2014宏观环境回顾

来源: [观点网] 时间: 2015-04-08 12:06

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2014年限购等行政调控手段逐步退出，房贷政策放松，房地产调控回归市场化。

　　“三期叠加”下的中国经济发展特征进一步转变，固定资产投资快速下滑而新的经济动力尚未成型，政府实施经济转型的效果难以在短期内支撑经济快速回稳。面对下半年经济下行压力与通缩风险持续加剧，政府将调控重心进一步向维稳思路转变，通过实施一定程度的政策宽松以稳定市场情绪。2014年限购等行政调控手段逐步退出，房贷政策放松，房地产调控回归市场化。

　　2014年宏观经济形势回顾

　　经济下行压力贯穿2014年全年

　　2014年整体经济下行态势明显，全年GDP增速为7.4%，较年初制定的全年经济增长目标(7.5%)降低0.1个百分点，四个季度单季增速分别为7.4%，7.5%，7.3%，7.3%，呈逐步下滑态势。

　　拉动中国经济增长的三驾马车表现均不理想。出口表现继续疲软；国内消费对GDP的拉动由2013年的3.9个百分点下降至3.6个百分点；相对而言投资下滑对经济的影响最大，2014年前三季投资对GDP拉动仅有3.7个百分点，相较2013年下降达0.5个百分点。

　　固定资产投资增速逐月下降

　　固定资产投资增速持续走低，由2013年初的20%以上一路下滑至2014年约16%的水平。其中房地产开发投资由于受到市场环境及多地库存高位影响，2014年增速呈快速下降趋势，2014年全年房地产开发投资增速仅有10.5%，较2013年下降9.3个百分点。

　　CPI于9月后连续四个月低于2%，通缩风险加剧

　　受国内经济疲软及国外输入性通缩压力影响，国内CPI走势于9月份后快速下滑，9至12月CPI数据分别为1.6%，1.6%，1.4%和1.5%，连续四个月低于2%，显示国内通缩风险加剧。

　　中央对释放流动性保持抑制，M2增速持续下滑

　　2014年中央层面对流动性释放保持克制，加上进入下半年实体需求不足更加突显，国内货币供应量(M2)增速快速下滑，年底M2同比增速仅有12.2%，较年初设定目标(13%)低0.8个百分点。

　　2014年楼市政策形势回顾

　　2014年限购等行政调控手段逐步退出，房贷政策放松，房地产调控回归市场化

　　在2013年11月召开的十八届三中全会上，中央政府提出了“构建市场长效机制”的调控转型方向，意味着近年房地产市场各种行政干预手段(包括“限购、限贷、限售、限签”等)将逐渐淡化，而来自市场自身的“调理”功能所发挥的作用会越来越显著。

　　2014年3月“全国两会”提出2014年房地产调控重点是：针对不同城市情况进行分类调控、完善住房保障机制、增加中小套型商品房和共有产权住房供应、做好房地产税立法相关工作、抑制投机投资性需求，促进房地产持续健康发展。“分类调控”指“在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”意味着国家将房地产调控的主导权更多地交由地方政府，允许地方层面放宽政策执行。

　　由于2014年春节后，全国房地产市场景气度迅速下滑，不少城市的库存压力不断增加，房价下行压力大，自4月底开始，全国多个城市出台救市政策，包括放松限购、契税补贴、放宽公积金贷款、放宽购房入户等各方面。

　　其中实施了3年多的限购政策从2014年4月南宁开始，全国各城市陆续松绑，7-9月各地密集放松或取消限购，现仅剩四大一线城市(北京、上海、广州、深圳)和三亚未调整限购政策。

　　2014年9月后随着国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政放松二套房贷，预示自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

　　总体上2014年房地产行政调控手段逐步退出，市场自身的供求关系调节功能成为影响市场走势的主要因素。

　　2015年宏观环境展望

　　2015年更强调“稳经济”，政策窗口打开，流动性宽松可期

　　中央经济工作会议于12月9至11日召开为2015年国家宏观调控定调，其中有4方面内容与2015年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：“稳增长”重回首要任务；“新常态”之下调控方式转变；保持政策的连续性和稳定性；提出松紧适度的货币政策。

　　相对于上一年经济工作会议而言，本年会议更将重心放在“稳经济”之上，“努力保持经济稳定增长”重回2015年五个经济任务之首。但同时管理层亦强调中国经济已进入“新常态”，并系统性地提出“新常态”之下的五项特征。在对2015年调控政策的取态上，本次会议强调要继续保持“政策的连续性和稳定性”，在货币政策上仍然以“稳健”为主，但相较以往更加强调“松紧适度”。

　　综合以上分析，预计2015年国内经济将存在两条政策主线：一是通过阶段性的政策及货币宽以抗击通缩、维持宏观经济总体稳定；二是强调“新常态”以降低民众对高增长的预期、为转型争取空间，预计政府层面在包括政改、税改、金改等关键改革进程上均会继续有所突破。

　　降息与流动性宽松存在机会，金融繁荣间接利好房地产市场

　　由于2015年经济下行风险仍大，预计政府有进一步降息及实施流动性宽松的空间。在降息方面，考虑到自2014年10月降息操作后贷款基准利率已降至5.6%，与近十年来的利率最低位(5.31%)仅相差0.29个百分点，除非管理层有意突破5.31%的底线，否则未来降息空间有限，或最多再实施1至2次的降息。在流动性方面，预计管理层会实施一定程度的流动性宽松以维稳市场预期，但难有大规模流动性释放，管理层将加快对民间存量资金的引导以进一步活跃资金环境。

　　无论从维持实体经济稳定、推进各项改革落实，或是从用好存量民间资本考虑，对于管理层而言在新常态下保持金融市场繁荣均至关重要，预计我国多项关键金融改革措施都将在2015年内得到实际落实和推进。以金融繁荣为基础，国内各种经济成分的活跃度才能得到较好保持。对于楼市而言，若上半年股市荣则有可能带动更多资金进入房地产市场，预计年内管理层将着意维持金融市场相对宽松的管控及政策环境，保持金融体系繁荣，这为房地产市场带来间接利好。

　　一线城市限购难松

　　在房地产税等替代政策全无，住房保障体系未最终成型的情况下，一线城市取消限购则意味着政策进入真空状态，因而一线城市基本不可能取消限购。在分类调控体系之下，地方政策调整力度更视乎地方楼市走势，以广州为例，除非广州楼市再异常下跌(正常月份十区成交连续低于50万方)，否则广州限购政策(“穗六条”)调整属小概率事件。

　　以广州为例，检验楼市是否疲弱的标准为正常月份十区月均成交在50万方(含)以下政策窗口期对楼市成交的利好拉动或在上半年表现得更加明显

　　由于管理层已弱化经济增长目标，单纯从经济增长目标入手已较难精准把握未来的政策取向。而转而从管理层的维稳意图入手分析，则能较好把握每次维稳政策出台的时机、并对每个时点的政策松紧变化作出预判。从中央维稳意图看，中央三次救经济均以“防通缩”为大前提，由于“通缩风险”与“经济硬着陆”的关联度极高，因而在通胀水平超预期回落时，管理层倾向于出台更大规模的维稳措施以止住经济下滑势头。

　　而从历期中央出台维稳与调控政策的交替变化分析，一般在通缩风险产生至消除的约半年至大半年时间内各项维稳政策基本趋于稳定。另外，由于本次政策窗口期更关乎政府层面对流动性环境的取态，这也一定程度上取决于国际资金流向的变化，从时点上分析2015年上半年国际流动性环境将较下半年更加确定(美国或于下半年进行加息操作)。因而综合来看，政策窗口期对楼市成交的利好拉动或在上半年表现得更加明显。