且成效极高。当时我看胡总那个700亩地，一年的税收不得了。现在问题又来了，胡总，我相信很多政府领导都会邀请你，很多开发商都想跟你合作，这个时候你是很俏，你是“皇帝的女儿”，但这个时候你嫁给谁呢？而且你的企业如何在这个时候有所为有所不为？开发商做转型的时候最重要的“道”在哪里？

　　胡斌：光谷联合做过住宅和商业，有个住宅品牌叫丽岛品牌，在湖北是小有名气的，在04、05年的时候发展的很好。我们看到了国家这么大的激情，需要在这个方面有一个所谓的产业结构调整升级的需要，在有需要的时候我们认为是一个机会。包括新型城镇化的建设，我们不是建设，更不是住房，所以它需要产业做支撑，所以我们毅然做了一些金融机构的微调整。通过我们前期的金融港，面市后得到社会的追捧，也迎来了一些你们刚才说的现象。

　　一些兄弟省市，两届市常委十几个人士到园区调研，这种情况下确实给我们带来了发展的机会和机遇。但是我们自身有自己的一个布局，比方说我们自身的能力，包括资金能力和人才能力，它的城市规划和产业规划是否符合我们的要求，它的资源禀赋是否符合我这个企业的环境，这些都成为进入我们产业的标准。并不把招商，甚至有些地方零地价给我们，不把这个作为一个标准。这就是那个时候我们做了有所为有所不为。所以我们会对国家的经济和各种产业的情况，特别想进一个城市，或者我们关注一个城市，我们对城市的这些都会进行研究。

　　黎振伟：因为时间关系，我不多说了。不过胡总还是给我们一个很正确的东西，产业地产不是今天没办法了才转型，而是及早准备，这个是顺大势而为，真的要看准当地的情况。我们也很多立业进行过交流，很多企业冲着零地价或者低地价去，这个是很有问题的。如果你不是真的要去做，只是占便宜做，这个是很不好的，甚至后面会有很大的包袱。

　　下一位嘉宾是来自佰昌的柯翔董事长，你们企业很有特点，你们是企业是科技创新的企业，有很强的高科技技术和质量的企业，也许你们过去是做住宅为主，今后在武汉这个城市里面，我们发现有这么强的科技，这么强的产业技术，在房地产怎么升级，从您的企业来说，您觉得怎么升级？你这么好的基础，怎么去转型？

　　柯翔：我给大家分享一下，反正今天是观点举办的这么一个圆桌会议，我们就谈观点。刚才听到很多关键词“城镇化”、“房地产”、“互联网”、“产业新城”等等。我就先从这几个关键词着手。

　　首先说“城镇化”，我个人认为城镇化不等于房地产，房地产也不代表城镇化，我的观点是如果现在中央在推城镇化，我们把它错认为是房地产的又一次盛筵，我认为首先是错的。我们国家的房地产再怎么发展，在座的今天房地产业的人也了解，这是我的第一个观点。当然了，房地产未来是城镇化里面的一个有机组成部分或者一个阶段，仅仅是这样，刚才巴先生说上帝关上一扇门就给你打开一扇窗，实际上我们可以倒过来说，当然我们所有人要有勇气从这个门走出去，你走出去路可能和你原来的路不一样。

　　当然关于“转型升级”和“互联网”的关系，个人认为互联网+这个概念很好，但是我们这个民族、这个国家习惯一个老概念，如果真正要理解习主席和李克强总理的说法，才能真正理解互联网+的概念。我们可以学习德国工业4.0，它最最确切的是IT技术智能系统带动。我们实际上十年前就准备从房地产退出转型，我们花了10年的时间，6年以前开始行动，最近在做一个实业，我们称之为互联网产业，虚拟和实际相嫁接的产业，现在属于探索阶段。

　　黎振伟：怎么探索互联网虚拟住宅和现实住宅的结合？

　　柯翔：不做住宅了，这个行业已经做完了。

　　黎振伟：现在有产品吗？

　　柯翔：有，我们以前卖了很多地，关停了很多公司，唯一的是要把现在做的互联网产业做好。

　　黎振伟：那跟房地产有关系吗？

　　柯翔：有房地产的手段。

　　黎振伟：你的服务对象是谁呢？是你的业主还是你的？

　　柯翔：有销售的、招商的，一定是线上的，我们只开发线上的，包括互联网业余的，还要打造支撑线上线下的产业，智能仓储物流系统。

　　黎振伟：下一位嘉宾是来自朗诗绿色地产的武汉公司总经理，我看到朗诗地产这么一个信息，2014年他们公司的销售额累计为人民币17.9亿，归属集团的利润约为3亿，从您集团的实际收益来看利润是非常高的，增长也非常高，增长同比达到9.6倍。一个企业在去年能有这么大的转变，而且你们企业提出一个今后的考核，不再以销售额为主要的考核指标，而是以利润和能力提升为重要考核指标，这是一个很大的转变，而且你创造的效益很明显，能不能介绍一下你们是怎么样实现转型？而且这么独特的盈利增长，那不得了，一个是30倍，一个是9倍。

　　朱贤坤：上市公司是2012年上市的，它是按照上市公司，其实刚才黎老师的综合信息，正在探索轻资产战略的道路，轻资产战略是企业发展的众多的战略之一，它只是一个手段，不是一个目标，也是基于目前市场的形势或者行业的形势提出的一个要生存、要发展的策略。其实轻资产可能也是这一段时间以来房地产最热门的话题，其实我们也在思考，大家都在做轻资产，谁来做重资产？

　　朗诗地产在11年前探索绿色健康，我们朗诗在绿色建筑方面，也是目前国家产业大力发展，我们应当是目前处于领先的地位，我们有一定的技术优势和能力优势，所以我们提出了走轻资产这么一个道路。当然在这个轻资产的道路上我们也要考虑，最终能否成功也要靠我们自己的努力。这是基于我们朗诗本身的资源，我们觉得能做得更好一些。

　　黎振伟：朱总的企业很特别，我觉得现在中国的重资产是很多的，其实不用担心别人做重资产，问题是太多重资产就缺乏轻资产，巴教授特别强调服务业的提升。下面一位嘉宾来自仲量联行亚太区董事的李杰。你是从中国出生，到美国学习，你是有国际视野的，从你的角度武汉的房地产，以你的视角和理念有什么建议给开发商？

　　李杰：仲量联行在2012年10月份在武汉成立，我们在2014年6月份被武聘请为国际咨询顾问。对于武汉我们是在短期和中期以及长期发展的，我们启动了中国城市发展报告，来向开发商介绍中国的市场，当然也包括武汉、成都、重庆。武汉在过去的3年时间，从2012年我们发布50强到今天，它发生了很大的变化，武汉的指数是提升最快的。武汉在它的整体排名，在2012年的时候在中部1.5线城市中，现在排名第4位，武汉有很大的大学毕业生，有非常坚实的基础。在今年初发布的，叫全球活力排行榜的指标，这个指标我们研究了全球120个城市，这120个城市涵盖了全球。在我们经过一系列短期的发展指标中，在前30强城市中中国有10个，武汉在未来中期和短期有非常好的发展前景，仲量联行也希望和大家一起进步。

　　黎振伟：你不能光说它的好，你要给大家一些建议。

　　李杰：其实武汉这个问题有很多人问过，因为我在开新闻发布的时候很多记者都在问，武汉到底有什么不好的地方。我们在研究了47组的数据后发现，武汉的经济活力是非常好的，但是它的环境污染很研究，排在最末位，这可能会影响它的招商引资。很多外资银行在这里设立总部，英领馆、泰领馆都在武汉设立了总部，武汉也有国际航班，汉西欧的水陆也在通往6个国家，但是环境污染如果不整改的话，可能会影响到招商引资，这是一个很严重的问题。

　　黎振伟：最后一位嘉宾来自武汉大家房地产顾问有限公司董事长高虹，您是从一线城市到武汉，一直从事房地产服务业，还是回到刚才巴教授提到的呼吁房地产服务业提升，这个对武汉未来的房地产是非常大作用的。您觉得武汉要提升服务业，它的瓶颈在哪里？我们作为服务业公司，怎么样突破这个瓶颈，发挥更大的作用？

　　高虹：谢谢黎总，曾经在12年以前我也是世联的同事，所以今天看到黎总非常的亲切。在各位的面前我可能是最微观的一个房地产从业人员，也是最落地的一个代表人。我想对于今天看待武汉房地产和我10年以前刚到武汉来看房地产，我觉得最大的不同是房地产已经不再神秘了。

　　刚到武汉的时候我是一个非常受人尊敬的专业人士，但是到今天来看已经退去了这个光环。从房地产的专业时代过渡到服务时代，现在是一个服务的时代，我说我不是专家，我是一个服务者。这里面有一个很大的关键，武汉目前对服务的估值越来越高了，而这个估值的背后是什么呢？是信任，是一种联系，所以说很多外地的，包括黎总、中原以及我们的同行，很多一线的公司到我们这来，大家从业了十年，我们仍然在这个行业里面存活下来，说明我们在这个行业里面也有我们的优势。一个不同是我们持之以恒的对客户投以信任和诚意换来的，所以在这里面我觉得诚意和诚信在这个城市里面是非常稀缺的，也是非常宝贵的。

　　武汉最缺的不是人流，武汉以前是一个码头的城市，所谓码头，就是大家都是新客户，是不看中老客户的，因为做生意很方便，你不来做生意，新的码头就有新的客人来，所以不太讲究诚意、诚信。但是今天来说所有的客户都是老客户，通过老客户推荐过来的。所以现在对于我们公司而言，我们原来的服务对象是甲方，现在除了甲方以外，我们现在要服务的是终端客户群体，这是我想最大的不同。

　　还有一点不同，我补充黎主持的一个观点，武汉目前的城市基数大概在1200万左右，接下来在2020年，武汉的城市基数可能会达到160万到180万，这个数据的背后真实的原因在于武汉“1+8”这个城市群体的导入是非常强劲的。现在每年成交的额度里面大约有50%-60%是属于这个“8”的。我赞成黎总的观点，我们一样是非常看好的，这6000万人口对武汉的贡献，以及华中五省对武汉的贡献，所以我们一直是怀着非常大的谦卑和热情服务这个城市的。

　　黎振伟：对我们这个行业也好，对这个社会也好，诚信很重要。我们的对话就到此结束，我也不总结了，谢谢各位，我们的武汉明天会更好。

　　主持人：武汉，每天不一样。尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，今天上午的论坛议程到此暂告一段落。

　　谢谢大家的支持和热情参与，接下来请VIP嘉宾移步三楼汉口厅，组委会为我们准备了VIP招待午宴；其他来宾请根据组委会的指引，到武汉万达威斯汀酒店知味餐厅用餐，组委会准备了丰盛的招待自助午宴。

　　下午两点，观点金融会2015武汉闭门会、观点商业会2015武汉闭门会将分别于三楼长江厅、湖北1厅同时举行，请与会嘉宾按时入场。

审校：刘满桃