仲量联行：甲级办公楼需求受支撑空置率持续下降

来源: [观点网] 时间: 2015-04-15 15:54

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对于普通住房需求的影响更大，预期未来12个月住宅交易量和价格都会有所上升，从而刺激更多的潜在买家进入市场。

　　2015年第一季度广州房地产市场回顾

　　广州，2015年4月14日-仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“中国经济结构的转变正在支撑着多种服务业类型的发展，而正在进行中的金融改革则支撑着多种类型的金融行业扩张。2015年第一季度，来自国内金融行业和专业服务业的需求持续支持着广州甲级办公楼的租赁市场。”零售物业市场，受季节性因素影响，租赁成交量环比有所下降。非保税仓储物业市场方面，租赁需求逐渐向周边东莞和佛山等城市流出。2015年第一季度广州高端住宅销量有所上升。3月1日中国人民银行下调基准利率25个基点，由此带来的相对宽松的资金流动性提升住宅刚需和改善型需求，支持了对住房的整体需求。

　　甲级办公楼

　　国内金融企业的稳定发展支撑办公楼需求，全市甲级办公楼市场空置率进一步下降。第一季度传统上是办公楼租赁活动的淡季，本季度广州甲级办公楼净吸纳量下降至26,000平方米。尽管如此，由于缺乏新增供应，本季度甲级办公楼市场空置率进一步下降，从上年四季度的9.1%降低至8.4%，是2006年第三季度以来的最低值。

　　2015年第一季度没有新增项目落成，使得全市甲级办公楼存量维持在390万平方米。2015年全年预期将有47万平方米的甲级办公楼落成。

　　第一季度无大宗投资交易。稳定的经济增长正在鼓励更多租户搬迁至更高品质的办公楼。在天河北和珠江新城等相对满租的甲级办公楼，租金有小幅上涨；而个别物业设施相对陈旧的办公楼则出现了租金的轻微下降。总体而言，全市租金总体稳定。本季度全市甲级办公楼租金平稳，小幅环比上涨0.6%，达到157.4元每月每平方米。

　　中国人民银行于三月初下调基准利率25个基点，增加了企业的融资能力。然而当前广州市场上可供销售的甲级办公楼数量有限，珠江新城个别在售项目于本季度已经销售完毕。项目选择有限使一些用户转投租赁市场，使得广州甲级办公楼销售放缓，资本值增速环比上升缓慢，仅环比小幅上升0.2%。

　　市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，金融、信息技术、互联网金融和专业服务业将在未来的12个月持续推动租赁需求增长。虽然甲级办公楼需求将获得来自经济平稳发展的支持，但租户在面对可供选择项目增多的情况下，对租金仍比较敏感。而预期部分现有项目空置率有进一步走高的可能性，因此新供应和现有物业之间的竞争仍然存在。因此，仲量联行对租金增长速度持稳定态度，预计全年同比增长1-3%。

　　基于对今年预计竣工项目预租情况的考虑，预计全年净吸纳量可达35至40万平方米。因此，虽然新增供应上升，全市甲级办公楼空置率仍然可以维持在10%左右的稳定水平。销售市场方面，预计自用型用户需求将继续支持需求。但是可销售项目供应相对有限，将在未来支撑资本值的平稳，预计2015年同比上涨2-3%。

　　零售物业

　　快时尚和餐饮类租户推动租赁需求。广州市统计局公布的数据显示，2015年1至2月，社会消费品零售总额同比增速达11.5%，高于去年同期10.1%的增幅。受季节性因素影响，租赁成交量环比有所下降，主要仍由餐饮和快时尚租户推动，重点开拓珠江新城、番禺市桥等次成熟商圈。此外，国内外大众品牌继续开拓广州市场。

　　本季度无新增优质零售物业供应，导致净吸纳量较低，而全市优质零售物业整体空置率环比下降0.3个百分点至3.0%。未来三个季度新增供应量较大，预期将达约57万平方米(建筑面积)，60%将位于新兴的番禺、海珠、萝岗和南沙。截至2015年第一季度，全市优质零售物业总存量约达217万平方米(建筑面积)。

　　成熟商圈及新兴商圈优质项目带动租金上涨。本季度市场整体租金平稳上升，优质项目和一般项目租金走势分化进一步加强。一方面，在业态及租户组合调整后，成熟商圈部分优质商场竞争力进一步加强，租金升幅较大；新兴商圈的优质项目也逐渐成熟，租金逐步上涨。另一方面，空置压力较大的一般项目继续软化租金立场。本季度全市优质零售物业平均租金环比增速约为1.3%，达人民币362.2元每平方米每月。

　　可售项目增加，投资者询盘活跃。本季度无大宗成交。投资市场上可售项目增加，投资者态度仍然谨慎，但询盘较为活跃。政府对于住宅市场的支持性政策在一定程度上缓解了住宅背景开发商的现金流压力，多数开发商并不急售，要价保持稳定。本季度全市优质零售物业资本值及市场回报率与上季度基本持平。

　　市场展望：展望未来，曾丽表示，预期未来12个月租赁市场整体仍将保持平稳。受政府持续推动的经济增长模式向消费驱动调整的影响，整体大众消费市场前景较为乐观。贴合大众日常休闲活动需求的餐饮、快时尚、美容等体验类租户预期将保持较快扩张步伐。核心商圈的新增供应将创造更多租赁机会，吸引优质国际品牌持续进驻。

　　仲量联行对于未来12个月优质零售物业市场整体租金增长的预期持谨慎态度。总量约57万平方米(建筑面积)的新增供应，以及租金承受力较弱的大面积体验类租户的扩张预期将对已有优质项目租金升幅造成限制。预计租金增长将继续由成熟商场推动，年增幅维持在3-4%左右。

　　工业物业

　　物流园

　　非保税仓储项目租金维持平稳。本季度广州非保税仓储租赁需求维持稳定上涨。在广州，大多数非保税仓库已经完全满租，因此，租赁需求逐渐向周边东莞和佛山等城市流出。广州新增的非保税仓储需求主要来自实体经济和电商企业，他们的租赁活动使得全市非保税市场空置率进一步降低至3.1%。戴姆勒在从化地区租赁红木集团36,000平方米的仓储面积正式投入使用，是本季度最为显著的需求案例。

　　新竣工项目支撑非保税仓储项目净吸纳量。本季度有两个非保税仓储项目正式落成使用，分别是红木集团在从化36,000平方米的仓储项目和本地三和物流15,000平方米的项目。

　　由于周边城市新增可租赁项目逐渐增多，广州非保税仓储项目对于提高租金持谨慎态度。本季度非保税市场租金增幅放缓，环比仅上升0.5%。

　　保税仓储项目租金稳中有升。保税仓储方面，南沙自由贸易区的正式成立刺激了保税仓储的需求，本季度整体保税仓储空置率下降至7%。自贸区概念的火热进一步提高了租金要价，全市保税市场租金环比上升2.5%。

　　本季度无保税项目竣工。广州国际机场富力综合物流保税园区(一期)和南沙国际物流园四号仓库将在2015年竣工，为全市增加11万平方米的保税仓储面积。

　　产业园

　　本季度无产业园项目竣工，产业园需求增长稳定。同时，当前广州地区产业园区空置率相对较低，推升了产业园区租金的持续上涨，本季度环比上涨1.8%。

　　市场展望：展望未来12个月中，曾丽表示，将有约16万平方米非保税仓库交付使用。预计对非保税仓储的需求将继续由电子商务和第三方物流来驱动。由于全年供给相对充足，预计全年空置率将上升至4-5%。邻近城市的大量供应将抑制租金的上升，预计2015年非保税仓储平均租金将同比增长3-4%，低于2014年的4.7%全年增幅。

　　各种刺激消费的政策和自贸区政策的落地将进一步促进跨境电子商务的需求。由于大多数跨境电子商务来自海上航线，预计南沙保税仓储需求将在2015年得到进一步的提升。曾丽预计，保税物流租金将同比增长4-5%。但是，同期供应压力加大，导致保税市场空置率升至15-18%。

　　豪宅市场

　　一手市场住宅需求复苏支撑销售稳定。2015年第一季度，广州高端住宅需求有所上升。3月1日中国人民银行下调基准利率25个基点，由此带来的相对宽松的资金流动性提升住宅刚需和改善型需求，支持了对住房的整体需求。

　　本季度广州高端住宅市场销售量达812套，比上个季度攀升30%。由于一季度新推盘项目数量有限，大部分现有项目继续维持保守的定价策略的同时，销售数量在本季度都有所增长，现有库存被进一步消化。

　　本季度广州高端住宅市场共新增推盘数量523套。同时，共有三个高端住宅项目竣工，包括珠江新城的尚东君御、越秀星汇御府，以及天河北的峻林一期，共计810套。

　　租赁需求温和增长支持租金稳定。在2015年春节过后，活跃的劳动力市场刺激了租赁需求，不论是租赁成交状况还是租赁问询量都有所上升。然而，由于最近竣工的高端住宅项目有相当一部分集中在珠江新城，导致可供租赁的住宅项目大幅度增加，促使全市租金基本维持平稳。2015年第一季度，全市平均租金小幅度上涨0.2%至人民币84.8元每平米每月。

　　被抑制的投机需求压缩住宅资本值。在二手房市场上，由于《房地产注册管理办法》的出台，有更多持有两个或两个以上住宅的卖家倾向于更早出售房屋，并且愿意小幅调低叫价，因此全市高端住宅二手房价格持续轻微下降。在第一季度，全市高端住宅项目资本值环比下降0.5%至35,181元每平方米。

　　市场展望：中国政府正在通过一系列的措施鼓励住房消费，特别是刚需用户和改善型用户的需求。3月30日，中国人民银行、财政部和国家税务总局联合下发通知，宣布新的房地产刺激政策，推出了包括减税和降低二套房首付的一系列政策。

　　曾丽认为，在这些新政策的刺激下，对于普通住房需求的影响更大，预期未来12个月住宅交易量和价格都会有所上升，从而刺激更多的潜在买家进入市场。但是，相对来说，由于投机需求仍然受到抑制，大户型、高单价的高端住宅市场全面复苏将滞后，但是，仲量联行预期今年广州高端住宅一手市场的销售量将超过往年水平，大约达到3,000～4,000套。

　　对于一手市场的开发商而言，由于政府正在着力简化上市公司的融资过程，开发商的现金压力将有所减轻，过往通过降低售价维持销量的做法将不再常见。然而，由于一些项目较高的库存量，大部分开发商仍然避免让住宅价格上涨显著。在二手住宅市场，受一手市场影响，住宅资本值也将在总体平稳的态势下，维持上升趋势。曾丽预计2015年二手高端住宅物业资本值将有6-7%的上升。

　　租赁市场方面，仲量联行继续持保守的观点。尽管租赁需求保持稳定，但由于有更多坐落在中央商务区及周边的项目将推向租赁市场，加剧了已有项目之间的竞争，预计今年租金将维持2-4%的平稳增长。