东方证券：住房信贷支持又出新招，中国版两房和MBS渐行渐近

来源: [观点网] 时间: 2015-04-08 16:37

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我国MBS潜在规模超过10万亿。2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5亿，意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿。

　　银行信贷资产证券化，可给予楼市更多信贷支持

　　信贷资产证券化是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品划分为资产支持证券(asset-backed securities，简称ABS)和住房抵押贷款证券(mortgage-backed securities，简称MBS)。前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产，后者的基础资产是住房抵押贷款。

　　银行直接受益，房企间接受益。注册制推动信贷资产证券化，将来会有越来越多的银行、信托机构等，把自己发放的贷款，打包、分割成标准的份额，在市场上出售，盘活信贷资产，提高信贷空间。银行是信贷资产证券化的直接受益者，利用资产证券化加杠杆将有效提升银行业绩。房企是信贷资产证券化的间接受益者，银行打包出售按揭贷款，获得继续向购房者放贷的空间，有利于楼市回暖。

　　住房抵押贷款证券化进程有望加速。2005年3月我国首次推出资产证券化试点，建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券05建元1期，2007年又继续发行07建元1期。2007年美国的次贷危机的爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国暂停了资产证券化试点。2014年7月，中国邮政储蓄银行发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”标志着时隔七年后新一轮资产证券化重启。信贷资产支持证券注册制发行，住房抵押贷款证券化进程有望加速。

　　我国MBS潜在规模超过10万亿。2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5亿，意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿。从美国的经验来看，美国住房抵押贷款资产证券化在利率市场化完成之后迅速发展，资产证券化率从1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。如果我国资产证券化率能够达到50%，则可以为银行提供5~6万亿的流动性。

　　国家住房银行支持住房金融，提振购房需求

　　国家住房银行是居民住房领域的政策性金融机构。政策性金融机构是指由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，在特定的业务领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构。目前市场上已成立的政策性金融机构，包括有国家开发银行、进出口银行、农业开发银行等，国家住房银行将成为居民住房领域的政策性金融机构。

　　解决商贷期限错配和成本上升问题。中国商业性住房贷款的来源主要是银行吸收的各类存款，一方面，商贷资金来源期限短，而按揭贷款久期长，存在期限错配问题。另一方面，商贷资金成本因利率市场化而上升，商业性银行出于盈利性的考虑，没有意愿增长住房信贷。国家住房银行成立后，可以通过资产证券化或发行长期债券筹资，向银行购买住房贷款，促使银行提供更多的住房按揭贷款，使购房者获得更有力的住房信贷支持。

　　建立保障房融资机制，为保障房开发提供低成本融资渠道。中国在大规模建设保障房的同时，没有建立起相应的融资机制，因而就使得保障性住房不得不与商品住房争夺银行开发贷款，这既不利于保障房的建设，也会制约商品住房的供给增加。国家住房银行成立后有望建立起为保障房开发提供低成本融资的渠道，同时也会使商品住房获得更多的开发贷款。

　　设立国家住房银行条件成熟。截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

　　风险提示

　　政策落地或后续政策出台不达预期。政策落地的时间点可能延后，出台政策的力度可能偏低，导致销售难以激活，进而打击市场对板块相对积极的预期。

　　附录：政策全文

　　政策文件1：

　　中国人民银行公告〔2015〕第7号

　　http://www.pbc.gov.cn/publish/goutongjiaoliu/524/2015/20150403151018916890529/20150403151018916890529_.html

　　为简化信贷资产支持证券发行管理流程，提高发行管理效率和透明度，促进受托机构与发起机构提高信息披露质量，切实保护投资人合法权益，推动信贷资产证券化业务健康发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》和《信贷资产证券化试点管理办法》(中国人民银行公告〔2005〕第7号公布)，现就信贷资产支持证券发行管理有关事宜公告如下：

　　一、已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构可以向中国人民银行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。申请注册发行的证券化信贷资产应具有较高的同质性。

　　二、受托机构和发起机构应提交注册申请报告、与交易框架相关的标准化合同文本、评级安排等文件。

　　注册申请报告应包括以下内容：

　　(一)信贷资产支持证券名称；

　　(二)证券化的信贷资产类型；

　　(三)信贷资产支持证券注册额度和分期发行安排；

　　(四)证券化的信贷资产发放程序、审核标准、担保形式、管理方法、过往表现、违约贷款处置程序及方法；

　　(五)交易结构及各当事方的主要权利与义务；

　　(六)贷款服务机构管理证券化信贷资产的方法、标准；

　　(七)拟披露信息的主要内容、时间及取得方式；

　　(八)拟采用簿记建档发行信贷资产证券化产品的，应说明采用簿记建档发行的必要性，定价、配售的具体原则和方式，以及防范操作风险和不正当利益输送的措施。

　　三、中国人民银行接受注册后，在注册有效期内，受托机构和发起机构可自主选择信贷资产支持证券发行时机，在按有关规定进行产品发行信息披露前5个工作日，将最终的发行说明书、评级报告及所有最终的相关法律文件和信贷资产支持证券发行登记表(见附件)送中国人民银行备案。

　　四、按照投资者适当性原则，由市场和发行人双向选择信贷资产支持证券交易场所。

　　五、受托机构、发起机构可与主承销商或其他机构通过协议约定信贷资产支持证券的做市安排。

　　六、采用分层结构的信贷资产支持证券，其最低档次证券发行可免于信用评级。

　　七、受托机构和发起机构应向中国人民银行报送书面的注册登记材料和发行材料，同时提交电子版文件光盘。

　　八、中国人民银行在其官方网站(www.pbc.gov.cn)“银行间债券市场”栏目下实时公开信贷资产支持证券发行管理信息。

　　九、受托机构和发起机构在信贷资产支持证券发行前和存续期间，应切实履行信息披露职责，并承担主体责任。采用注册方式分期发行的，可在注册后即披露产品交易结构等信息，每期产品发行前披露基础资产池相关信息。受托机构、承销机构、信用评级机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构要按合同约定切实履行尽职调查责任，依法披露信息。

　　十、中国银行间市场交易商协会应组织市场成员起草并发布信贷资产支持证券相关标准合同范本和信息披露指引，定期跟踪市场成员对信贷资产证券化信息披露情况的评价，对不能按相关规定进行信息披露的，应及时报告中国人民银行。

　　十一、本公告自发布之日起施行。

中国人民银行

2015年3月26日

　　政策文件2：

　　住建部公积金监管司：设立国家住房银行条件已成熟

　　(作者为住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇)

　　http://house.ifeng.com/detail/2015_04_05/50334101_0.shtml

　　当前，我国经济运行“有喜有忧”。“喜”在结构调整已现成效，第三产业增加值超过第二产业，失业率保持较低水平，社会总体稳定。“忧”在新的经济增长动力尚未形成，经济增速继续下行，或将引发长期累积风险的集中释放。目前，房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。

　　因此，必须稳定房地产市场，为结构调整和体制改革创造时间和空间。稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

　　经济风险日益显现

　　去年，我国经济增长7.4%，通货膨胀2.0%，城镇新增就业超过1300万人，呈现中高速增长、低度通货膨胀和充分就业的新气象。但经济运行不确定性增加，风险持续发酵并日益显现，主要表现在四个方面：

　　第一，房地产业收缩过快。全年房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速呈逐月下降的态势。商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大态势。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格月同比下降的城市个数从上半年的1个增加到12月份的68个。9月央行放宽个人住房贷款政策后，市场预期有所改善，但多数城市继续低迷，下行趋势仍然明显。

　　第二，产能过剩持续加剧。2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃产能利用率分别为72%、74%、72%和73%。2013年中央对化解产能过剩工作作出部署后，产能过剩势头得到遏制，但问题远未化解。至去年底，上述行业产能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我国企业债务约占GDP150%，全球最高。在需求强劲条件下，高负债可以支撑高投资，高投资支撑高产能。一旦需求萎缩，企业亏损和破产增多，银行风险就会暴露。

　　第三，地方融资平台违约。最近几年，地方融资平台大规模举债进行基础设施建设，还款资金主要依靠土地出让收入。在房价持续上涨期，这种运行机制尚能维持运转，但在房价下跌期，平台风险就会逐步显现。由于2010年是信贷高峰，2011年至2013年是信托高峰，信贷一般以5年期为主，信托大多在2年左右，今年是平台偿债高峰，到期债务为2.8万亿元。

　　第四，影子银行风险集聚。影子银行是我国金融市场发育不充分条件下监管套利的产物，基本特征是“两高一低”，杠杆率高，利率水平高，运行透明度低。2011年至2013年是影子银行快速发展时期，目前已陆续进入偿还期。到去年底，全国369笔信托项目存在风险，涉及资金181亿元。经济下行周期，资金链断裂风险恐不断积聚。

　　而在这些风险中，房地产是风险“导火线”。数据显示，2014年，我国房地产开发投资占GDP14.9%，约是美国、印度、台湾地区房地产投资高峰时期的3倍。瑞银估计，房地产占我国总需求比重高达1/4。如再考虑房地产和其它行业的产业关联，房地产占GDP比重超过1/3。社会融资30%投向房地产，固定资产投资30%在房地产，家庭资产70%集中在房地产，地方财政收入50%以上依靠房地产。房地产业过快收缩，将对宏观经济产生连锁反应和共振效应，比如加剧产能过剩矛盾、诱发平台债务违约和引爆影子银行风险等。

　　房地产下行趋势明显

　　今年，我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断，我国房地产市场已经发生结构性变化，从供给约束转化为需求约束。如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。

　　第一，供应规模持续增加。根据“六普”数据，2010年，我国城镇存量住房为203亿平方米，此后4年又有42亿平方米竣工，扣除拆迁住房后，2014年底城镇存量住房约240亿平方米，城镇户均住房接近1套。2014年底，我国在建住宅59亿平方米，将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算，今后几年房地产市场形势将更为严峻。

　　第二，人口结构发生逆转。人口结构是影响住房需求的基本要素，劳动人口占比越高，住房需求越强。根据统计局数据，1965-2013年，我国15-64岁劳动人口占总人口比重持续上升，2013年达到75%峰值，其后将持续下降。根据民政部数据，2006年，我国结婚对数增长14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未来5年，城镇20-45岁主要购房群体下降约10%。住房需求重心将转向居民改善性住房需求和农民进城购房消费需求。

　　第三，家庭资产配置转型。2010年后，金融“脱媒”现象凸显，银行理财产品、互联网金融产品和信托产品爆发式增长，近期股票市场开始复苏，住房不再是家庭配置资产的首选资产，住房投资需求将快速下降。

　　第四，贷款支持力度减弱。2012年以来，信托、互联网金融等融资产品快速发展，分流银行储蓄存款，增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降，收紧贷款规模，取消利率折扣，贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制，贷款规模难以迅速扩张，支持作用弱化。去年9月，人民银行放宽个人住房贷款政策，去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率，个人住房贷款供应有所改善，但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后，5年期个人住房贷款利率5.9%，高出降息前7折贷款利率1.31个百分点，利息成本仍居高不下。

　　设立住房银行意义重大

　　1998年，我国推行住房制度改革，通过出售公有住房、建立住房公积金制度、实行住房货币化分配等措施，培育个人住房消费能力。2003年后，政策重心从培育消费需求转向调控住房供给，导致供需结构失衡，房价持续上涨，不得不推出限购限贷等行政措施，通过大规模建设保障性住房，对冲房价上涨压力。目前，商品住房和保障性住房建设规模巨大，化解产能过剩、地方融资平台和影子银行风险，守住不发生区域性和系统性风险底线，需要转变住房政策取向，从调控供给转为培育需求。加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

　　第一，提高家庭购房能力。购买住房是家庭主要支出项目，资金需求巨大，一般都需要贷款支持。因贷款期限长，且按复利计息，利率水平对还贷成本十分敏感。一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款，利率每提高1个百分点，个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大，是决定房地产市场走势的核心要素。商业银行在盈利性和流动性目标约束下，难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。

　　第二，完善宏观调控机制。截止2014年底，商业银行个人住房贷款余额11.5万亿元，占个人住房贷款余额82%。目前，央行已放开银行贷款利率，但仍控制个人住房贷款利率，个人住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产，与营利性和流动性商业目标相悖。银行实际承担商业性和政策性双重职责，既削弱了货币政策的有效性，也加剧了房地产市场的波动性。设立国家住房银行，可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大起大落，拓展货币政策操作空间，为利率市场化改革创造条件。

　　第三，促进新型城镇化发展。新型城镇化的核心是以人为本，逐步实现公共服务均等化。目前，已有约2亿农村人口在城镇就业。就业问题解决后，迫切需要解决住房和子女教育问题。医疗和养老保障则是中长期问题。住建部调查，进城农村人口在城镇购房比例不到1%，绝大部分居住在棚户区、城中村和建筑工地，居住条件恶劣。这个群体规模巨大，仅靠财政投入难以支撑，需要农民工、就业单位和国家“三家抬”。将农民工纳入住房公积金制度，个人缴存一部分，单位补助一部分，国家支持一部分，积累在城镇购房首期付款，再由国家住房银行提供低息贷款，后续还款用住房公积金支付，将有效缓解购房能力不足矛盾，提升新型城镇化质量和效益。

　　第四，改进住房公积金管理。住房公积金是国际经验和我国国情相结合的一项制度创新，对推动住房制度改革、促进房地产市场发展发挥了重要作用。目前的主要问题是制度功能弱化、利益结构失衡、管理运营粗放。根源是体制机制存在弊端。一是城市分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，难以充分发挥作用；二是管理链条过长，管理中心为事业单位，不具有金融职能，金融业务要委托银行办理，导致管理成本高，服务效率低，存在风险隐患。通过设立国家住房银行，整合各市管理中心，可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本，充分发挥住房公积金作用，保障缴存职工权益。

　　目前，设立国家住房银行条件已基本成熟。一是改革依据充分。十八届三中全会《决定》23条提出“研究建立住宅政策性金融机构”、45条要求“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。二是资金规模巨大。截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。三是已有人员和机构。目前，全国共有管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人，可充分利用这些机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行，中央设立总行，对各地分支机构实行垂直管理。四是筹措资本金。全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可转化为住房银行资本金。