世联行：深圳，二套房的春天

来源: [观点网] 时间: 2015-04-12 17:43

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从目前来看，存量房交易的营业税“5改2”、二套房最低首付降至四成的双重利好，极大地提升了换房客户的入市积极性。

　　无论是半年前的“9.30”，还是刚刚出台的“3.30”新政，重在对二套改善型客户的定向放松。深圳市场对政策的变化高度敏感，率先复苏。世联行的成交数据显示，改善性需求成为楼市反弹的有力支撑，深圳二套房置业的春天来了。

　　450万以下的二套房需求占比接近3/4

　　什么是二套房需求？采用面积或总价原则都会有失片面，从改善的行为本身去界定，是为了追求更舒适的居住功能和更优越的社会配套资源。根据这一点，深圳特区内的住宅基本满足改善型客户的要求。新建住宅的成交数据显示，受益于“9.30”新政对首套房界定标准的变化，2014年4季度，深圳特区内成交面积同比增长200%、销售金额超过了前3季度的总和，显示较之普通住宅，二套房需求对政策敏感度更高。

　　今年1季度，特区内需求有增无减、成交面积同比增长233%。我们对比近5年来的市场数据显示，2011-2013年特区内销售量同比均为负增长，销售套数从6900套下滑至5600套；新增供应方面，特区内一直保持在10000套左右的水平，没有明显萎缩。2014年是特区内需求实现逆转的一年，2015年1季度成交继续放大，可能是过去几年一部分二套房需求延迟入市的结果。政策定向松绑、支持改善性需求，这一波需求有望稳定持续的释放。

　　特区内二套房需求的总价分布，从世联行成交数据来看，450万以下的套数占比为74%，较“9.30”新政前的64%提升了10%，成交最为活跃；450-800万的套数占比为20%；800万以上的套数占比约为6%。这些客户的年龄普遍分布在33-36岁，原居住区域以特区内为主，这一波人群，市区的繁华和便利依然是他们换房的重要考虑因素。

　　250万以下的“上车盘”成交占比下降

　　深圳是一座外来人口占比超过70%的年轻移民城市，由此也催生了大量的潜在首次置业需求。世联行成交数据显示，深圳上车盘(22-30岁年龄段客户购置的新建住宅)门槛已达230万，5年之前，上车门槛为122万。目前特区外的成交量在全市占比为80%-85%，上车盘成为需求的主力。“9.30”新政以来，特区外的销售量有所回暖，但回升幅度不及特区内。原因可能有两点：1.除了降息，新政并未对首套置业形成实质性利好，首置型客户对政策的敏感度不及二套房客户；2.二套房需求入市带动市场成交上行，拉升房价，上车盘价格自然“水涨船高”。

　　特区外的新建住宅成交总价分布，从世联行成交数据来看，250万以下依然是成交的主力，但成交套数占比约为67%、较“9.30”新政前83%下降了16%。

　　“3.30”新政促使二套房需求持续释放

　　我们继续看好后市深圳二套房的成交。从目前来看，存量房交易的营业税“5改2”、二套房最低首付降至四成的双重利好，极大地提升了换房客户的入市积极性。受整体市场转好的影响，首置型客户的潜在需求正在逐渐释放，但新增入市的规模，取决于后市房价的增幅是否超过客户的承受能力。