绿地香港：房地产仍为主业目标上调50%可实现（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-27 15:45

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“绿地香港仍将以房地产为主业，今年要在2014年的129亿元基础上增长50%至180亿元，这一目标目标是可行的，也是可以实现的。”

　　观点网 “绿地香港仍将以房地产为主业，今年要在2014年的129亿元基础上增长50%至180亿元，这一目标是可行的，也是可以实现的。”3月27日，在绿地香港控股有限公司2014业绩发布会上，首席财务官游德锋称。

　　据游德锋介绍，未来绿地香港的主要项目仍将分布在上海、江苏、海南、广西以及昆明等地，这也意味着上述区域将是公司接下来拿地的重点方向。

　　房地产仍为主业 2015年目标上调50%

　　细看上述布局，不难发现，除上海外，其他都是二三线城市。对此，绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军在会上解释，“在房地产业务方面，绿地香港与绿地集团是存在一定划分的，按照协议，我们的发展将主要围绕上述投资区域。”

　　据绿地香港2014年度报告，期内，一、二线城市项目继续占合约销售额的主要部分。贡献大部分合约销售额的核心项目包括海南项目(32%)、浙江项目(17%)、江苏项目(15%)、昆明项目(13%)、广西项目(11%)及上海项目(6%)。

　　在拿地方面，游德锋指出，绿地香港于2014年收购了七个全新的优质项目，土地储备增添了约500万平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地储备约1430万平方米，主要分布在长江三角洲及南中国沿海地区，“足够支持未来三至五年的发展需求”。

　　而对于绿地香港2014年合约销售额增长269%，而总收益录得减少48%，游德锋表示，2014年销售业绩大增，一方面是因为新增区域贡献的增大，但更多是借助母公司广泛资源，包括项目开发运营高效、内部联动营销等。

　　陈军则认为，除上述两原因外，绿地香港在上市一年半的新增的投资增量较多，也是重要原因之一。

　　“总收益从2013年50多亿降至28亿，主要是因为盛高置地当初开发项目的规模达不到一定水平，每年交房规模不均衡，我们希望自2015年开始实现均衡稳步上涨结果。”游德锋表示。

　　另外，2014年，绿地香港的毛利由2013年的14.46亿元減少至约7.79亿元，毛利率与2013年一致，保持在27%。

　　“今年的毛利率有所下降，主要是因为结算收入中有三分之二来源于盛高置地的老项目，在某种程度上拉低新项目的平均毛利率，希望未来毛利率维持在30%左右。”

　　构建3+1金融产业生态圈

　　在地产主业外，对于2015年的发展，游德锋认为，绿地香港将在房地产基金管理和房地产互联网金融业务板块方面有所作为，计划构建3+1金融产业生态圈，即三大基金加房地产互联网金融平台。

　　其中，三大基金包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和PPP建设基金。房地产互联网金融平台旨在建立连系全球的市场借款平台，务求成为全球最大的以房地产开发行业全周期投融资为标的的线上及线下平台。

　　“目前，绿地香港在互联网金融平台推出的主要产品是‘地产宝’，目的是建立连接全国房地产商与投资者的平台，实现双方的互联互通，为开发商提供新的融资渠道，为投资者提供更多更好的理财产品。”

　　而问及地产宝规模，陈军表示，目前整个互联网金融空间很大，地产宝也正在不断调整中。“近期我们将完成地产宝的首单业务约2亿美金的交易，目前项目还处于保密阶段。”

　　另外，对于地产宝与房金所等产品的不同之处，陈军认为，二者之间还是存在业务模式的不同。“房金所围绕的是房屋置业的买卖合同，但地产宝是不动产资产证券化及满足不动产投资方资本需求等一个平台。”

　　此外，谈到绿地香港做金融平台的优势，游德锋认为，第一个最主要的原因当然是绿地集团的强大品牌；第二是公司的全球资源，可以帮助国公司拓展各种渠道；第三是，对房地产项目核心的掌控能力，包括对项目的定价以及风险的把控；第四个是，债务的管理，出现风险时对资源的整合能力。

　　“从这个趋势来看，绿地香港推出的地产宝具有较大的发展潜力，互联网有6亿人口，加上绿地集团的Gclub会员组织，都是一些高净值人群，为互联网金融注入很强的活力。”

　　在房地产投资基金方面，游德锋表示，公司已成立物业基金管理公司Blackwood Capital，并在海外募集了10亿美元的股权资金。

　　另据了解，2014年12月，绿地香港成立了第一支房地产管理基金，并收购了上海市中心的一栋办公楼，完成第一笔投资，“今年下半年将用剩余的资金再去物色更为优质的投资项目”。

　　而对于特殊机会资产投资基金，绿地香港方面认为，这是在短时间中，迅速壮大公司规模一种有效途径，加速对优质房地产项目的整合，为互联网金融平台保驾护航。

　　“设立该基金的初衷是服务于公司的互联网金融平台，最近是有一些金融机构在和我们对接不良资产，前期是有很强的对价能力，但我们会以符合市场标准的价格收购或兼并，并会对资金需求方设定一定的门槛。”陈军透露。

　　以下是绿地香港控股有限公司2014年度业绩发布会的问答环节：

　　现场提问：今年制订的销售目标低于去年，对今年楼市的看法是怎样？另外负债也比较高，有55%，应该怎样控制风险？预计毛利率可否保持之前的水平？今年的毛利率的目标是多少？

　　陈军：其实我们这次也判断认为，当前中国的房地产整体行业发展受宏观经济影响，以及行业调整和分化的确在发生着一些波动，有一些不确定性。

　　刚才讲绿地香港所投资的区域结构，特别是2014年所完成的投资结构，主要分布在一二线城市，当然包括部分核心省会城市。在今年这样的环境下，仍然给自己提出这样的目标，也是希望通过这样的愿景设定，尽力成为集团重要的增长点。

　　资产负债率方面，过去一年半的时间，我们的负债率是在逐步下降，这里有很多中国市场带来的支持。我们也不是无限制、无极致地去放大负债，所以现在是减缓了融资节奏，更重要的是在项目本身提质增效。从去年整体人均绩效来看，年初达到了每人700多万，到年底已经达到了1256万的人均效能，而且提质增效对我们更重要。

　　游德锋：去年的毛利率水平在27%，今年的结算收入里面，28亿中有三分之二是来源于原来SPG（盛高置地）的一些老项目，某种程度上拉低了新项目的平均毛利率水平。我们希望将来的毛利率水平能够维持在30%左右。

　　现场提问：去年集团的销售额增幅达200%多，这么大增幅的原因是什么？绿地香港去年实现收益出现了下滑48%，下滑的原因是什么？另外请详细介绍一下地产宝是怎么实现地产和金融的互联互通的？

　　陈军：去年的销售主要集中在长三角，包含有浙江、江苏和上海，上海占整体的6%，江苏主要是在新增的区域占了15%。浙江杭州这边完成17%。同时，海南完成的比例也比较高，占比是38%。2014年的销售业绩完成中有很多是来自新的区域。

　　销售形势较2013年有这么大的变化，新的区域是一个原因，更重要的是借助了母公司集团的广泛资源，包括项目开发、运营以及提效，还有内部营销系统的联动。

　　2014年结转是28亿，2013年是50多亿，这个下降其实是当初盛高置地开发项目的规模达不到水平造成的，导致每年的交房规模不均衡。我们相信自2015年开始有这么多的平均销售额，会在后面的两年或者是三年里面交付，希望能够达到均衡和平稳上涨的结果。

　　互联网金融是个新的板块，也是这次新闻发布会的重要焦点。绿地香港做互联网金融非常适合，事实上从交割的那一天集团就在思考到底它到底是什么样的定位。

　　首先可以清晰看到，绿地香港仍然是绿地集团非常重要的房地产增长极，从30多亿增长到去年的将近137亿，到今年希望能够完成180亿的规模，房地产主业将成为绿地集团的中坚力量。

　　另外作为一个香港的上市公司，未来如何在这样一个国际金融窗口发挥它的作用？经过这一年多的研究，我们提出要正式进入互联网金融。我们做的可能更加聚焦于立足房地产主业，对不动产运营互联网金融。

　　实际上我们现在正在做的第一单互联网金融业务规模就达到2亿美金，这个想象空间很大。未来互联网金融，特别是围绕着不动产证券化的过程，或者是融资的过程中，这些金融产品会有很大的空间。

　　而在这个领域中，绿地香港会有很强的优势，对这产品的识别、定价、开发、运营，嫁接到对传统的金融风险控制领域中后，会对整个行业起到非常大的帮助和促进作用。这样的生态圈建立之后，有很多的融资需求者和资金的提供者，以及金融机构等，都会有更好的平台来选择，去投资或者是参与中国的不动产运营。

　　这样的生态圈一旦建立，将对绿地香港有很好的业绩增长利好。同时通过更多的市场信息获取，也会支持房地产主业的运营。绿地香港把房地产主业运营继续做深、做细的同时，也反哺在互联网金融中。

　　现场提问：绿地香港拿地，除了上海之外都在二三线城市，刚才谈到在内地的一些二三线城市风险比较高，除了上海之外没有涉及到广州、北京，你们拿地的策略未来是怎么样的？

　　陈军：绿地香港本身和集团在房地产业务上有一个划分，绿地香港是围绕长三角、福建、广西、云南、海南，包括香港，这是其地产业务发展的主导方向，这也是没有去别的地方投资的原因。

　　现场提问：现在房地产企业公司开始朝着互联网金融方向发展，但是国家现在对互联网金融的监管也是在逐渐收紧，你们对这个风险是怎么管控的？

　　陈军：可能我没有感觉到很多人想做互联网金融，或者是我没有很清晰地看到他们在做什么样的互联网产品。绿地香港提出这样的理念其实是经过思考的，是要围绕地产运营，而不是简单的P2P网上借贷业务。

　　因为我们对运营有更强的了解和掌控，对这个项目能够有很强的定价和识别能力，这是规避风险很重要的要素。所以我们跟传统金融行业来定位房地产运营的风险，角度还不一样。我们更强调这个项目，在我们的互联网平台上，更强调为投资者创造一个温和的平台，更加可信任、公正的平台。传统的金融公司不会有直接理解甚至是操作、运营这个项目的能力。

　　在嫁接互联网平台以后，绿地香港也会做一个特殊机会投资的基金，来保证所参与的项目过程中，如果出现风险，通过强烈的对战能力，用特殊的投资基金来进行收购，这样也给绿地香港创造了很好的房地产的新空间和机会。

　　我们的主要目的不是为了通过谈判和溢价能力把这家公司收购，而是建立一个平和的互联网房地产金融的生态圈。

　　现场提问：刚才提到的投资基金有没有什么明确的目标？如果有一些目标，是怎么运营的？怎么降低收购的风险？

　　游德锋：这个基金的设计，初衷是服务于我们自己的互联网金融。我们的互联网金融刚刚开始，最近确实也有很多金融机构在联系对接他们的一些不良资产。这些不良资产的收购前提是他们具有很强的对战能力，我们会根据符合于市场标准的价格来进行收购或者是兼并。

　　当然绿地香港在做互联网金融的时候，会有很多的约定，会对这些资金的需求方设定一定的门槛，将来特殊投资基金会服务于我们的互联网金融，是这样的目的。

　　现场提问：刚才提到的2亿美金的融资项目，以及刚才提到的房地产项目，怎么突出这个空间？

　　游德锋：互联网金融空间的确很大，在酝酿做互联网平台的过程中，我们也在不断调整未来的方向。关于空间，纯房地产信托领域中就有1.3万亿，这还不包括证券，不包括资管，不包括银行，所以这个量确实是非常大的。

　　传统的P2P，在做撮合平台的时候，确实是单位小、货值小，但是不动产这一块的容量很大，所以绿地香港第一单就是2亿美金，近期就要交易完成。

　　现场提问：运营这个平台的毛利率怎么样？

　　陈军：这个平台的业务基本上是按照不同的金融产品的类型会从千分之一到千分之二十左右的收费服务。

　　现场提问：现在很多相类似地产宝的产品在进入市场，管理层对当前这个市场的看法如何，如何面临竞争？公司去年的净资产已经有了增长，那么今年大概能够做到什么样的程度，有什么样的预期？

　　陈军：我们打造的这个平台跟其他互联网产品还是有一定区别，我们更主要还是围绕着不动产资产的资产证券化和不动产投资方的一些资金需求进行。我们有很多重要的社会资本，无论是金融机构还是社会投资者，都希望参与这个投资的平台，所以平台业务还是稍微有一点点不同。