高力国际：2015年一季度深圳写字楼市场

来源: [观点网] 时间: 2015-04-23 18:46

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在供应有限的情况下，深圳写字楼市场空置率降至过去四年来最低水平，且平均租金上涨。

　　市场概览

　　据深圳市统计局，2014年深圳市地区生产总值同比增长8.8%至约人民币1.6万亿元，增速超出全国平均水平1.4个百分点。同期，固定资产投资中的第三产业投资同比增长8.1%，占总投资额的81%。这些宏观经济指标的表现支撑着深圳写字楼物业市场。相应地，在供应有限的情况下，深圳写字楼市场空置率降至过去四年来最低水平，且平均租金上涨。

　　供应

　　深圳甲级写字楼市场继连续三个季度无新增供应后，于2015年第一季度录得两个新项目：南山区的中州控股中心A座和B座，其写字楼建筑面积分别为68,000平方米和44,000平方米。新项目的入市引领租赁市场的总存量环比增长3.1%，至约367万平方米。按分区，福田区存量继续列全市榜首(约占60%)，南山区(约占23%)和罗湖区(约占17%)紧随其后。

　　需求

　　2015年第一季度，深圳甲级写字楼需求持续增长，截至季末，全市空置率下降至近四年来的最低水平，约4.6%。按区域划分，罗湖区和福田区的空置率低于市场平均，分别为3.5%和3.8%。南山区录得7.5%的空置率，环比下降3.3个百分点。尽管有新增供应入市，全市整体空置率仍因南山区内大部分现存写字楼持续吸纳新租户而下降。

　　季内，深圳优质写字楼市场净吸纳量达238,902平方米，环比大幅上升且同比增长139%。这主要由于新增供应以及现有写字楼的租赁成交所致。2015年第一季度，南山区录得最高净吸纳量，系128,358平方米。由于租金合适的同质办公空间有限，众多位于罗湖区和福田区内成熟物业中的租户选择续租。

　　季内，代表性租赁成交案例包括：哈耶普教育在福田区时代金融中心承租约800平方米；美百年于福田区卓越时代广场承租约1,800平方米；中建三局第一建设工程在福田区NEO A栋新租约2,200平方米；三星于南山区中洲控股中心A栋承租约8,000平方米；华银资本集团在罗湖区地王大厦承租约1,300平方米；中融信托从福田区嘉里建设广场二期21楼搬迁至41楼，承租约2,000平方米；以及宝乐力加于福田区嘉里建设广场二期续租约380平方米。

　　租金

　　2015年第一季度，由于供应有限以及续租期间租金上调，深圳甲级写字楼市场平均租金环比上升5.8%或同比上涨7.8%，至人民币210元每月每平方米。按区域划分，罗湖区平均租金环比上涨2.3%至人民币201元每月每平方米。福田区平均租金因金融类企业租赁预算普遍较高而环比上涨6.7%至人民币229元每月每平方米。受供应有限及新入市优质项目之高于平均水平的租金，南山区租金录得最高涨幅，环比增长10.1%至人民币167元每月每平方米。

　　投资

　　季内深圳写字楼物业投资市场平静，无整售交易公布。单一产权物业数量有限，且多数业主维持持有及租赁的战略。然而，外资及内资机构投资者仍在核心区域内寻找合适物业。因业主需寻求快速回报以维持营运和再投资，分割产权持有模式仍较受欢迎。散售市场录得若干成交案例，包含由个人投资者于京基100、嘉里中心和卓越时代广场内的买卖交易。

　　展望

　　2015年剩余三个季度内，深圳写字楼市场预计将迎来总面积约844,305平方米的九个新项目入市，几近2014年总量的八倍。约57%的新增供应将位于南山区，其余则位于福田区。因此，极其紧张的库存量将获缓解，但随着高品质项目的入市，整体租金将小幅上升。

　　深圳优质写字楼租赁市场将持续活跃。如同前海深港现代服务业合作区业已吸引逾1,200家港资企业于深圳注册，广东自由贸易区计划政策的落实将吸引更多公司至此。