前言：窗口脱困

来源: [观点网] 时间: 2015-04-08 11:59

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2015年国内房地产投资将继续下行，房地产企业应把握本次政策窗口期带来的成交机会，采取积极的营运与销售策略，适时调整自身资源配置、提高资本运作效率，掌握市场主动权。

2015年国内房地产投资将继续下行，房地产企业应把握本次政策窗口期带来的成交机会，采取积极的营运与销售策略，适时调整自身资源配置、提高资本运作效率，掌握市场主动权。

　　导读：三期叠加和新常态之下，整体宏观大势已变。虽然管理层有意打开政策窗口稳定市场，但难以产生2008、2009年时的颠覆性效果。2015年国内房地产投资将继续下行，房地产企业应把握本次政策窗口期带来的成交机会，采取积极的营运与销售策略，适时调整自身资源配置、提高资本运作效率，掌握市场主动权。

　　2015年，国内经济仍面临“三期叠加”之下的诸多困难与挑战，经济下行压力增加但资产去泡沫化进程不可逆转、国内物价低位下行与国外输入性通缩压力并存、去产能化持续但新旧增长动力转换仍需时日。

　　在这种情况下，2015年国内经济将存在两条政策主线：一是通过阶段性的政策及货币宽松——包括对房地产市场的调控放松，以抗击通缩、维持宏观经济总体稳定；二是强调“新常态”以降低民众对高增长的预期、为转型争取空间。培育新的增长点以及由此而来的配套改革是2015年重点，预计政府层面在包括政改、税改、金改等关键改革进程上均会继续有所突破。

　　对于房地产行业来说，利好主要集中在政府调控力度下降(或转向适度支持)及货币供应增加，金融系统繁荣亦将带动一定程度的楼市成交产生，政策窗口打开之下楼市购买需求有机会较往年回升。但不可忽视的是，随着经济增长动力衰减，以及新常态下政府思维的转变，房地产投资回报及相关收益预期将较往年大幅缩减，通缩期内资产价格上涨趋缓将进一步影响中高收入人群对家庭资产的配置要求；政府层面正致力开启更多投资渠道以引导民间资本流向政府重点支持的领域、摆脱以往投资过分集中房地产的局面。

　　从促进未来房地产消费的主力因素看，新型城镇化从城市配套建设的量变到楼市消费需求快速上升的质变仍需数年时间，短期内对房产需求的驱动力难有实质提升。可以预见，整体宏观大势对房产市场的利好绝不会有2008、2009年时的颠覆性效果，2015年国内房地产投资增速将继续保持下行态势。

　　金融荣则楼市兴

　　2015年是金融大年，预计我国多项关键金融改革措施将在年内得到实际落实和推进。从管理层实施经济转型同时兼顾GDP保7的战略意图出发，金融市场将是关键一环。金融是万荣之本，保持年内金融市场的繁荣与稳健至关重要，只有维持金融市场充分活跃，对资本市场的各项改革措施才能顺利开展；以金融繁荣为基础，国内各种经济成分的活跃度才能得到较好保持。

　　对于楼市而言，若上半年股市繁荣则有可能带动更多资金进入房地产市场，毕竟年内房产估值仍处低位而整体消化周期亦从峰值趋于回落，由股市带来的财富效应将进一步传导至房地产市场，为楼市成交制造更多契机。但若金融繁荣度意外下降，不但后续改革难以推进，经济体系中最基本的企业经营活性乃至社会通胀水平亦会受到连带影响。预计年内管理层将着意维持金融市场相对宽松的管控及政策环境，保持金融体系繁荣，为房地产市场带来间接利好。

　　城市价值分化下的投资分化

　　有如我们往年的判断，基于不同城市在经济总量、人口、财富、城市基础设施、辐射聚合力等发展水平存在落差，一线及二线核心城市的城市价值高，三四线城市的城市价值低。不同地区的楼市成交及库存水平变化与城市价值高度相关，在中央930新政后的2014年10月-12月，全国23个重点城市整体成交显著回升，四季度整体成交面积环比三季度增长了45%；

　　但各城市间的成交分化明显，四大一线城市10-12月成交面积较7-9月有60%-130%的大幅回升，二线核心城市包括佛山、杭州、武汉、西安、南昌、济南等地成交亦回升显著。从库存水平看，多个一、二线核心城市消化周期仍保持在十数个月左右，库存水平较绝大多数三四线城市更为安全。在房地产投资增速下行的情况下，相对有限的资金向价值更高、安全度更高的地区聚拢，这是资本周转与回报的基本要求。

　　预计后续投向三四线城市的开发资金会进一步趋于缩减，大发展商转向一二线核心城市的战略布局更加清晰；政府层面实施的新型城镇化尚处试验阶段，而新常态之下，中央对政府投资总量的控制亦难有大幅松动，三四线城市总体房地产投资水平在短期内仍难有本质改善。

　　政策窗口之下的战略与运营

　　基于宏观大势及不同类型城市间的价值差异，三四线城市仍须以去库存为先、优先保证周转率，充分利用好每一次地方扶持为楼市成交带来的机会，实施适度的价格调整以维持整体消化水平。在一定购买需求下新型城镇化对三四线城市的作用并不会整体性加强，对于单独每个城市亦不是实施新型城镇化就一定会有大的转机，这对企业的战略远见和运营能力均提出了更高要求。对有志立足三四线城市发展的房企来说，新常态之下尤其需要明晰城市本身所依托的自然资源能级，以及规划配套发展所能产生的购买需求变化。

　　“一带一路”是未来国家区域经济发展战略布局重点，受“一带一路”带动的地区相对其它城市会得到更好的经济及产业发展机会，但对人口、城市功能的拉动会是一个相对滞后的过程，需一段较长时间。企业需要做好城市发展、房产需求及自身运营节奏等多方面的先行预判；相对而言，一、二线核心城市的房产价值在流动性等利好因素支撑下将受到更多资本关注，但仍需注意通缩期内房产价格与购买力之间的适配性，平衡好自身业绩达成率与盈利要求间的关系。

　　由于本次政策窗口打开与中央层面抗击通缩及短期维稳需求高度相关，不同时间段政策窗口的敞开程度具有较大不确定性。正如中央经济工作会议报告所说，未来政府将更加注重政策的“松紧适度”，而新常态之下包括房地产税等市场调控手段仍将伺机推进。对于房企而言，更应关注不同阶段销售业绩的获取，在用好政策红利的同时做好对政策窗口有可能收紧、及对市场调控手段加强等方面的风险预案。

　　在战略层面上，对绝大多数的房地产企业而言，把握好本次政策窗口带来的成交促进机会，采取积极的营运与销售策略，适时调整自身资源配置、提高资本运作效率，是关乎企业能否在未来更长远的发展中继续保持或提高竞争优势的关键因素；从优化运营能力的角度考虑，房企应更多关注自身软实力的持续提升，包括开发模式的提升、商业模式与商业运营能力和资源价值整合等方面。在新时期发展要求下，资本规模已不再是决定房企竞争力的最先决因素，资金周转效率、软实力更能反映企业的经营能力和水平。