上实控股：地产平台整合按期继续将收缩战线

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-30 23:05

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王伟透露，接下来公司会收缩战线，调整到人口导入区的城市去，充分挖掘历史项目的价值，增加在建项目的价值。

　　观点网 “今年公司在房地产营收上会有略微下降，但整个处于调整中就存在各种可能，我们争取在利润方面好于去年。”上实控股董事长王伟在2014业绩发布会上称。

　　据上实控股2014年报，因上实城开交楼结转销售较2013年减少约20亿港元，公司2014年房地产业务营业额减少至87亿港元。

　　“去年的完成情况基本在计划范围内，2015年的预计目标与去年差不多，但可能会存在一定的差异。”

　　将收缩战线

　　其实，上述提及的“差异”实质是“略有下降”。对此，王伟给出的解释是，根据整个推盘计划及竣工进度，上实发展及上实城开在2014年拿下的地块预计要到今年年底或是明年才能入市。

　　这就意味着，在推出上述项目前，上实控股在为其投入大量的开发资金的同时，却没法将其迅速纳入销售业绩中。

　　据了解，2014年度，上实发展通过公开竞购方式分别于上海嘉定区及杭州各获得两幅商住地块，共计22.64万平方米。“可供公司后续发展之用，并将分别引进合资伙伴合作开发项目，增强了项目的抗风险能力。”

　　除了开发周期外，王伟认为，上实控股今年地产销售下降的另一原因则是产品组合。“由于目前上海还没有对一些别墅类、大房型的项目松绑，因此，公司该类型在售项目可能会受到一定的影响。”

　　虽然在地产营收方面可能会出现略微下滑，但上实控股的管理层对利润的维持却表现得“比较坚定”。

　　据王伟介绍，2014年上实控股房地产业务本年度录得盈利为12.09亿港元，同比上升63.8%，占集团业务净利润的约35.3%。

　　上实控股表示，主要是因为集团及附属A股公司上海实业发展股份有限公司于2013年底及2104年初分别出售其持有上海青浦区E地块合计100%权益的交易并于2014年第一季度完成，获约共11.91亿港元的税后利润。

　　“2015年公司在上述特殊收益方面获得的利润可能会比2014年有所减少。”王伟表示，“但接下来公司会收缩战线，调整到人口导入区的城市去，充分挖掘历史项目的价值，增加在建项目的价值，促使股东利润最大化，提升股价市值。”

　　年报显示，2014年底，上实城开董事会建议派发末期股息每股45港仙(2013年：45港仙)，计及本年度内已派发的中期股息每股45港仙(2013年：42港仙)，全年股息为每股90港仙(2013年：87港仙)，“比去年多了3港仙”。

　　地产整合继续

　　“对于上实控股下面的两个地产板块，我们将按照123的原则来解决二者的同业竞争问题。”当问及地产整合进展情况时，王伟如是回答。

　　业绩会上，王伟透露，解决两个地产板块的同业竞争问题是公司一直坚持的方向，“一定会在承诺期内解决这个问题，并按实际进度推进”，这是第一点。

　　第二点则是，由于上实城开和上实发展涉及到沪港两地的不同政策，因此解决同业竞争，需要制定一个符合两地政策的方案。

　　至于第三点，也是王伟认为特别重要的一点，“上述整合涉及三个上市公司，需平衡坚固三方的股东利益”。

　　据悉，上实发展于3月18日晚间公告称，公司由于正在筹备购买资产、非公开发行事项，从3月19日起停牌。

　　3月23日，相关市场消息传出称，上实发展此次停牌，与上实集团将注入资产有关。一名接近上实集团的知情人士透露，上海国际集团投资发展有限公司(简称上国投)资产注入上实发展，是大概率事件。

　　对此，王伟表示，上实发展已发布停牌公告，内容是为了向10个股东非公开募资，可能会收购业内的优质项目，也可能会在市场上面寻找优良的合作伙伴。“由于最终的方案还没有确定，按照相关法律法规是不能提前透露的，我们会选择合适的时机披露。”

　　上实控股执行董事、常务副行政总裁陆申也指出，“目前上实发展停牌公告已经发了，现在还在制定中。”

　　另一公司管理层则称，作为竞争类企业，在整个上实集团多产业板块发展过程中，选择将哪些资产注入上市公司中，“需要有一个规划性考虑，但目前还不适合披露，有动作就有想象”。

　　而除整合地产业务外，在“互联网+”概念盛行的当下，王伟在会上表示，“今后会用金融的手段和互联网的思维去思考一些房地产的项目，这个就是下一步要探讨的”。

　　在王伟看来，现在诸多房地产企业都在“玩”互联网，但真正要做到好是很难的，“因为，我们会一直在尝试中摸索”。

　　陆申则认为，随着房地产的发展，房地产与互联网、金融的结合是一个必然的趋势，但是合作的形式都不太一样。“如何充分利用集团等各种资源，具体方案需待董事会的审议通过，

　　现在只能和大家说些既不算内容也算内容的东西。”

　　以下为上实控股2014年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：我们看到上实发展前段时间停牌，听说有两个资产会注入到里面去，这会不会影响到两个地产平台的整合。今年房地产板块利润率是什么样的情况，你们的合作项目进展情况能不能介绍一下？

　　王伟：关于上实控股下面两个房地产板块，解决同业竞争的问题，每次我们年报和半年报大家都会提到。现在掌握的原则还是一二三这个说法。第一个，还是坚持解决同业竞争问题，这是我们的一个方向，而且我们一定也会在承诺期内逐渐解决好这个问题，推进解决同业竞争的进度。

　　第二，因两个上市公司涉及到沪港两地的法律和进程，所以这方面我们会设计符合、也社会两地法律框架的方案。

　　第三，因为解决同业竞争涉及到三个公司，也就是363(上实控股)，563(上实城开)，748(上实发展)，所以这三方股东的利益我们要平衡兼顾。

　　在这样的情况下，可能最近因为上实发展已经停牌公告，但是我们这个公告的内容上大家已经知道了，是为了非公开募集，在十个股东之内，而且我们也说了，可能会收购业内的一些优质项目，也会在市场上寻找优良的战略合作伙伴。所以，在方案没有正式出台之前，有关的信息我们也按照法律法规不能过度提供，要选择合适的时机发布。

　　去年房地产板块因为有一块特殊收益，2015年公司内部的目标是要在主营业务上有一定的增长，特殊收益方面可能会比2014年减少。公司在调整过程中，所以各种可能性都会出现，但是我们努力争取在房地产板块利润方面要好于去年。

　　现场提问：毛利率呢？

　　王伟：上实城开去年的毛利率是38%，上实发展是33%。

　　现场提问：你们和新鸿基合作的项目进展怎么样？

　　王伟：上海徐家汇那个项目去年转让给了新鸿基，我们和他合作的一个项目是辛庄的地铁上盖，现在进展也很顺利。

　　现场提问：具体的进展到了什么阶段？

　　王伟：目前已经启动了，但是因为项目还涉及到地铁还有铁路，所以它的工程比较复杂，现在是启动了住宅部分，已经开始启动了，因为它要滚动发展。

　　现场提问：有没有一个时间表，确定什么时候入市？

　　王伟：现在还在建造过程中，房产需要两到三年的时间，因为是高层的。关于房地产市场的趋势，去年我们一直在说，房地产市场调整有一个过程，要分区域，包括住宅类型不同也会出现不同的情况。但是从我们的角度来说，我们上次已经说过了，一个是我们输出代建，调整到有人口导入的这种城市。

　　另外一方面，公司会考虑对于历史的项目要挖掘它的价值，对现在正在操作的项目，怎么增加它的价值。当然，更主要的是通过这些项目产生的股东利益最大化来提升股价的市值，这个是我们在调整过程中需要考虑的。

　　现场提问：你们去年房地产销售是多少，今年的目标是多少？你们去年如果剔除特殊收益以后的核心收益是多少？

　　王伟：30亿剔除特殊收益我们的核心收益有23亿左右，2014年上实控股房地产的营业额是87亿，基本上在公司目标之内。可能上实城开原来的目标稍微增加了一点，原来整体地产业务的的目标是80亿。

　　现场提问：刚刚说到今年房地产销售目标和去年有差异，是增加还会减少？

　　王伟：目前为止会略为下降，为什么呢？因为造房的供求关系，那个时候推出的量比较少，竣工的销售集团会有一个安排。可能今年会投入比较多，比如说上实发展在上海嘉定拿了两块地，杭州拿了两块地，上实城开在闵行拿了一块地，这个都有一个周期问题，可能去年开工，今年年底才能销售。有一些可能要到明年才能销售，因此呈现在销售额方面会有一个周期性的变化。但是因为上海现在还没放松限购，可能有一些别墅性的和大户型的销售会受到限购政策的影响。

　　现场提问：你们未来在金融和地产协作和结合方面有哪些想象空间，有没有哪些举措？

　　陆申：上实发展去年成立了基金，最近也发了停牌的公告，具体的内容还在制定过程中。但是随着房地产的发展，房地产和现在的互联网以及金融的结合是一个必然的趋势。

　　各个地产公司和金融、互联网合作的形式都不太一样，但是我相信集团一定会充分利用内部资源，和社会上已有的资源，大家聚集在一起，具体的方案应该在董事会正式同意以后会发布公告，现在只能给大家说这些。

　　现场提问：去年公司高层倪建达离职去互联网公司工作，不知道管理层对这个现象是怎么看，对公司未来的发展思路和人事有什么影响？

　　王伟：对我们来说这是个别案例，也是正常的现象。在现在市场经济的情况下，个人职业选择也是一种从业的方式。这是个人的选择，而不是说整个班底都去了那里。在整个职业选择过程中，一些年纪比较轻的会考虑自己长期的职业发展规划，总的来说我们的管理层还是很平稳的。

　　现场提问：你们有没有ROE的要求，收益率的要求？

　　王伟：有。

　　现场提问：整个集团的ROE是超过7%的，包括上实控股。

　　陆申：现在的项目少了很多，要符合产业政策，要符合市场的需求，还要符合整个集团战略的发展，还要符合管控，所以这个时候选择的余地就要考虑，拿一个项目就要做好。

　　王伟：有时候也要平衡，比如说今年房地产销售的营业额87亿元人民币，比我们原来增长很多。因为有一些项目公司不卖面包，而是把面粉直接卖掉，原来没有在预算里面，销售额就没有体现出来。也就是说我可能会做一些股权交易，营业额就会下来，但是利润就会上来。

　　就像现在政府讲GDP，不能唯GDP，有时候要追求转型，要追求质量。房地产收益高了，可能营业额不一定是我们追求的目标。

　　现场提问：公司最看重的是哪个？