2014整体市场回顾

来源: [观点网]      时间: 2015-04-08 12:25
打印
评论

2014年房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。

2014年房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。

　　2014年房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。随着信贷政策的放松，市场成交大幅回暖。由于新增供应的大幅增长，市场存量不断创新高，2015年去库存仍是首要任务，预计房价保持平稳。2014年全国住宅新开工面积和土地出让均有较大幅度下降，预计2015年下半年后市场库存压力或会有所缓解。

　　2014年全国土地市场回顾

　　新开工面积下降，土地出让大幅回落，明后年供应或会下降

　　2014年，全国住宅新开工面积12.49亿平方米，同比下降14.4%，新开工面积的下降预示2015年可推出市场的新增供应将会减少。预计经过2015年上半年的去库存后，下半年的市场存量压力将有所减缓，房价可望企稳回升。

　　据合富辉煌监测全国20个重点城市的商住用地出让成交数据，由于2014年楼市总体低迷，土地市场活跃度下降。2014年商住用地出让成交的总建面积同比下降34%，是2011年以来最低。土地供应的下降预计将影响未来2-3年的供应。

　　2014年重点城市商品住宅市场回顾

　　调控放松助推楼市成交活跃度大幅上升，四季度成交回升至高位

　　据合富辉煌监测，自7月份以来，随着各地争相取消或放松限购政策，全国楼市开始从低谷回升，加之四季度信贷政策放松，18个重点城市周均住宅成交攀升至360万方以上水平，为近年高位。

　　从月度成交走势看，下半年的成交量逐月回升，特别是信贷放松后的10-12月，成交面积大幅回升，已超越近年的成交高位，显示四季度成交非常活跃，前期被压抑、观望的客户纷纷入市。10月重点城市成交面积环比增长19%，同比下降4%，11月重点城市成交面积环比增长9%，同比增长7%，12月重点城市成交面积环比增长16%，同比增长28%，月度成交量创新高。同时，从供应和成交指标看，虽然成交量大幅回升，但2014年以来每月的新增供应仍远大于成交量，可见市场整体供求压力未有缓解。

　　四季度成交大幅回升，但全年成交仍然萎缩，城市间分化显著

　　据合富辉煌监测，23个重点城市2014年四季度整体成交面积环比三季度增长了45%，同比去年同期的成交高位亦有10%增长，显示四季度成交回升显著。但从全年看，成交仍有较大萎缩，1-12月成交同比下降一成。

　　各城市间的成交分化明显。其中四大一线城市在信贷放松带动下四季度成交均大幅回升，10-12月成交面积比7-9月有60%-130%的大幅回升。但由于一线城市限购持续，前三季度成交低迷，因此全年整体成交同比下降约1-3成。

　　二三线城市的分化则更显著。其中南京、长沙、贵阳、东莞、中山、乌鲁木齐全年成交下降超2成，而南昌、佛山、武汉、西安、济南、昆明、杭州同比有增长。综合全年和四季度市场成交情况，佛山、杭州、武汉、西安、南昌、昆明、济南(中海华山珑城开盘销售4000套带动)成交回升明显。

　　如佛山上半年市场成交低迷，不少指标楼盘价格下调超过2成，在8月初限购松绑后，很大程度上提振了市场信心，带动客户的购房热情，尤其是以广州客为主的广佛交界项目热销，价格则维持在降价后的水平。

　　杭州是市场恢复的另一个典型城市。2014年以来杭州库存压力大增，是全国率先降价的重点城市，且降价幅度大，普遍降幅在15%-20%。杭州政府8月开始取消限购并出台了一系列的鼓励政策，房地产市场开始从低谷回升，市场成交已恢复活跃，价格维持在低位。

　　库存水平仍维持高位，去化速度略有加快

　　虽然各地成交明显好转，但由于2014年以来新增供应量大，全年新增供应远大于成交，因此重点城市商品住宅存量继续处于历史高位，从消化周期看，当前主要城市库存消化周期仍维持在16个月水平，仅较峰值期轻微降低。一般公认较合理的存量消化期水平是8-12个月，显示现时市场存量压力大。

重点城市住宅存量及消化周期（月度）变化

　　从不同城市看，虽然部分城市12月的存量和去化周期环比略有下降，但与去年同期相比，普遍大幅增加。一线城市中京沪穗存量同比增长3-5成，消化期同比增加20%-80%，存量消化期16个月以上。

　　二三线城市中，天津、杭州、长沙、武汉、西安、贵阳、昆明、海口存量消化期都在15个月以上，库存压力大；合肥、南京、南昌、郑州、珠海、东莞存量消化期在10个月以内，库存压力较小。

　　库存压力大，2014年楼价回落

　　从全国70个大中城市商品住宅销售价格变动走势看，2014年二季度开始，房价环比上月下降的城市大幅增加。12月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有66个，持平的城市有3个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个(厦门和郑州)，最大降幅为杭州的10.3%。

　　二季度以来全国楼市成交迅速陷入低迷，而新增供应则大幅增加，市场存量不断创新高，各地楼价开始回落。虽然四季度成交量大幅回升，但由于市场存量维持在高位，各地开发商仍以各种优惠去库存为首要任务，楼价总体保持平稳回落的态势，预计将持续到2015年上半年，楼价难以回升。

审校：刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场