城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行直播实录（一）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-24 09:01

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4月24日，观点新媒体主办的城市观点论坛再一次来到中部核心城市武汉。

　　观点网 2014年，武汉经济总量突破万亿大关，产业结构持续优化，城市功能日趋完善，民生保障不断增强，为“十二五”规划完成和“万亿倍增”目标奠定了坚实的基础。

　　不过，在城市高速发展的背后，武汉的城镇化也面临着不少问题，包括城镇发展结构不优，中心城区城镇化率高，接近100%，而新城区城镇化率较低，约为30%左右；城镇化发展质量不佳，跟国家中心城市相比还有非常大的差距，以及城镇产业发展水平不高等问题。

　　这些问题又该如何解决？4月24日，观点新媒体主办的城市观点论坛再一次来到中部核心城市武汉。众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士，与武汉各界房地产精英齐聚，共同为崛起中的武汉房地产寻找最佳发展道路。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行直播实录（二）

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

　　大家早上好！欢迎来到2015城市观点论坛武汉行现场。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题，以中国及世界房地产发展中的城市为载体及主办地。

　　邀请经济学者、政府协会领导、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英以及房地产关联产业精英及专家，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、上下游产业协调发展等话题进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力及发展的创新思路。

　　十一年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、天津、杭州、昆明、贵阳、苏州等三十多个省市。

　　武汉，华中重镇，九省通衢之地，房地产市场有着无比广阔的发展空间。作为一座有着重要地缘优势的超大型城市，大武汉地产有着无比美好的蓝图。

　　现在，随着《长江中游城市群发展规划》的颁布，长江中游城市群迎来了新的发展利好。自古因水路、陆路交通便利，有着浓厚商业基因的武汉，也将受惠于此。那么，武汉的城市化新路径指向何方？

　　同时，在今年以来各项政策利好的叠加下，大武汉楼市将迎来一个怎样的发展？供求关系如何平衡？行业能否回复健康发展轨道？

　　今天，观点新媒体主办的城市观点论坛中国行再一次来到武汉。众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士，在这里与武汉各界房地产精英齐聚，共同为崛起中的武汉房地产寻找最佳发展道路。

　　最后，我代表本次论坛主办方观点新媒体，联合主办方武汉晚报，合作伙伴威海双岛湾科技城、天港建设、戴德梁行、仲量联行、世联行、大家顾问、5100西藏冰川矿泉水、亿房网等，欢迎各位朋友的到来！

　　下面，我们将介绍今天出席论坛的嘉宾和朋友，他们是：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈　淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　长江日报报业集团副社长李冬安女士

　　世联行首席技术官黎振伟先生

　　光谷联合控股有限公司执行总裁胡斌先生

　　创客街总裁莫嵘先生

　　福星惠誉房地产有限公司副总经理姚泽春先生

　　朗诗绿色地产武汉公司总经理朱贤坤先生

　　武汉佰昌集团董事长柯翔先生

　　武汉美联地产有限公司总经理卞涛先生

　　天津市天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

　　九龙仓（武汉）置业有限公司总经理杨俊先生

　　中铁房地产集团武汉有限公司副总经理陈寿民先生

　　华创证券新产业分析师杨现领先生

　　钰龙集团副总裁周龙先生

　　武汉百强房地产开发有限公司董事长杜百平先生

　　联发集团武汉分公司总经理黄河先生

　　武汉南国置业股份有限公司副总经理郑彤先生

　　湖北人信房地产开发有限公司副总经理付晓先生

　　新天地商业管理有限公司总经理廖珈庚先生

　　中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司总经理王永胜先生

　　武汉仲量联行有限公司董事总经理李杰先生

　　华润置地（武汉）有限公司大区营销管理部总经理郭瑞峰先生

　　农工商地产湖北置业有限公司副总经理饶志刚先生

　　盛世神州基金首席执行官李万明先生

　　戴德梁行广州及郑州公司总经理、董事黎庆文先生

　　万江龙网络有限公司董事长兼总经理龚义涛先生

　　武汉世联兴业房地产顾问有限公司华中区域顾问部总经理杜海军先生

　　湖北合富辉煌房地产顾问有限公司副总经理钱辉先生

　　武汉大家房地产顾问有限公司执行董事长高虹女士

　　亿房信息股份有限公司董事长兼总经理董事长兼总经理李大钢先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　另外，本次论坛还获得众多全国暨武汉实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2015城市观点论坛的朋友们。

　　主持人：接下来，我们进入论坛的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。有请第一位致辞嘉宾上台，他是：长江日报报业集团副社长李冬安女士，有请。

　　李冬安：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！今天“城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行”在这里隆重举行，这是武汉发展的一次盛会，也是房地产界的一次盛会，首先我代表主办方对各位领导、各位嘉宾的到来，特别是对陈淮、巴曙松两位领导的莅临表示热烈的欢迎。长报集团高度重视本次会议，本来我们的杨社长要出席本次会议表示致词，但是今天他有一个活动不能来，他让我为大家的到来表示欢迎。

　　2015城市观点论坛武汉行是重要的活动，回望去年武汉GDP总量突破万亿元，成为跻身中部万亿元的城市，成为中部地区的领头羊。武汉的汽车产销量均突破百万量，与此同时文化创意、商贸物流、电子商务等现代服务业规模大幅度提高，战略性新兴产业不断壮大，为城市经济发展注入了新的活力。武汉还荣获了文明城市，值得注意的是，武汉商品房全年销量17.9万套，首次成为全国受商品房销售最高的城市，火爆的楼市再次印证了武汉受到社会的追捧。中国城市60强报告中武汉迈进全球最具活力的城市20强，体现了武汉房地产指标方面，零售商数量和国际品牌酒店等方面的指标上升的速度非常快。3月26日国务院正式批复《长江中游城市群发展规划》，以武汉为中心的长江中游地区迎来了新一轮的发展机遇，未来发展前景被看好，武汉正向着国家中心城市飞速迈进，基础设施近来不断完善，武汉，每天都不一样！

　　长江日报报业集团是在全国有较大影响力的传媒集团，有着敢为人先、追求卓越的基因，我们强调树立互联网+的思维，积极推动媒体融合，提升媒体的传播力和影响力。武汉晚报作为长江日报报业集团旗下的重量级报业，秉承着为百姓谋利益的宗旨，武汉晚报将讲好武汉故事、传播武汉声音。最后，预祝本次论坛圆满成功，祝各位领导、各位嘉宾身体健康、事业成功，谢谢大家！

　　主持人：主任非常感谢，接下来我们有请下一位演讲嘉宾，亿房信息股份有限公司董事长兼总经理李大钢先生。

　　李大钢：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们，先生们，大家上午好！在这样一个春意正浓的季节，很高兴参加由观点主办的2015观点论坛武汉行，作为此次会议的独家网络协办媒体，亿房网很荣幸与各位学者与业内翘楚共同探讨行业发展新方向。

　　这是一个便捷的时代，也是一个时日新月异的时代，作为一个互联网企业，我们经常听到各种声音，电商、众筹、全民营销，大家都在想什么是房地产的互联网+，在我看来，互联网+房地产是一种思维方式，能很好的优化房地产的产品形态和生产模式，让开发商直接对接用户需求，这将是一条全新的生态链，也是目前亿房网正在实现的O2O重要的一环，互联网+浪潮下的地产创新正在走向前台，在经济新常态的调整下，本次论坛聚焦武汉城镇化路径从新政下房地产行业着眼，以长江中游城市群发展规划为契机，更关注武汉本土房地产业的竞争和优势，关注互联网如何与房地产更好的结合，相信这一冲击和挑战都是我们自我完善和机会，最后预祝大会圆满成功，也预祝各位嘉宾在今天的思想盛宴中能充分交流，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，接下来我们将有请最后一位致词致辞嘉宾，观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。

　　陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾，上午好！

　　城市观点论坛第三次走进武汉，每次都感觉武汉在发生着变化，这次感觉更加巨大。前两次我们是在汉口区的酒店举行，而这次应大家要求，选择在武昌的江边、风景独好的威斯汀酒店，这里是武汉最新的豪宅集中区，也是武汉崭新的名片。

　　进入2015年，大家都在讲经济下行，增速放缓，对于房地产的冲击不小。但是伴随冲击，政府很给力，各类“救市”的新政策在3月下旬开始不断出台，可以说房地产业利好不断。而这一轮股市的波澜壮阔迷乱了无数行家的眼，但是至少我们可以看出民间其实“不缺钱”，只是看怎样来完成个人或者家庭的投资、实现最大化收益而已。而对于武汉来说，中部城市群的规划实施更是蕴藏巨大发展前景，所以，综前所述，我们完全有理由，武汉潜力无限，好似今天来到现场400多位企业高层代表了300多家房地产开发企业、金融机构及商业发展商、零售商、品牌商就足可以印证。

　　而作为论坛的创立者及主办方，观点新媒体在2015年还将继续在杭州、成都、广州、大连等地举办城市论坛、商业年会，夏季将在海南举办第十五届博鳌房地产论坛。如果说线下的活动代表着传统，那么互联网的概念一直贯穿观点的血脉，观点网、观点微信订阅号、官方微博、电邮导读每天透过互联网、移动终端影响着房地产这个大产业链上的数十万家企业。

　　观察与记录一个行业，并为这个行业提供线上线下的各类服务，这就是观点的平台价值。

　　最后再次感谢我们的陈淮教授和专程从美国赶回来参与论坛的巴曙松首席，感谢我们的陈局、马局、李社长及所有演讲嘉宾、与会来宾及媒体朋友，希望在接下来的时间里在场各位精英充分发言及互动，为武汉地产奉献出一场的精彩的思想盛宴。谢谢大家！

　　主持人：尊敬的各位来宾，大会致辞环节到此全部结束，接下来将进入2015城市观点论坛武汉行的正式议程。

　　随着《长江中游城市群发展规划》的颁布，中游三省迎来新的发展利好。而因水路、陆路交通便利，自古就有着浓厚商业基因的武汉，也将受惠于此。那么，武汉的城市化新路径指向何方？

　　2015城市观点论坛武汉行的大会主题是：城镇化路径

　　接下来即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　创客街总裁莫嵘先生

　　戴德梁行广州及郑州公司总经理、董事黎庆文先生

　　光谷联合控股有限公司执行总裁胡斌先生

　　世联行首席技术官黎振伟先生等重要嘉宾，为我们带来精彩的演讲及对话。

　　首先有请第一位主旨演讲嘉宾，有请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生，他的演讲题目为：新政下房地产行业市场趋势。

　　陈淮：今天给我出了一个很怪的题目“新政下的房地产行业市场趋势”，谁跟你说有新政？刚才主办方之一都讲到了长江中游，讲三个故事。

　　武汉的历史上本来应该是远东经济最发达的城市之一，最开始大机器工业，工业革命进军中国的时候，第一个落脚点是武汉，是洋务派运动在最初这里，我们有海洋造等，很可惜历史的阴差阳错让我们错过了这个机会，现在还有160多座豪华的别墅，那当时武汉辉煌的时候，是洋买办、银行家以及民族企业家在那里建的，可见我们当时的社会发达，高端房地产，那时候也没有高铁、私人轿车，坐着马车到那住别墅。

　　我们不能错过第二次，但是历史上又给我们留下了一个机会，武汉长江大桥，武汉长江大桥修建是按照万吨海轮能够通过来建的，希望武汉不仅是内陆沿江城市，而且是能够对外开放直接海船能够走的。尽管后来湖北的人大代表多次提议把南京长江炸了，很难得到江苏省的配合，现在南京以下建了七八座桥，现在讨论这个已经没有意义了。

　　第三个故事是武汉是最早懂得发展城市群的，武汉和山西、河南、湖南等城市比，最大的特点是它的省会城市比较大，而其他五个省会城市算不上大，而这个大有一个缺点是“一城独大”，所以早在20余年前的时候，湖北武汉提出来努力发展长江中下游战略合作，并且制订了很多规划，请专家论证。但是后来看了看人家没有想和我们“结婚”、“谈恋爱”的意思，认为我们是“乡下人”。

　　后来正好到90年代中期，重庆独立设市了，我们又提出了长江中上游战略合作规划，请专家论证，没多久国务院明确重庆和成都组成了一个综合配套改革实验区，叫城渝城乡协调发展改革实验区，这个改革实验区意味着成都必须“嫁”给重庆，跟我们没关系。三个故事意味着我们在城市化路径上经历过很多曲折，但今天我们又有机会，刚才说的长江中游城市群，但是这个“中游”坦率说你和谁是“中游”？谁和你是一伙的？这个问题还值得商榷和探讨，无论如何我们处在这个节点，赋予了武汉一个重要的历史责任，目前在区域经济上我们按照新一届党中央、国务院的要求的三大重心：“一带一路”、长江黄金水道、京津冀城市群。这应该是国家发改委在论证的，相应的规划都已经制订了，也都对我们构成了一个重大的历史机遇。

　　武汉是体制成分最为严重的老工业基地，既是一个丰富的城市，又受到环境污染、资源压力、交通运输基础设施方面发展的短板，在过去几年里面媒体告诉我们一个新词“到城里看海”，其中最有代表性的就是到武汉这个内陆城市“看海”。大概2014年好一点，2013、2012年武汉可以划船游泳，说明武汉发展不平衡，历史赋予我们的重担还非常沉重，这是一个我们应该面对的新问题，不是讨论房子应该卖给谁这么简单。

　　按照最新的政府工作报告关于房地产的问题，其实也很简单，主要有四个方面。一个是稳定住房消费，这是在稳定2015年经济增长的问题上向下提出来的，作为一个重要的措施，稳定住房消费。刚才主办人说了增速问题，其实最担心的还不是增速，是增速背后的物价问题。在今年“两会”结束的时候，李总理在答记者问的时候说了一个新词“被通货紧缩”，意味着中国的经济增速、物价变化现在自动权没有多少在我们手里面，受到国际大宗商品的影响非常大。简单说稳定住房消费是我们这一轮重要的筹码、重要的落脚点。

　　第二条叫鼓励自住型、改善型住房消费需求。这句话虽然只有几个字，但是它的含义是非常重要的，它意味着我们政策支持的中低端老百姓的需求，那个重心所在，已经主要不是脱困型的、满足基本需求型的，重心逐步在上移。并不是说最低端老百姓的住房困难这部分需求已经全部满足，还有很长的路要走。但是这部分的任务已经不主要是或者主要是政策支持的重心了，老百姓市场中的需求已经从脱困型向改善型、舒适型转变了，政策也要有相应的提升，住房也如同穿衣服，可以划分为四个层级的需求。简单说穿衣服有基本型或者叫脱困型，或者叫满足基本需求，遮寒蔽体，这是你穿衣服的基本需求，讲干净、讲体面就是改善型需求，讲时髦了、流行，尖头皮鞋就穿个一尺半的，这叫追求型，非名牌不穿叫奢侈型。

　　刚才提到棚户区改造这个词，也需要我们注意到这个重要的变化。我们在十二五计划头一年提出，但是在那个时候建的保障房主要是给低端群体的，但这一次提出的低端群体的实务保障房有一个重要的区别叫“棚改房”，棚户区改造。我稍微多解释几句，在2011、2012、2013年也有棚户区改造房，但那时候的就指大型国有企业，大武汉的老旧城区、成片危房改造，媒体可以叫做棚户区改造，但是不享受国家政策。今年明确提出来把棚户区改造的政策范围扩大，今年要建740万套保障房，其中580万套是棚户区改造。这不仅意味着低端保障的重心有所调整，而且意味着城市化的路径从原来的外延扩张进一步加强对老旧城区的改造。

　　第四条趋势，大中小城市的协调发展问题，简称是结构优化和调整问题。从十八届三中全会到去年的《国家新型城镇化规划》到今年的两会政府工作报告都明确提出严格严控各超大城市人口规模，这主要指的是千万级人口以上城市人口进一步扩张。其中还明确提到大力支持部分省会城市及地市级中心城市基础设施改造，提高这些城市的综合承载力、人口承载力、就业承载力问题。真正解决所谓的房价问题，满足老百姓住房改善的需求，不是仅仅靠国8、国10、国多少条，而是让人口向城市的聚集规模的分布在城市里面，我想武汉作为省会城市，特别是武汉一大批乡镇薄弱的地市级城市，恰好在这样一个未来10年、20年调整城市结构中最需要优先和重点发展的城市群。大约的说有以上四个方面，仅供参考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈淮先生，接下来将有请下一位主旨演讲嘉宾，他是中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生，有请。他演讲的题目是：当前经济现状与金融政策问答。

　　巴曙松：我想重点讨论的是从金融角度来看看房地产市场的一些趋势。这一次陈淮教授在我前面讲，破天荒的对我本人没有批评，我就不好批评他。我觉得那个时候他就是建设部的政策研究部门的负责人，他作为研究人员对武汉负有直接责任。时机不到的时候不芒种，时机到的时候水到渠成。武汉市的数据，从面积上来说全国的销售是第一名，在全国的城市发展史上，敢在城市名前面加个“大”字，除了上海就是武汉。所以我想从这几个角度来谈一谈。

　　从全国的销售面积来看，2014年应该说是一个阶段，经过了这么十几年快速的发展之后，整个的销售面积开始出现回落，这也是一个行业发展必经的阶段。从2014年来看这个数据是在上升的，相对来说武汉的压力是较小的。上市的房地产企业数据透明度是比较高的，上市的房企存货也在加速，累计的绝对值达到历史的新高，这个数据接近2008年、2011年的数据。2014年不同城市房价的环比降幅有所收窄，12月份我们看一下城市的房价环比开始出现一些止跌回升的趋势，待会儿还有一个讨论，2014年10月份以后随着成交逐渐的好转，无论是新增的降价楼盘的个数还是降幅均有所收窄。土地市场在出现“降温”，但是不同城市分化非常明显，表现的差异非常大。我们可以看到不同类型城市土地成交的溢价率差异很大、变化很大。有几个嘉宾把武汉定义为“1.5线城市”，这个走势应该介于一二线城市中间，土地成交溢价率出现下行，在低位。

　　总体来看首次置业和改善需求还比较强，从人口来看，2015年-2020年期间中国25-34岁的人口还在2.4亿左右，这个占总人口的比例在17%，而30岁到49岁人口在2015年达到高位，这个人口是房地产首次置业改善需求的主要群体。投资需求总体上来说已经占历史的高位，2015年以来房地产市场的走势销售来看2015年1-3月份房地产的累计销售面积和销售金额降幅在收窄，双双有触底的趋势，特别是受新政的驱动，3月同比的降幅大幅下降到1.6，2月份负16.3%，我也问了几个地方4月份的数字，相对来说成交比前三个月表现的活跃一些。

　　从房地产投资的情况来看，3月除了房地产销售数据的好转以外，房地产的开发投资、土地的购置面积、房地产企业本轮的到位资金，均没有出现明显的改善趋势。土地的出让收入出现了直线的下降，2015年1季度出让土地增长是负36.4%，这是连续第二个季度出现负增长，而且降幅在进一步扩大。2014年一季度至今单季的同比是14.3%、-21.5%、-36.2%。由于土地招牌挂到土地出让金表现大概有一两个季度的滞后，所以2015年二季度出让金收入可能会有所改善，但是2015年全年现在看下来土地出让金下降这个趋势从目前看没有明显的好转。

　　调控政策上我们看到行政的色彩在明显的淡化，所以我们看到不同时期的表态，我们看到两会期间李克强总理讲的是因地、因城、分类调控，这是对当前不同城市分化状况的确认。我们也看到调控更加倾向于差异化，倾向于因地制宜，所以我们可以看到地方政府在不同地区根据不同地方的需求，出台了不同的因地制宜的一些调控措施。而且利率、信贷和准备金这些金融政策在逐步的出台。这一轮的股市和房地产资金留到市场有关系，这个时候更多看到的是房地产市场和股市之间资金流向的转换，但是其实从资产类别来看，股市是一个资产，房地产也是一个资产，股市上涨以后也会导致购买力的上升，它也是有共同的影响方向。

　　我们看新一轮房地产新政，二手房交易税负的降低，有几个方面的影响，促存量市场交易量的周转率上升，促进存量市场周转。从政策重点来看我们看到明显的转换就是从鼓励首次置业转向改善型购房，原来首次置业大概占到60%，现在已经不到30%，因为首次置业的需求大部分已经释放，而改善型的购房才是真正能够带动市场的很重要的影响因素。

　　从房地产企业来看，企业高利润时代我们看到已经过去。2014年的前三个季度A股上市的房企ROE降幅接近30%，同时整个上市房企的利润率趋势在往下，费用率在大幅的上升。在这个过程中不同的房地产企业面临的经营形势差异、金融优势差异也使得并购、融合的需求动机在增强，所以我们可以很明显地看到整个房地产行业并购活跃程度在显著提升，而且整个行业格局经过认真调整之后大致上形成了一个比较稳定的梯队，“大中小”的行业格局基本上形成，所以你想撼动或颠覆这个格局基本上不太可能。市场的大开发上，市场的份额在逐步提升，这也是集中度在逐步上升的一个过程。从中长期来看有几个判断，可以供大家参考：

　　一是随着市场供求结构的平衡，围绕新房的产业链、价值链这种重构的品牌正在发生，以前谁离开发商最近，谁获利最多，将来谁离消费者最近，谁获利最多。供求平衡之后，渠道的竞争激烈，房屋的销售模式也在发生变化，会出现很多新型的渠道整合，大多数依托互联网机构。所以如果需求主导的时代到来，围绕买方的竞争会更激烈，首当其冲的房地产媒体，我们看到整个销售的规模在出现显著的调整，一些新房地产的电商在迅速的崛起。

　　二是从中长期来看，二手房将成为市场的主导型供给力量，围绕二手房的产业价值链条会得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地产金融这些服务需求会逐步的崛起。这也是我们目前预计到2020年中国的住房市场大致的构成，所以我们可以越来越多的看到房地产市场，存量房的时代在到来，而且有非常大的消费基础和交易额，目前看这部分存量房的流通需求会催生一个新的服务市场的需求，未来二手房交易量的增长、交易佣金增长的需求非常高。我这一年多在美国一个小镇住着，那是一个住着几万人的小镇，拆了再建新房子的很少，基本上是存量房。所以二手房真的成为房地产行业未来新的增长点，你看房屋流通率，美国二手房和新房的占比9：1，这也是房地产供求平衡之后非常重要的一个特点而且目前二手房成交佣金收入主要集中在北上深广等几个城市。所以北京二手房市场，我们看一手房、二手房成交的相对迅速变化，我们看2009年以前二手房还是一个很小的比例，2009年以后占到了主导的地位，这种演变结构在其他的城市出现重演，二手房取代新房成为市场一个非常重要的主导力量。

　　三是从中长期来看，房地产行业的核心价值创造会从开发行业过渡到服务行业。在人均收入突破一定的水平之后，房地产行业将从住宅市场的繁荣逐步的过渡到多元业态的百花齐放。在价值链的分配里面，房地产行业前期的调研、产品的设计、后期的物业管理贡献的价值会越来越高，而原来最大的核心竞争力是项目的成本，这个价值链在供求不平衡和供求基本平衡的不同时期差异非常大。围绕着住房提供衍生服务的企业，比如说住房管理、物业服务等。大家看美国纳斯达克房地产板块市值，房地产经营的占15%，房地产服务13%。所以服务的需求在上升。

　　主持人：谢谢巴曙松先生！接下来进入到讨论环节，也是问答环节，也是2015城市观点论坛武汉行非常重要的一个环节——2015金融经济楼市与股市降息下的中国经济，有请讨论嘉宾入座。

　　首先请讨论嘉宾台上就坐，他们是：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　接下来有请提问嘉宾上台，他们是：

　　武汉世联兴业房地产顾问有限公司华中区域顾问部总经理杜海军先生

　　湖北合富辉煌房地产顾问有限公司副总经理钱辉

　　杜海军：非常荣幸和陈老师、巴老师对话，我先问陈老师一个问题，陈老师在区域经济有很深的造诣，刚才陈老师用讲故事的方式把武汉的恩怨情仇讲得很清楚。整个武汉“1+ 8”城市圈，对周边8个城市基本上是一个搭配的状况。契合今天的主题，我也想问一下陈老师对湖北省外围三四线城市有什么看法？感谢陈老师。

　　陈淮：房地产不是一个孤立的产业，我们简单的说怎么样让8个城市协同发展，我想我们首先武汉要真的成为一个像长三角、珠三角之类地区的发展。区域中心起到首都作用，这些城市扩张建设的需要是城市化的核心所在，怎么样让它发展，这个话题太大了。湖北既有资源，也有交通，也有历史工业化的成果，但是坦率说到今天为止工业化历史进程中，湖北没有进步，这和我们城市化建设相对滞后有一定的关系，实际上从第9、第10、第11、第12四个规划。长沙、合肥最近形成调整，扩展范围，这些方面做了一些努力，刚才巴教授讲的，能够称“大”的就只有武汉，武汉比较大，但是和周边城市的相互关联性比较弱，产业分工上没有多少直接的关系。武汉交通基础设施也在进一步完善，这方面正在努力，至少要5到8年，我们才能真正形成“1+8”新的城市群。不管怎么说中国城镇化要向高质量实现。

　　钱辉：我想问一下巴老师，我大学毕业以后就从事房地产工作，到现在已经20年时间了，总是感觉房地产在中国发展时期快结束了，我也在思考这个问题，在朱总理那个时候中国房地产被定义为国家产业，是不是中央现在把房地产放在一个比较靠后的位置考量，所以我们作为一个从业人士以及我们专业公司，也在思考这样一个问题，下一阶段房地产行业怎么走？它是不是落没了？我们在新的国家的战略规划中，就是“一带一路”的大规划中，房地产行业有没有一些新的契机去把这个行业持续的往前走？请巴老师给一些答案，谢谢。

　　巴曙松：市场在关上一扇门的时候也会打开一扇门，一个房地产企业辛辛苦苦经营了好多年开发房地产项目，把它下面的物业公司单独剥离出来，做了电商、物业服务，作为服务业上市，所以当短缺的时候你当然是开发这个环节盈利越大，但是供求大致平衡之后，当然转向存量的时候，二手房的流通、配套服务这些方面的需求量很大。

所以只不过是说你需要转变传统的服务方式，要找到的在新的供求短缺时期转化到供求平衡，甚至供大于求的阶段，你怎么样找到自己的方式，这个是要所有的房地产商思考。现在大家所在万达，我做过万达的董事，你看万达在不同时期的成长投入的重点差异很大，在整个房地产行业往上走的时候迅速的扩大，跑马圈地，它现在说要做一个服务型企业，所以类似这样的就表明企业在面对新形势判断战略重点的转换，可以供你参考。

　　杜海军： 我还是延续上一个问题跟陈老师交流，湖北、河南、湖南这三个省差不多做的项目在80个，今年做的越来越丰富，以前单一的摊大饼模式已经终结了，现在模式基本上我们服务的客户是国企，因为国企有核心资源，它在棚改上面有它的优势，但是在棚改上灵活性不那么强。湖北除了武汉是180万方，但是下面的城市，在湖北省过万亿的城市除了武汉就是就三个，我们有些客户提到一个观点，能不能解决新城镇化、就地城镇化的问题，我不是从中心城市向外扩，而是直接向乡镇来转，陈老师觉得这种方式未来的空间和风险在哪里？

　　陈淮：实际上包括了三个问题，第一个是短期的投资规模效益多少说明不了什么问题，房地产业的发展，中国的城镇化是长期问题，你说的媒体报道价格波动，成交上大小是短期问题，短期问题说明不了长期趋势。你的身体总体虚弱需要补充。前一段问巴曙松老师的问题，其实我听起来挺想说两句的，政府选不选你当“太子”，不是你能不能坐江山，父母认为你儿子是不是最重点支持的，父母看不上长得丑的，说你每天捡柴火帮家里做饭就行了，政府看不上的那个“儿子”，清华大学出国留洋，我们说房地产之所以这样是客观因素决定的，持续稳定的城市化，人口向城市聚集和提高城市的综合承载力与国际竞争力实现，什么样的中国可能不可能离开老百姓对私人财产这个利益诉求来实现，中国梦能不能离开扩大内需，能够实现经济长期稳定的需要，我想这是客观要求，父母选儿子当“支书”，不以人的主观意识为转移。

　　下一个问题说的怎么样缩小这些差距，就是缩小三四线城市和一线城市的差距，我刚才已经说过了，这一块需要长期发展才能解决这个问题，而不是眼下我们坐在这里点石成金就能实现。简单说两句，企棚户区改造，是我们在去年已经实施的，今年两会比较大规模提出来，它背后隐含着几个重要的房地产发展的变化，一是不仅是城市棚户区改造，这个棚户区改造最容易和基础设计改造，交通功能分区，搞好一些住房，老百姓住房档次的全面升级、商业业态的升级、城市产业结构的升级密切相关，棚户区改造和原来的改造房相区别，是最容易和这样一个城市总体改造相关。二是它最容易和市场化的建设相关，北京实行限地价，谁建的保障房越多，就给谁，保障房赚钱的地方全摊给商品房，这都不是好办法。三是棚户区改造容易和前期的快速城镇化过程中一大批体制性的难题，比如说城中村，再比如说小产权房，棚户区改造容易和这样的一些迫切需要解决的体制机制问题密切结合起来。我想棚户区改造是一个新探索，确确实实值得我们企业高度关注。当然政府工作报告说到了，不仅仅是住房，甚至都不仅仅是房屋建筑，还包括多元多样的旅游产业，老百姓的需求越来越出现多元丰富，这都给我们提供了机会。

　　钱辉：有一个问题想问一下巴老师，因为现在中国经济在7%左右的低水平增长幅度上运行，现在中央连续的降息降准，促进的一些政策在推出。您作为经济学的专家，能不能帮我们梳理一下，在整个中央刺激政策出来以后，内在的运行机制是怎么走向的？这些政策出来以后对楼市以及实体经济推动的层级，最后在什么机会能够落到房地产行业上来，能够获得一个很好的契机，去摆脱前几年萎靡不振的态势？谢谢巴老师。

　　巴曙松：现在谈经济学的最多的一个词叫“新常态”，“新常态”的意思就是原来大家习以为常的习惯常态它内外环境已经变了，已经不可持续。不可能说原来短缺的时候房地产开盘一抢而光的氛围现在还继续存在。所以在新的经济环境下，你要自己找到适应新常态的房地产行业发展。至于说中国的新经济增长新常态是什么呢？总结的很清楚，守住底线，下面有底，低于这个增长速度以后要做温和的调整，但是不做非常强的，像2008年那样大规模的刺激。而这样一个守住底线是为了整个市场不出现大的风险，产能过剩，所以只能是给市场留出空间去创新、探索、消化存量，在市场过剩产能没有消化之前，在整个过高的杠杆率没有降下来之前，经济的复苏力度不会强。你不能说在各个行业产能过剩的时候，还在出现很快的高速增长，这个也不太适合，整个行业不同的产业杠杆率很高的时候，再高速发展，这个也不太可能。具体到房地产行业，它的过剩产能首先是去库存。其次是你开发能力的提升，市场设计、引导市场需求、把握市场上升，那个时候才是新的利润增长点。在大家讨论的主要话题是去库存的时候，你说不可能出现大规模的开发、快速的成长，这个不行。

　　钱辉：我问巴老师一个问题，其实最开始的时候听完巴老师那个PPT我是挺兴奋恩的，因为看到我们还有很大的空间可以挖，只要跟企业交流，就说你们互联网+，还是要围绕着金融危机。现在3月27号的时候陈淮老师在广州那个论坛上发言了，我想问一下，我们还要等多长时间，想问一下咱们在房地产端口债市这一块多少还要多远的路要走？

　　巴曙松：至少在目前金融行业来看，最急切的问题还是地方政府到期债务今年压力比较大，怎么把这个债务压力平稳渡过，怎么促进过剩产能的整合，或者“一带一路”对外转移，至于说发债，不是说专门针对房地产发债，我看目前讨论比较多的是地方通过政府基础怎么样设施发债，怎么样用PPP来引入社会资本，来弥补资金缺口。我倒觉得不太可能短期内提供一个大幅加杠杆，现在的主基调是去杠杆，压缩债务。这个是当前主基调。

　　主持人：谢谢四位嘉宾，请四位嘉宾回座，非常感谢你们精彩的讨论。这是一场非常火爆的头脑风暴，让我们收获也非常多。

　　城镇化路径 2015城市观点论坛武汉行直播实录（二）

审校：刘满桃