新华都的方向前龙湖旧将赵男男谈房地产与互联网

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-30 23:01

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这个发展模式就是怎么把这个企业改造成三个板块，而不是传统的闭环，这是我们共同去探索的东西，而不是一个所谓的变化。

　　观点网 过去的2014年，互联网的风潮席卷了全中国，甚至是全世界。这一年，阿里巴巴成功登陆纽交所，并成为全球最大规模IPO。同样是这一年，作为中国经济支柱的房地产行业受到了前所未有的挑战。

　　3月28日，由新华都地产在长沙举行“互联网+时代的教育革新暨地产产业整合新逻辑课题启动仪式”。而前龙湖旧将赵男男以新华都地产总裁身份为长沙项目站台。

　　不过，本身就作为房地产行业创富者其中一员的赵男男开场便坦言，自己在面对互联网时代汹涌而至时受到了打击。

　　“2014年阿里巴巴上市那天晚上，其实我心里面非常地失落，因为我感觉到房地产这个行业已经不是这个市场关注的焦点，房地产这些从业者，这些同仁们，也已经不再是这个时代和新经济的英雄。”

　　言辞中，不难看出，赵男男面对着当下这股互联网这股后浪对房地产前浪的颠覆表现出的焦虑与不安。不过，赵男男也誓言，作为传统行业的从业者将更紧密的，更主动的去拥抱互联网时代。“我们希望未来去把地产这个产业和互联网很好的结合起来。”

　　至于怎么与互联网结合，当日以一身笔挺西装现身的赵男男开玩笑称，今天我本来很想像互联网企业的那些领导们一样，也穿一个牛仔裤和一件白衬衣，以表示我其实也非常地互联网化。后来想想，还是有点不习惯，所以我最终拿掉了领带以表示我们跟互联网在逐渐的接近。

　　但回归到房地产行业本身，到底该如何与互联网结合？赵男男在面对现场媒体采访时给出了自己的答案。与此同时，他也对自己领军的新华都地产未来发展方向进行了阐述。

　　以下为新华都地产总裁赵男男长沙现场接受媒体采访实录：

　　现场提问：互联网的概念是一种营销的噱头，还是会有一系列对销售带来帮助的实际性举措？

　　赵男男：现在这个市场环境下，很多发展之道就是生存之道，所以这个东西已经重叠了，以前说发展是发展，生存是生存，现在只有通过发展才能生存。从企业竞争层面，还是从市场竞争层面都需要做。

　　第二个，硬件投入我们确实投了不少，还会继续投。软性的东西还在吹牛阶段，是不是噱头呢，目前还是噱头，但是我经常说一个负责任的男人就是一辈子兑现自己吹过的那些牛嘛。

　　我觉得从新华都这个企业的基因来看，它其实还是非常看长远发展的。现在还在吹牛阶段，但未来会兑现这些吹过的牛。

　　现场提问：刚才我注意到，你们提到新华都地产的方向是做产业地产，还提到教育、医疗和旅游这三个方向。其实这三个方向在以前很多的传统地产公司都有做，而且规模是非常大的，不能说站在互联网的风口上，我就一定能够做好这三个事情。而且这三个方向都不是蓝海了，都是竞争非常残酷的领域，新华都为什么就圈定了这三个方向？新华都做这个东西，信心来自于哪里，优势是什么？

　　赵男男：第一个，我还是认为这三个方向是蓝海，因为这方面的需求还远远没有被满足，不管是教育、医疗、还是旅游所提供出来的产品仍具有稀缺，其实现在旅游也没有真正引导出对旅游的需求，未来我们在旅游上面还有非常大的举措，也可能是一些新产品的形式，也可能是新的开发形式。所以我觉得这三个领域仍然是真正的蓝海。

　　第二个，我为什么有信心去做呢？从股权投资层面，我们已经投资了很多相关的产业，这方面我们有先天的优势，接下来我们就看在运营上面怎么找到一个更好的结合点。

　　第三个，我们不是带着一个非常主观的想法去做这个东西，不是想着带着互联网的色彩就能够做好。我认为大家现在在这三个产业上面几乎是在同一起跑线上，对于这些新领域，新需求的研究和满足，我觉得现在大家还没有真正做到非常好，也没有提供出一个成熟的产品。

　　现在大家更多地说互联网怎么样去应用，其实都还是在搞噱头，吹牛阶段，也没有人真正想到如何去实施。所以这些产品还远没有成熟，细致爆发性的需求还远没有被激发出来。旅游要经历几个阶段，第一个，没看过，去看，观光性。第二个，没玩过，去玩，体验性。第三，没生活过，去生活。

　　而我们现在更多是观光式的，但观光式的以及现在粗浅的体验式的旅游需求都不是高客单价，只有真正的度假需求才是高客单价的，但高客单价的需求还远没有被激发出来

　　现场提问：新华都在上海拿了一块地，接下来打算怎么干，和您当时进上海的思路有什么不一样？

　　赵男男：上海那个项目因为体量不大并不难做，为什么说这个项目很简单呢？我的点是绝对高的居住业态和不落后的生活配套，这个项目我用300万的别墅去跟周边360万的公寓竞争，我觉得基本上没什么悬念。而不落后的生活配套怎么体现呢，我通过物业整合京东、1号店，把柴米油盐这些基础事情都解决了。

　　至于新华都进上海跟龙湖那个时候有没有差别，肯定有差别，因为阶段不一样，市场的情况不一样，两个企业的经营逻辑也不完全一样。新华都真正的空间在哪里，真正的打法是什么，是持有，真正做资产。

　　我们看真正在上海做得很好的公司未必是那些销售几百亿的公司，在上海最成功的公司我觉得是恒隆，是新鸿基，是嘉里集团。他们持有的那几栋综合体现在估值都是非常高的。

　　新华都这个企业愿意做长期股权投资，在上海做持有型商业，在一线城市做持有物业是我们一个非常坚定的战略。我们通过长沙、龙海这样的项目获取高现金流，说白了就是全国赚钱拿到上海去花，这也是我们很清晰的一套打法。

　　现场提问：对于一家新进入市场的企业来说，新华都怎么体现自身的优势？

　　赵男男：我们正在做一个组织结构的改变，核心就是去中心化。为什么要做这样一个改变呢？中国房地产这30年的发展，更多的是通过效率迅速的做大规模，赚到更多的钱，拿到更多的投资回报。但现在因为需求多元化了，我们再用这样一个讲究效率的组织机构去战斗，去打市场肯定是要输的。

　　而去中心化的组织面对的是多元化的需求，那我们要做什么改变呢？我们用交易来建构整个组织，未来我们的组织是分成三个板块，投资的板块，生产线的板块，和一个集团管控中心板块。

　　这三个板块之间不是一个管理关系，不是投资板块代表投资人，他对项目就具有决策的权利，因为投资的板块是因为他真正意义上掌握了资本，他有眼光，而不是因为他有运营上的决策能力。而以往房地产公司这个是闭环，投资人最大，房地产大量的决策，包括定价体系什么都是投资人说了算。

　　但是这个并不有利于专业化，满足多元化的需求。我们未来为什么要形成这三个板块呢？第一个，资本这个板块是完全开放的，他可以让更多的不同诉求资本都能够加入进来，在这个板块中我们可以做基金，可以做信托，可以用股权，或者股权加债权，非常的灵活，也可以让各种投资人都能够参与进来，甚至让经理人团队都参与进来，这是一个开放的资本平台。

　　第二个，生产线。目前生产线已经过剩了，有的是我自己的，有的是我购买的，购买往往是成本最低的方式，这是我非常坚持的。比如，绿城不是代建很好吗，那我请你来做，我省去了花时间建系统，建生产力管控这方面的工作，其实这是个非常节省成本的办法，而且出来的效果也一定会比自己去做好很多。

　　这样这个生产线的团队也成为一个专业的团队，要么是自己的，要么是对外购买，自己做得不好我去外面购买别人的，所以这不会成为我们很大的瓶颈。

　　第三个，运营中心，这个非常重要，运营中心对于投资这个平台来讲好像是扮演一个中介的角色，他负责帮这个投资平台找项目，选择足够好的生产线，然后以足够透明的风控体系和运营体系来管控这些生产线。

　　然后我们按月回顾上个月运营的成果，通过一个经济分析会的形式把这个运营成果显化出来，到底是在下降还是上升。这样的一个调度运营中心我们很快会成立起来。但是这个调度运营中心并不要去做具体项目的决策，我们是要让听得见炮声的人去指挥战斗。我觉得现在很多企业还在说加强集团管控，这个肯定是错的，互联网还有一个非常重要的意义，就是去中心化。

　　现场提问：您认为互联网是不是能够进入房企目前的核心流程，比如说融资方面，销售方面，现在这个时机是不是已经出现了？长沙市场比较惨烈，很多中小开发商存在资金链断裂的问题，新华都长沙天地这么大体量的一个项目是不是也会存在这个风险？

　　赵男男：这件事还在研究之中，很多东西都还是停留在想法层面，但是我相信这个想法的方向是对的。

　　第二个，说到资金的问题，因为长沙这个项目从所有资本化的投入都已经完成了，另外这个项目目前还没有开放融资，还没有去开放融资，所以从财务的角度来讲是非常健康的。

　　至于长沙这个市场很惨烈，不管是从我的同事那里，还是从媒体那里，还是从朋友那里都听到很多遍了。但是我相信只要有人能够活下来，为什么不是我呢。一个真正的企业家必须要具备两个特征，第一个，必须要乐观。第二个，想到就去做。

　　现场提问：新华都地产今年销售目标是多少，未来几年有没有什么规划？

　　赵男男：没有，为什么呢？因为现在我们手上项目的性质决定了这些项目不是高周转，不是快销的项目，这些项目必须要把前面该投的那些固定资产部分投足了之后，这些项目才能真正发挥出价值。

　　比如漳州龙海项目，我们把城南政府的很多职能，包括区内的道路、景观，包括国道的修建，以及前期酒店、客栈、博物馆、冰雪中心、水上乐园这些固定投入先做足，然后再看这块地的热度选择开盘时机。

　　现场提问：在城市布局方面，新华都有没有什么侧重点，有没有向一线城市转移的想法？您刚才说好像要加重商业地产的投资，甚至持有的力度，这样可能会放慢公司的周转速度，有部分资金的沉淀，你们在这方面在这方面是怎么考虑的？

　　赵男男：从城市布局的角度来讲，我们现在非常坚定的布局在华东，我觉得那是中国未来最具活力的城市群，而且城市与城市之间的紧密程度在全国的版图中很难找到，这是第一个原因。

　　第二个，我觉得未来整个环渤海经济圈，还有华东经济圈还有很大的发展空间。至于持有商业地产，我们做好了足够的心理上的，和资金上的准备。

　　现场提问：集团对地产板块没有特别明确的指标，你们有没有做过盈利周期的预测，前期的投入包括固定资产，硬件，及其他配套大概需要多长时间？您觉得到难度大一点的地方在哪里，怎么解决这个问题？

　　赵男男：盈利预测肯定是做过的，从技术上来讲这种盈利预测一点都不复杂。真正意义上的难点和风险在于这些项目真正持有的部分到底能不能做成功，到底能不能经营起来，我觉得这是真正需要去重点管控的。比如说旅游的项目，我们的酒店，博物馆，冰雪世界，水上乐园，包括温泉，这些东西能不能经营得起来。如果能够经营得起来，它就一定是有价值的。

　　现场提问：新华都集团有不同的产业板块，那对地产板块的支持力度是怎样的？

　　赵男男：我们现在在做的这种产业的整合，集团里长期股权投资的产业都是我们可以运用的，包括集团旗下的新华都商学院，包括新华都商学院最大特色的创业学院，这里面整合了非常多勇于创业，也有很多创业想法的人才。

　　而这些创业的东西对于我们整个地产来讲也有一个非常好的结合机会，现在我们的招商思路是投资性招商，不是简单的我收你租金，你来经营。我们还通过招商的过程去发现有增长潜力的企业，我们会通过项目形成基金，帮助这些企业成功，我们也分享他成长过程中的两个收益。

　　第一是这个企业成功带来的企业自身收益。第二个，他的成功仅仅是成功的运营，对我整个项目也是起着推动作用，这就变成一个多元化的合作。比如说漳州龙海的项目，前期我们准备做一些婚庆主题的东西，我们会从想进入这个项目的婚庆公司里面挑选表现最好的。

　　你到我这个地方来，只要你有足够好的表现，我就拿钱来帮助你，我通过投资来帮你，通过我强大的推广来帮助你，这就是我们的思路。

　　现场提问：您决定来新华都的时候，陈老板当时对您的要求是什么，您到这里给公司带来的最大变化是什么？

　　赵男男：当时选择来是觉得这个企业天生具备投资的基因，我曾经跟过一个做实业的企业家，我看到一个做实业的企业家能够把一个企业带到什么高度。在我职业生涯的后半段，我希望看到一个具备投资基因的企业家能够把一个企业带上什么样的高度，这也是我非常好奇的一个地方。

　　来新华都之后最大的感受是什么呢？我觉得是对于模式的开放，因为他是有投资的基因，做投资的人和做实业的人最大的差别是什么，做实业的人他只有这一匹马，不管怎么样他一定要把这匹马变成冠军马。做投资的人其实是在中国的马中找谁是冠军，这是一个完全不一样的思维。

　　所以这个企业目前给我最大的感受来自于开放，一种积极拥抱变化的态度。对于房地产这一块业务，我觉得我带来的不是一个什么变化，因为他原来房地产版块也没有做到很大的体量，或者有一个成熟的机制，我们时共同的去探讨一种全新的发展模式。

　　这个发展模式就是怎么把这个企业改造成三个板块，而不是传统的闭环，这是我们共同去探索的东西，而不是一个所谓的变化。

发稿：见习编辑黄银桥审校：杨晓敏