世联行楼市新评(2015)之八：租金上涨助涨上车盘房价

来源: [观点网] 时间: 2015-04-07 17:45

致信编辑

打印

评论

从一线城市为典型的核心城市来看，住宅租金的普涨进一步推升上车盘价格上行已得到有力支撑。

　　近几年来，深圳、上海等核心城市的租金上涨明显，这些地方聚集了占比超过三分之一的外来人口，且每年人口仍在持续净流入。房租上涨，一方面成为城市居民切切实实的居住消费压力；另一方面，租金上涨是供求关系的缩影，无形中会起到推升房价、尤其是上车盘价格的作用。

　　供求关系是影响租金的主因

　　正常的(无限购等行政性干预、市场以用家为主)不动产领域，租金和房价走势总体保持同步，因为租赁市场与销售市场共享一部分客户，如果租金或售价的价差太大，会促使这些客户在两个市场间自由选择、从而填平价差。以香港房地产市场为例，2008年之前，香港私人住宅的售价指数和租金指数基本吻合、同涨同跌，除了1997年地产过热、房价加速上涨而短暂的偏离租金走势。

　　供求关系使租金与房价呈现同步性。但当市场受到行政化干预或出现过热导致投资需求旺盛，两者的走势将会背离。2008年之后，香港租金涨幅开始脱离房价、与高速增长的房价差距不断扩大。主要原因在于，供求关系失衡带来的资产价格快速上涨，大量吸引非自用的内地买家入市。从供求关系的变化来看，实施优才计划和居民持续净移入，使香港2008年至今年均净增4.7万人口，房地产市场潜在需求不断增加；与此同时，新落成居住单位数量骤减，2008以来年均供应住宅约为2.5万套，对比之前的十年降幅超过一半。房价上涨的财富效应之下，内地投资客大量入市，加剧了供求关系的失衡、进一步推高房价，租金与售价地背离程度有增无减。

　　回顾我国近15年来的租金与房价走势，分为两个阶段来看，2011年之前的相当长时间，由于房价单边高速上涨，租金涨幅明显脱离房价涨幅；2011年之后的四五年来，房价涨势趋缓、上下波动，租金与房价的走势开始呈现同步性。

　　租金走高会助涨上车盘房价

　　值得关注的是，从深圳、上海等核心城市来看，近两年租金出现较快的增长。供求关系失衡仍是主要原因，以深圳为例，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。虽然，因为持有环节的低成本和租赁服务的不完善，新房空置现象存在，但空置房的入市，也只能改善、无法根本解决住房需求的问题。

　　如果说房价上涨属于资产价格的上涨，带来了财富效应，那么，住宅租金的普涨，则带来了切切实实的居住消费压力。世联行成交数据显示，深圳这几年上车盘(22-30岁人群购置的房产)的购置门槛，从2010年128万、到2014年已上升至218万，年均复合增长率超过14%。不可否认，上车盘的房价上涨，有租金推升的原因。因为，这些正在打拼阶段的年轻白领，也是租赁市场的主力，但因为房租的持续上涨，一部分提前置业、选择“租房不如买房”。他们置业的区域，伴随着城市化的快速扩张，移居新开发的郊区，在区域配套成熟之前，要被迫承受高的出行成本；但已有的经验反映，他们同时把握住了资产增值的机会。从这一点来看，租金上涨，不但增加居民的居住消费压力，也成为房价上涨的动力之一。

　　从一线城市为典型的核心城市来看，住宅租金的普涨进一步推升上车盘价格上行已得到有力支撑。未来，这些城市软实力持续提升、持续吸引特定人群聚集的趋势不变，在供应没有明显增加的情形下，租金走高、上车盘上涨的态势依然会延续。