主题讨论会（三）：资本乐与忧房企该找谁借钱？

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 17:38

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整个房地产融资难，钱拿不到，有点像伪命题，其实它是一个分化。

　　降息、降准开启源头活水，融资似乎不再是难题，“钱荒”还在吗？资本逐利本性无法回避，怎样衡量是每一个企业应有的清晰判断。　　

　　2015观点年度论坛主题讨论会三的讨论主题是：资本乐与忧房企该找谁借钱？

　　首先，有请本次讨论的主持嘉宾上台就坐：瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生。下面有请讨论嘉宾上台就坐：正大中国房地产集团有限公司总裁滕维方先生；亨瑞集团董事长邹亨瑞先生；竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平先生；鼎信长城（北京）投资管理有限公司执行总裁王健飞先生；方正浦赢资本高级副总裁邹俊军先生；寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同先生。有请以上各位嘉宾上台，本次讨论时间也是40分钟。有请沈建光先生为我们主持这场讨论。

　　沈建光：非常荣幸有机会来主持这场研讨会。在座的各位都是房地产的大佬，其实我刚才演讲中也提到一个问题，就是对货币政策的放松，我是比较乐观的态度。当然我们也知道去年紧缩对房地产的影响很大，所以我想就两个问题请教各位。第一个就是在紧锁的时候你们确实感觉到对你们的负面冲击有多大？包括钱荒，渠道方面，银行渠道拿不到钱，其它的渠道拿到的钱成本有多少？这是一个。另外一个，今年看到大幅的降准降息，包括允许银行对房地产大放，融资各方面放开的话，对房地产公司的业绩改善，或者是投资机会会不会有实质性的改善，这两个问题我想请教各位。

　　滕维方：今天这个现场很热，但是房地产还没有那么热，我认为中国的钱真的好贵，我们集团是个外资企业，所以我们在中国投资，比方在北京CBD，我们拿海外的资金投进来，而且要求42亿人民币一笔付，外汇管理局在两年前不许我们进来，说我们拿钱炒地皮，北京市政府希望我们15天就必须到账。国外的钱，包括欧洲、日本的，包括美元这些都非常便宜，中国现在面临融资成本那么高的情况，我们肯定是拿境外的钱，而且我也希望在国内做的一些地产，尽量跟国外的一些企业合作，比方跟一些大的财团合作。如果你们现在在海外发债比较高，原因是海外不太了解国内，另外本身国内也那么高。另外刚刚沈总说人民币是跟美元挂钩的，不会大幅降息，会降点准备金，因为你大幅降息，人民币贬值，对人民币的稳定、外资的流出会有很大的影响。但是我有一个建议，如果企业比较钱多，中国的利润比较低，想要多挣钱，倒是可以做“一带一路”，去亚洲其它国家。我们集团是泰国的公司，在曼谷最好的地方，我们有一大片地，跟绿地合营一家公司，我们去融资，由绿地来建设，我们共同运营。我们的资金成本非常低，利润非常高。明天我想请大家好好关注一下习主席在博鳌亚洲论坛的一个很重要的讲话，实际是讲“一带一路”宣布正式的启动，包括印尼、缅甸、泰国、斯里兰卡这些地方都有很好的机会，他们的经济刚刚起步，房价增长很多，可能每年能增长达到30%。

　　徐东：本来这里坐在这里的应该是我们集团的邹亨瑞董事长，因为他有事情，临时中午赶回去了，委托我在这里代表他做一个对话发言。刚才沈博士作为主持人提出这个问题，实际上我们亨瑞集团主要是关注美国的房地产市场，我们对国内的市场不是太了解，我觉得大家既然提到通缩的问题，提到地产发展的问题，我觉得可以考虑把眼光向外看，刚才正大的滕总也提到要做“一带一路”，中央政府从政策上也提到这一点，要走出去，这也是大家共同的一个趋势，是国家的一个战略。海外这个市场，我觉得也应该是广大的国内的开发商关注的，或者说也许是国内市场的一个突破。这里我想举一个数字来讲讲可能更好一些，我前段时间看了上周《环球时报》的报道，它说2014年的中国中国跨境房地产投资累计规模达到了390多亿美元，2008年的时候只有9200万美元，短短的7年就增长了200倍。在2004年的整个市场规模里面，我们可以看一下美国市场，占的是最大的比重，其中房企在美国市场投资比例达到了48.66%，对于个人在海外购房，尤其美国购房，达到了20.69%。这个现象我想大家也已经都了解了，特别是上周在北京的两会闭幕的时候，当时李克强总理接受记者采访的时候，其中有一个记者就问，大量的中国人在海外购房，是不是炒高了一些重点城市的房价，问他怎么看。我也引用一下李克强总理对这个记者的回答，他说是有这个情况，但是并不太清楚，不好做太多的评估。但是中国去年吸引外资的力度却是最大的一年，外资进入中国达到1200亿美金，同时他还强调，“我们也愿意看到中国的企业走出去，中国的公民到国外去创业”。我觉得市场永远是跟着需求走，刚才那个数字已经看到了，大量的中国富人在海外购置房产，我觉得这或许是我们国内房企未来发展的一个方向。

　　可能大家会考虑，国内房企走出去，比如说去美国市场，包括上午专家的谈话，大家都会拿美国作为一个对标的国家来讨论，这样的话，很多房企可能会说，我走到这个市场，我会不会遇到一些问题。确实我觉得会有一些问题，比如说美国市场是一个高度透明、发达的市场，在这里面可能国内房企首先遇到的问题就是刚到美国，可能缺少一个信用记录，因为信用积累要靠时间的，这是一个比较大的问题。因为信用积累需要时间，你在当地作为开发商需要融资，在这一块，你比较难拿到当地的融资，你的成本可能也会比较高一些。还有一个大家面临的问题就是中美文化、法律和商业规则方面还存在着比较大的差异，特别是在中国房企要开拓美国市场，还缺少美国本土的团队。这里面我们也看到，因为我们在美国市场做了六七年的时间，也看到了最近一些标杆房企已经开始走入美国市场，也走了一些弯路。

　　遇到这些问题，我们有什么解决方案呢？亨瑞集团可以给大家提供解决方案。亨瑞集团可能大家耳熟能详的是我们做移民的，怎么做房地产融资了呢？我们1992年在加拿大成立，主要做移民，现在是国内最大的一家做移民的公司，我们现在也拓展到投资、基金、置业全方位的领域，我们也通过引入EB5资金提供低成本的夹层的贷款，以及我们还有一个股权基金，也可以配合这个项目的投资。这里面我们已经开始跟国内的绿地集团在洛杉矶有很大的项目，亨瑞集团通过EB5的资金给它融资，它是10亿美元的融资规模，我们给他提供了5亿美元的资金，并且通过当地的银行给它进行融资，可以降低开发商的成本，扩大杠杆，我们在美国已经做了50多个房地产的开发项目，累计总规模，通过EB5投资20多亿美金，总规模达到100多亿美元，我们的团队经验非常丰富，也想通过这个机会跟大家分享。

　　我们虽然对国内市场不了解，但是还是希望大家走出去的时候考虑和我们合作。

　　沈建光：谢谢徐总，接下来有请苏总。

　　苏广平：谢谢沈博士，我觉得挺有意思的，本来我觉得我在这上面提供的角度可能是比较特别的，但是因为坐的关系，我们前面三位发言人都有一点境外的角度。我过去这些年一直是做跨境开发交易的事情，早些年主要是帮助一些国外的企业，不管是我在那边直接做的时候，还是后来做顾问咨询的时候，主要是帮国外的企业到中国做开发项目。仅一年多的时间又开始帮一些国内的企业去看一些海外的项目，尤其以美国为主。我觉得这两年一个很明显的趋势就是，国外的企业也好，资金也好，来中国投资房地产的热情大幅下降，中国的企业往国外投资的热情急剧上升。

　　根据统计的数字，去年我们改变了资本输入国的概念，在房地产领域，第一次往国外投资的金额超过了外资投到中国房地产的金额。我们说到融资，我感觉资本永远是逐利的，其实它也没有说这个钱就不见了，可能你觉得融资难的时候，可能是行业比较困难的时候，因为不太容易收到雪中送炭的资本，这个时候并不是钱消失了，只是你的经济比较困难的时候，钱就不往你这儿来了。从我们的角度来看，其实现在是国内资本异常充沛的时候，中国已经作为一个在世界范围内的重要的资本输出国，现在比如说在美国，我们在纽约、旧金山去看项目，中国的投资人已经是很多开发商重点看待的事情。我前天在观点也就中国的投资人投资美国发表了一点我的看法，现在这个趋势特别猛，我也看到中国的一些企业比较激进的做法，所以有产生了想写一点东西的想法，大家有机会也可以看一下。

　　沈建光：打断一下，你说融资的问题，比如说绿地到美国投资房地产，他的钱是在美国当地融，还是在中国投过去？这个钱的来源怎么样？成本怎么样？

　　苏广平：绿地的融资安排是怎么样的我不是很清楚，但是我接触到一些开发项目，因为整个开发有几层不同的资本组合，你会有自己的自有资金作为股本金，然后你可能在股本金层面还可以放大一些，可以借一些股本金，然后开发的时候都有开发贷，一般来说我看到的都是在当地去解决的。但是这些中国企业到美国去，很多时候选择的独立操作，他再融资上碰到的第一个问题就是银行贷款的问题，他在这边很有实力，规模很大，但是他到美国之后，大家不知道他。很多美国境外的东西对美国境内的贷款是不产生特别大的作用的，这时候就会碰到很多的问题。

　　沈建光：这样的话就滕总跟徐总的公司合作比较好。

　　苏广平：对。

　　徐东：我插一句，最近我们拉了日本伊藤忠，我们集团是他的大股东，我们投了800亿给中信，日本的钱是非常便宜的，我们拿了800多亿现金，这是建国以来最大的一笔，现在海外的钱非常便宜，中国的钱太贵。我觉得出海外，跟一些名牌公司，跟境外做得好的公司合作嫁接是一个好的解决办法。

　　沈建光：中国流动性很多，但是它有结构性的问题，其实融资还是很贵的，尽管我们的储蓄是最高的，已经是资本输出国了，但是国内金融改革还在进行中，很多结构性的问题。

　　王健飞：我是来自鼎信长城的王健飞，前面几位老总已经做了很好的解答，前面的讨论环节比较少有资金管理人的角度，我和后面的邹总都属于基金管理人或者是资产管理人，从这个角度我想谈一下对房地产基金融资的影响。

　　对于鼎信长城基金来说，2013年我们的投资规模大约有60亿，2014年大约有80亿，每年的规模里面都比较稳定的，其中的80%左右的资金来源是来自于银行。大家知道这两年的货币政策虽然大的趋势是一致的，但是也有一些调整，但是我们的融资渠道是比较稳定的，这是第一个现象。

　　第二个是考虑到房地产企业融资的成本和难易程度，这两年大家可以看到，不同的体量，不同的盈利水平的房地产开发企业，它的融资成本和难易程度都是天差地别的，这其中当然有货币政策的影响，它是影响整个行业的平均成本，但是不同企业的分化和分类的调整是一直都在的，包括克强总理的报告连续几年对房地产调控中都提到这个词，叫“分类调控”，这个分类有体现了不同量级开发商融资的难易程度。

　　第三个是对于不同的城市，不同的项目之间，在具体微观操作的方面，北、上、广、深的项目融资成本就是低，三线城市的成本就是高。

　　这三个现象综合到一起就是市场，市场对资源配置的作用体现得越来越明显，不管是对我们基金管理的融资，还是对开发企业的融资，都体现出市场的一个选择。比如说万科在海外发债，前两天刚刚发出来，2.755%的成本。再到我们另一个合作伙伴，当代前两天发的债到了13%，我们还有一个合作伙伴，大概三年前它刚刚上市的时候，发债成本也是在12%，最新的发债成本是9%，这一系列的变化都体现出来，不管是境内资本市场还是境外资本市场，市场的选择才是最根本的地方。

　　这是我对刚才这个问题的一个回应，不管是资金面的宽松，或者是紧张，对于不同企业，不同量级的个体差异会越来越明显，这个差距会越来越大。

　　还有一个问题，对于海外投资，一带一路这个话题也非常热，包括在博鳌论坛上，习主席也会有一些解释和表述。但是对于走出去的策略，不管是基金还是对于房地产开发企业，我想大家还是要站在尊重市场规律的角度，要看项目本身，不要为了走出去而走出去。我知道我们有一个同行，就是盛世神州基金，他们在美国做了一单投资，非常的成功。我们2015年也想在海外继续努力，但是将近半年的时间接触下来，对项目的筛选，对具体市场的判断可以看出来，实际上是千差万别，特别是在项目具体类型上，海外的房地产项目非常有意思，有的时候是一栋教堂，它是保护文物，外观不可以变，里面的功能可以随便改，一个教堂改成一个住宅。还有的是一个学校改成一个住宅，还有不光改成住宅的，还有改成各种商业。不同的物业类型，其中所体现的，需要开发商所具备的专业能力非常强，这就体现出每一个开发商要做成项目，要对市场有很好的把握和判断，还有对项目自身运营的要求，这都变得非常的关键。

　　沈建光：你们的资金来源是为问银行借的，能不能透露你们的资金成本是多少？

　　王健飞：我们的资金成本也是根据我们所投资企业和项目而有所区别，像我们之前跟保利合作，我们的资金都是通过私行或者是同业拆借来到我们基金的，我们给到保利的成本只有8%到9%，其它的项目，百强靠后一点的开发商的成本到10%。

　　沈建光：你们的资金是自己的，还是问银行借的？

　　王健飞：我们的资金是来自银行的，我们更多是资产管理的角度，其实我们不是向问行借钱，而是做一些发行。像我们基金目前已经是招行、民生等几家股份制银行准入的基金管理人，我们可以拿到那里做一些发行，现在也正在向工行做准入的申报。

　　邹俊军：今天很高兴有机会跟各位大佬一起交流，我就顺着王总的话题，我跟他是同行，在台下也是朋友，交流还是蛮多的，对广大的房地产开发商融资难、融资贵的问题，这是始终存在的，尽管现在连续的降准、降息，包括一些量化的宽松等等，刚刚沈总也提到了，出现资金的这个状况，尽管很充裕，流动性很好，但实际上还是面临很多结构性的问题，在这样一个大的环境下，我们倒认为对大的开发商，对一线的开发商来讲，资金的问题可能不是很大，最大的问题就是对广大的中小型的开发商、区域性的开发商，他们的日子其实是不太好过的，尤其是像2014年以来，房子不那么好卖了，银行的贷款也不那么容易贷了，在这样的市场环境下，资金从哪里来呢？我作为私募基金的角度，我认为正是我们这样的机构发挥作用的时候了。从成熟市场的情况来看，直接融资是大势所趋，而我们国内的资金状况，资本市场的状况就是间接融资的比例过大，特别是银行为主的，传统的垄断型的金融机构，它所占据的比例是过大的。这种实际的情况下，我们认为拓宽直接融资的渠道，加大直接融资的比例肯定是一个大趋势。这种环境下，我们作为私募基金，正好是可以发挥我们的灵活性，包括适度杠杆的作用的时候。我们方正浦赢在国内是做私募基金比较早的，我们核心的团队曾经做到将近50亿的资产管理规模，也是很早就从事房地产基金管理工作的，我们也很希望跟一些中小型的区域龙头性的开发商，有比较迫切资本需求的，同时因为种种原因可能被传统的银行所忽视的，甚至受到歧视、排挤的开发商，我们很愿意跟他们合作。

　　沈建光：最后有请韩总。

　　韩世同：今天好像在座的没有银行和开发商的，本来这个话题听听他们两方面的意见可能会更贴切一点。其实我一直对房地产企业的融资非常关注，我们国家的银行体系，更多的还是维护金融自身的利益，像去年的利率放开，实际上银行就有可能会对个人房贷收紧，因为这个会影响到他的利率，去年我也跟沈博士探讨过这个问题，现在这个现象，由于资金面的放宽，好像没有那么严重了，但是其实之前我也观察到，大企业跟中小企业面临着不同的情况，跟邹总讲的情况很一致。我服务的一个香港的企业它很有钱，它想借给万科，它借不了，因为万科的钱很多，大企业不需要资金，大企业在香港成立公司，在境外又可以发债，又可以融资，其实境外能够融得到的钱，如果能够拿进来，光是这个资金的钱就已经赚了很多了，尤其是现在前海、横琴，还有自贸区等等，对金融都放开的话，这个口子会越来越大。目前高利差的现象，如果逐渐利差消失，我担心我们的银行还能不能活下去。这个高利差使得他们维系着非常好的日子，包括去年整个信贷规模都在收缩，银行获利的程度还是非常高的。但是现在面临的情况是，我们现在发行货币这么多，企业依然觉得很紧。我们看到银行现在对救助房地产的积极性比住建系统还要积极，什么时候看到央行放开现代、降息、降准？到目前降了两次息，降了一次准。但是因为你的行政性的限制措施和手段还没放开，等于你绑住手脚让他跑步，你的降息、降准能够获得的效果大大减弱了。我们看到降息最好的一次是去年底的那次，但是今年1月、2月的成交都大幅回落，现在不得不降息、降准，但是这样还不行，李克强在两会上还要提要构建平稳的住房市场。现在资金的成本这么高，我们维持了多利差的体系，海外的成本非常低，我们看到很多海外融资的成本非常低。但是小企业15%、20%都不容易贷到，将来这方面的需求给私募很大的空间，我接触到一些小企业，它基本上要靠自有资金或者民间接待来维系它的单一项目的运作。它跟银行就算拿开发贷都比较困难，因为你如果不是住宅，不是快速周转的项目，你要建写字楼、商业项目就非常难，所以我觉得融资的问题还是要多种渠道，尤其是通过民间资本的集合，你要借银行的钱，你就不得不快速周转，但是如果大家都相当于是股东共同开发的话，就可以长期持有，这样整个结构就可以改变，也可以降低金融风险。我觉得在目前的环境下，金融的改革还是要比较审慎一些才好，要不你这么高的利差，你要突然的打开，可能造成的冲击和影响会非常巨大。

　　沈建光：谢谢韩总，这样听下来，整个房地产融资难，钱拿不到，有点像伪命题，其实它是一个分化，大企业的融资根本不难，还有海外的资金成本很低，小企业也非常难，这是很符合规律的，包括分化，包括以后的并购，包括现在这样一分化的局面会越来越明显，我上午看到有一张图，就是三大集团的态势越来越明显，这个已经可以使小企业被大企业并购越来越明显。

　　在这里我还有一个问题，在前两天国务院发展高层论坛上，“一带一路”是最热门的话题，国家准备投入大量的资金在一带一路沿线进行基础设施建设，包括几个商业设施，包括能源项目，这样也是会创造很多的对房地产的机会，不一定是住宅，有可能是商业、办公等等，整个跟国家的政策配合起来，可能也会有些机会。并且我们还谈到很多海外合作的机会，国内主要是金融的分化，包括结构性的问题。对这个问题，虽然我们没有房地产行业的人在里面，也没有银行在里面，但是我们还是要把这个做一个充分的讨论？各位还有没有要补充的？

　　韩世同：其实现在有很多的企业一方面我们看到有些资金在外移，包括王石说万科有大概15%的比例是作为对冲风险，这种向外的扩张的投资，它也有市场的需要，也有这样的机制，这方面需要怎么样来考量，确实需要多角度观测。我觉得像一带一路它的确是一个新的商机，对开发企业，现在国内市场相对成交比较困难，这些方面又是国家鼓励的方面，这方面需要做大胆的研判。去年10月我还去过泰国，当时还不错，但是英拉下台了就有一些影响了，泰国的生活习惯和我们的距离都非常合适，但是它的政局不太稳定。所以走出国际，对开发企业而言，他还是不如在本土作战那么好。像泰国非要本国国民才拥有土地权，你要变成一个泰国人才能持股，才能设置你的机构，然后进行开发。

　　滕维方：作为泰国企业，我回应一下这个问题。实际泰国政局很稳定，一般它的政府的变化对民间没有什么影响，泰国的经济增长也非常高。还有一个我要提醒一下，因为大家一股脑都想去美国投资，我不知道大家注意到没有，最成功的华人李嘉诚，他是全世界投资的，在英国、加拿大投资非常多，但是他从来没有在美国投资过。因为美国是宽进严出的，你想从美国赚出钱来，我们可以看到的例子，日本人80年代进去全部都亏了，最近汇丰银行被罚，UPS被罚，包括丰田等等。在美国投资房地产，它会用各种税法，各种东西限制你，你别想从美国带走大量的钱。这是我个人的意见，我们也没在美国投资。

　　沈建光：时间也到了，谢谢各位专家的发言。

审校：杨晓敏