世联行楼市新评(2015)之九：春天的故事-330政策组合拳的解读

来源: [观点网] 时间: 2015-04-07 17:57

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政策的放松并非意味着阳光普照。除了一线城市和少数二线城市，大部分地区今年的市场依然是抓住窗口期，坚定走量、去化库存。

　　事件：2015年3月30日下午，央行、住建部和银监会联合发出通知，对房贷首付比例作出调整、购买二套房的最低首付比例降至四成；财政部、国家税务总局联合发文，相应调整了房地产营业税的免征年限、由五年改为两年。

　　房地产需求端和供应端萎缩，拖累经济

　　2015年一季度已经结束，但从目前行情来看，房地产市场从销售到拿地、投资等各项指标均无亮点，为宏观经济的企稳回升蒙上了一层阴影。国家统计局公布数据显示，今年1-2月全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售金额5972亿，同比下滑15.8%；世联行对全国25个一二线重点城市的监测数据显示，3月份(前三周)一线城市商品房成交面积同比下降10.8%、二线同比下滑10.4%。去年此时正是行业低迷的开始，并持续至三季度末才出现回暖。今年的开局同样不容乐观，需求端下滑进一步加剧了供应端的萎缩：今年1-2月，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%、增速较去年同期19.3%大幅回落。

　　如果市场下滑的态势延续，上下游产业链引发的风险将成为经济增长的拖累。2月末，全国商品房待售面积攀升至63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，三四线城市的库存风险在进一步积累，由此带来的土地出让金急剧缩水和融资平台财务状况恶化风险正在上升；同时，企业库存压力有增无减，从目前已公布2014年年报的60余家A股上市房企数据来看，扣除已售未结的预收帐款部分的存货货值同比增长14.2%，总量已攀升至历史新高。

　　税收和信贷等软调控方式延续，引导行业走向均衡

　　2014年以来，行政化的硬调控退场成为共识，税收、信贷、货币政策等市场化调控渐渐登场。本次密集出台的政策组合拳，出发点是有效调节需求端和供给端，引导供求走向均衡，实现房地产市场平稳健康发展。

　　从需求端来看，重在刺激改善型需求的入市。二套房最低首付比例由过去的六成降至四成，降低了改善型客户的置业门槛；同时，对于存量房市场，二手房营业税减免从5年改为2年，能促进交投活跃。以深圳一套总价200万、购置满2年不足5年的普通住宅为例，在此之前，需要交纳的主要税费包括房屋总价1%的契税、评估价1%的所得税以及全额征收5.5%的营业税；“五改二”以后，为客户减免了交易环节占大头的11万营业税。交易成本降低带来的影响是，存量房的接盘者增加，一部分想换房的客户，可以通过先卖后买顺利置换，同时促进一二手房的交易活跃度。

　　从供给端来看，3月27日，国土部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出各地可以根据实际情况，相应增减供地规模；同时允许在不改变用地性质和容积率等必要规划的前提下，对不适用市场需求的住房户型做出调整。政策意在从土地供给、产品规划的供给端，引导各地区适应地域化的需求特色，适应行业告别规模增长、进入地区分化的转折时期。

　　总量均衡之后，不是每朵花儿都有春天

　　“需求探顶，水入平川”，是中国房地产进入总量均衡之后的重要特征，从此市场本身的力量开始主导未来的均衡走势，这一趋势如洪流般不可逆转。城市分化、区域分化、产品分化将是未来的主流。

　　本轮出台的政策，以税收、信贷为主，与经济增长、与消费者本身的财富实力密切相关，对需求的影响也取决于地区的人口状况和购买力。2014年政策持续松绑以来，需求端的变化也呈现分化。世联行成交数据显示，一线城市的改善型需求在缓慢释放，二三线城市依然是首置刚需占比在增加。投资型需求方面，一线城市从2014年底开始触底回升。二手房交易方面，据链家地产反映，北京交纳营业税的客户占比近16%，营业税调整后该比例预计降至8%，世联行一线经纪人员反映，深圳二手房交易中交纳营业税的客户占比超过20%，营业税调整后该比例也将大幅下降。而目前全国二手房交易的活跃城市，除了北上广深，只有南京、天津、杭州等少数二线城市，二手房税费的调整，对部分二线城市和三四线城市的影响更多的是提振市场信心的作用。

　　政策的放松并非意味着阳光普照。除了一线城市和少数二线城市，大部分地区今年的市场依然是抓住窗口期，坚定走量、去化库存。