DTZ戴德梁行：2015年度上海住宅市场特点及未来走势

来源: [观点网] 时间: 2015-04-09 11:24

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DTZ戴德梁行举办2015上海第一季度媒体发布会，就2015年度上海住宅市场特点及未来走势，商业特点、自贸区扩容等问题进行了全方位、深层次解读，并对未来楼市发展进行了探索。

DTZ戴德梁行举办2015上海第一季度媒体发布会，就2015年度上海住宅市场特点及未来走势，商业特点、自贸区扩容等问题进行了全方位、深层次解读，并对未来楼市发展进行了探索。

　　楼市风云—2015 DTZ戴德梁行上海一季度媒体发布会

　　上海住宅市场一季度成交12,907套，成交总面积189.19万平方米，成交均价28,912元/平方米，成交量同比下降8.09%，环比下降45.87%，成交价格同比增长12.38%，环比增长1.16%，一季度上海市商品住宅市场反弹低于预期，但仍在合理范围内，其中高端住宅市场发挥主力作用；

　　当下，80、90后成为主流消费群体；注重艺术文化与空间结构打造的商场成为80、90后选择商场的重要因素；“互联网+”背景下，电商与商场进行O2O合作，带动明星开店热潮，这让各大购物中心看到了吸纳人气的黄金法则；面对经济新常态，商业新形势，无论品牌商或电商，甚至开发商都应顺应变革与趋势，以消费者为中心，拓宽跨界合作。

　　2014年上海自贸区推出了各项金融创新的改革措施。利率和资本的自由度提高，人民币跨境流通，引发了市场对于“跨境电商”、“供应链金融”等概念的巨大想象，为产业地产领域植入了“创新思维”。

　　2015年4月8日，上海：DTZ戴德梁行举办2015上海第一季度媒体发布会，就2015年度上海住宅市场特点及未来走势，商业特点、自贸区扩容等问题进行了全方位、深层次解读，并对未来楼市发展进行了探索。

　　新政春风楼市扬帆再起航

　　据DTZ戴德梁行综合住宅部数据统计，上海住宅市场一季度成交12,907套，成交总面积189.19万平方米，成交均价28,912元/平方米，成交量同比下降8.09%，环比下降45.87%，成交价格同比增长12.38%，环比增长1.16%，供销比达到1.00，相比去年同期(供销比0.82)明显提升。2015年一季度上海市商品住宅市场反弹低于预期，但仍在合理范围，楼市复苏正当时。

　　新兴高端住宅板块领跑楼市

　　但值得注意的是，高端住宅市场起着引领楼市复苏的作用。其中，单价5万元以上高端住宅成交1,012套，总面积19.56万平方米，同比增长23.96%，环比下跌44.02%；平均售价约69,000元/平方米，同比增长9.33%，环比增长2.98%。单套1,000万元以上住宅成交746套，同比增长48.04%，环比下跌44.00%。显然，高端住宅市场成交量逆势大涨，引领着一季度楼市的新一轮复苏，而售价方面则创3年以来新高。

　　而从板块分析来看，新兴高端住宅板块一季度贡献超过9.6万平方米成交面积，成交量同比增长超过80%，环比下跌42%；平均成交单价约70,000元/平方米，同比增长14.3%，环比增长2.57%，套均成交面积约170平方米。可见，一季度高端住宅市场延续2014年四季度的走势仍由新兴板块领跑。

　　据分析，2015年一季度普通住宅80%以上的购房者为上海本地人或者非本地家庭，公司购房占不到20%。但高端公寓的主要买家仍为上海本地人士，超过总数的50%。自住和改善型自用型住宅均占到一定比例。DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析表示，在不动产登记条例、房产税双重压力下，一季度上海本地买家对别墅的购买需求受到压制，随着上海与长三角其他城市交通提升及经济交融，江浙买家比例反而相应提升。市中心房价在政策全面利好、交通配套便利、出租方便的情况下，高端公寓半数以上买家为上海本地人士。

　　新政助力楼市将量价齐升

　　对于前不久陆续出台的楼市政策，伍惠敏表示，在新政助力下，楼市将出现量价齐升的局面。首先，从政策层面来说，今年全年GDP增长目标为7%，房地产重要性重新凸显；中央新政提出去行政化，由市场干预转变为市场自发调节。目前的政策针对普通住宅，相信未来对高端住宅的利好政策也会进一步出台；

　　其次，从开发商层面而言，实力大牌开发商会收缩三四线城市，主攻一二线城市，尤其加强一线城市布局。事实上，在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成，创历史新高。

　　对于楼市未来走向，伍惠敏预测，受政策利好刺激，2015年楼市将与股市齐“牛”，呈现出“量价齐升”的走势，二季度后成交量会继续上升，全年有望达到1,000万平方米以上的成交。对于大众关心的房价，预计中低端住宅价格上涨10%，高端住宅上涨5-8%。

　　新常态新动力探索商业变形记

　　一个城市的发展水平往往与城市的现代服务业发展水平息息相关。毋庸置疑，上海的商业市场则是反映城市经济形态变化的晴雨表。随着经济步入新常态，商业主力消费人群已经由60、70后转变为80、90后,消费需求也逐渐向家庭型与个性化消费转变。这不仅成为当下商业发展的主要趋势，也成为商户、电商、开发商等迎合此消费群体需求变化的新动力。

　　DTZ戴德梁行董事、中国区商业地产部主管江舒民指出，当下，80、90后的消费群体并不满足于商场品牌组合、特色商户及服务质量这一营销模式，而是将目光瞄准了商场的外部环境及商场内装打造。这其中，注重艺术文化与空间结构打造的商场成为80、90后选择商场的重要考量因素。

　　除此，江舒民还表示，在“互联网+”的背景下，商场与电商结合越来越紧密，也是目前商业发展趋势的另一个特征。以目前较受关注的“上海大悦城”为例，2014年3月8日，大悦城携手阿里巴巴开启手机淘宝生活节。期间，近85%的商户参与了移动支付，活动当天远端客流引流效果明显，客流量增长20.7%，交易笔数增长30.2%，总销售额环比增长52.6%。对此，江舒民认为，大悦城O2O的成功具有典型意义，可见在互联网线上消费“互联网+”的运营下，线上客流完全可以变成线下客流。

　　基于此，许多明星也纷纷利用粉丝效应开店，将线上粉丝转化为线下客流，并多以餐饮业为主。如，韩寒的“很高兴遇见你”；薛之谦的“上上谦串串香火锅”；李冰冰、任泉、黄晓明合伙的“热辣一号”等，其丰富的餐饮业态也让各大购物中心看到了吸纳人气的黄金法则。

　　江舒民表示，面对经济新常态，商业新形势，无论品牌商或电商，甚至开发商都应顺应变革与趋势，以消费者为中心，拓宽跨界合作。品牌商需要通过开辟新兴领域以提升业绩、稳固品牌形象。开发商也需要顺应，消费者已不单单满足于偏好品牌的单一业态，更需要完整的生活配套服务。在消费需求不断提高、品牌差异化逐渐减小的当下，注重主题文化的深度开发，注重主题环境的特色营造，或将成为商户吸引消费者同时做到品牌差异化的关键，在注重消费体验的餐饮业态尤为明显。

　　版图雄心不灭自贸区扩容不已

　　日前，中国广东、福建、天津自贸区总体方案获批，上海自贸区进一步深化改革方案，这意味着中国的自贸区建设正在走向网络化的新阶段，新一轮高水平对外开放和更大范围的改革试点正在稳步推进。DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，中国自贸区建设及上海自贸区的深化改革与扩容是中国经济在新常态下，发挥辐射作用，引领经济改革的重要举措。

　　上海自贸区扩容与政策支持

　　去年12月，上海自贸区的扩区计划获得批复。上海自贸区将从原来的28.78平方公里扩展至120.72平方公里，覆盖范围从原来的外高桥、洋山，扩展至陆家嘴、张江和金桥。正式扩区后，自贸区将新设一个管委会，该管委会计划下设8个局，其中包括5个片区管理局，分别是陆家嘴、前滩、金桥、张江片区管理局，以及保税区管理局。

　　在政策支持方面，上海目前正联合有关部门，制定上海自贸区和上海国际金融中心联动的方案。据了解，该方案主要包含五方面内容：加快人民币资本项目可兑换先行先试、扩大人民币跨境使用、扩大金融业对内对外开放、建设面向国际的金融市场，以及完善金融监管。

　　金融创新将成为上海自贸区显著标签

　　2014年，上海自贸区推出了各项金融创新的改革措施，利率和资本的自由度提高，人民币跨境流通，引发了市场对于“跨境电商”、“供应链金融”等概念的巨大想象，为产业地产领域植入了“创新思维”。

　　2014年上海自贸区的大部分政策都是围绕金融创新而制定的，其中企业“资金池”的政策对于长期以来的中国外汇管制体系而言是一个有里程碑意义的政策突破；显然，人民币的资本项可自由兑换的达成将必然指向一个终极目标，以人民币为基础货币的新兴国际金融市场，上海未来作为承接国际金融中心这一使命的地位更加明确；由上海自贸区衍生出来的金融创新将在未来的一两年内密集发酵，“跨境电商+人民币跨境兑付”等方面的更多的金融创新工具将可能进一步改变大家的生活；将陆家嘴和前滩拉入自贸区板块清楚地预示着未来中国的金融创新将主要聚集于这两个地区。苏智渊认为，金融创新将成为上海自贸区最显著标签之一。

　　创新产业将成为自贸区未来关键词

　　上海自贸区原来的范围都设定在三个保税区内，这给市场带来一个错觉，“自贸区”必须是“保税区”。传统“保税区”的定义更多的是划定一定的围网区域，在不结清(减免)关税的前提下，让企业进行出口贸易，转口贸易，进口商品展示，来料加工等方面的业务。因此“保税区”有两个关键概念：免关税+廉价劳动力。显然，保税贸易和廉价劳动力生产对于中国而言已经过了其黄金期。中国此次提出的“自贸区”具备了更广泛的含义。苏智渊认为，“自贸区”只是一个形式，其实质更多的是“政策创新实验区”，即政府利用“自贸区”这个平台对各种类型的创新给予政策试错的机会，从中找到中国在未来新一轮发展中所需要的政策，并推广到全国。

　　而此次扩容新划入的金桥与张江为上海两大国家级工业园区，与外高桥的来料加工型产业不同，金桥和张江聚集了大量世界级先进制造业的生产基地和总部；“产业创新”和“创新产业”将开始成为本届政府的一个关键词，张江也将设立中国的科技创新中心；在这个背景下，这次将金桥和张江拉入自贸区版图意味着中国的“自贸区”概念将不再仅局限于贸易、展示等功能的创新，在“二产”制造业方面的创新将被提上一个新的议程；本届政府正在大力推动“中国制造2025”计划，这个计划正是基于更多对于制造业的创新来达成真正的产业升级。

　　苏智渊认为，从这个意义上说，自贸区从外高桥扩展到金桥和张江正好代表了中国制造业从劳动密集型的低端制造向技术和知识密集型的高端制造的转型，工业类型的物业未来如何更灵活地适应不同类型的创新产业需求，或将成为自贸区的一个新课题。

　　自贸区扩容浦东中环内产业地产受益

　　对比粤闽津自贸区有明显的地域特色，广州南沙自贸区联动的是粤港澳，福建平潭自贸区联动的是台湾，天津滨海自贸区联动的是日韩。上海自贸区更多的特色是功能创新，而不是地域联动。所以可以认为上海自贸区是所有自贸区里面对于政策创新的先行区和实验区，其成果会在其他自贸区做推广。

　　另一个显著的差异是粤闽津自贸区大多建立在大片未开发的土地上，而上海自贸区(除前滩以外)基本都建立在建成区。因此可以判断上海自贸区未来的重点更多的是进行政策和机制的创新，而很多全新产业的真正实体落地可能不会在上海，所以上海在未来更像一个孵化器，粤闽津更像一个加速器。