主题讨论：互联网时代房地产如何做加法？

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-29 22:46

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互联网+如果做好了，它不是一个简单的算术公式，而是一个化学的反应方程式。

　　以下为2015观点年度论坛主题讨论环节现场实录：

　　黎振伟：在今天这个创新的时代，我想我们都在探索如何创新，房地产现在给我们带来的几个最时髦的话题就是工业4.0、互联网、轻资产。这个东西对房地产企业来说都是很大的挑战，怎么去做？

　　来自奥园的杨总，在如今这个时代奥园又如何创新呢？从过去的健康生活的理念到今天已经不是健康这么简单了，创新的难点和突破点在哪里呢？请杨总这个创新的领导人给我们讲一下奥园怎么面临这个改革。

　　杨忠：我十分看好或十分推崇互联网+这样一个现在的国家战略，因为现在无论是说第三次工业浪潮，还是说IT到DT，或者说工业4.0等等，包括在中国的国家战略，我觉得现在是一个很好的时机，但是关键是怎么样理解和怎么样做。其实我对互联网+房地产，就是房地产和互联网的融合方面，我觉得是两个层面的。

　　第一个是认识层面，就是说把互联网和房地产比较紧密相关的互联网意识结合起来，比如说客户意识、极致思维、平台思维、迭代创新思维，把这样一种思维融到房地产的整个开发过程当中，这是一个层面。另外一个层面就是技术层面，其实互联网应该是信息技术的一个核心要素的提炼，把它融合到房地产的开发过程中。

　　我觉得互联网+如果做好了，它不是一个简单的算术公式，而是一个化学的反应方程式，就是1+1远远大于2，可以说对房地产的影响，如果做得好，现在普遍的说法咱们是白银时代，这个时代也是一个分化的，做得好的完全可以从白银做回黄金，甚至于做到钻石，当然不是所有的企业，是看你这个企业做得好不好，如果做不好，你可能更快的进入了青铜，进入了烂铁，所以我觉得这个本身就对互联网+房地产，我认为有很多的创新工作可以做，空间还是很大的。

　　针对具体的房地产产业，有一个重要的改变，我觉得新的思维模式会改变房地产传统的盈利公式。传统的盈利公式是什么呢？房地产大家都很熟悉，销售收入减掉所有的成本，减掉税就是利润，传统的盈利公式是这样的，我们所有的运营体系、运营制度、管理办法是围绕这样的公式打造的。如果说未来我们还这么做，会怎么样呢？就是刚才黎总讲到的，会有瓶颈出现，生意越来越难做，成本越来越高，收益越来越低，我们要和互联网连起来的话，就会改变这种盈利模式，将来会有很多增值的服务或者新的增长点。

　　奥园在今年1月份已经开了一个互联网战略的发布会，针对奥园如何开展互联网进行整体的系统工作安排。我们会打造一个智爱生活平台，我们叫AO智爱生活平台，它从三个维度，从智能的工具，智慧的服务，到提供智爱生活空间。下面有三个模块，和营销结合的全网营销的模块，有我们的AO智爱公寓、AO智爱商城、AO智爱商街，还有AO智爱街区，也是打造一个平台，为我们的住户和商户提供一个很好的运营和服务。不仅仅是服务，还是协助他们能够创造一个很开放的、很时尚的、很个性化的生活。也和我们构筑健康生活的理念结合在一起。我们总体来讲是按照这样一个思路来推进有关互联网+业务的。

　　黎振伟：杨总说的创新我见证了，他们做的公寓，提出AO智爱公寓，已经不是在做产品了，同时也把租赁带进去，我们期待奥园创新的成效。

　　下一位嘉宾是彩生活的唐总。去年博鳌论坛潘军主席介绍了彩生活，当时大家都有一个很震撼的数据，我们的上市公司彩生活的市值已经很快超过了母公司。刚才您谈到要做好服务，但是现在消费者面临的问题就是房地产价格越来越贵，房子又有很多的问题，您作为一个立志成为中国最大的社区家庭服务商，要做好这种轻资产的服务，我的开发商怎么一起做好这个工作？因为您的公司很特别，您又是开发商，又是服务商，这两者间如何给我们正在要转型的开发商提出一些好的建议？彩生活，包括花样年这个企业，哪些东西是别人容易学到的，哪些东西是不容易学到的，哪些东西是必须要学的？

　　唐学斌：互联网时代，我们要辩证地看问题，最需要的一个东西实际上是要有入口。现在房子盖得差一点，我们认为是一个不好的事情，但是另一方面也是一个好消息，因为业主他会不断地找你，这样你就有了一个平台的入口。任何一个企业，如果说要转型成互联网+，一定要抓住我们的入口究竟在哪里。没有入口，你就不会有平台，你认为这些业主都是你的用户，实际上在互联网时代是错的，他跟你没有任何关系，你只不过是他的一个看门的，只不过是他的一个扫地的而已，他不是你平台的一个用户。

　　彩生活打造的这个模式是一个互联网模式，它需要有海量的用户，需要把这些用户从线下推到线上去，同时还要让线上的服务和我们的业主有很高的黏性，让他感兴趣，成为他众多的使用的平台里面的一个，你才会有未来。所以这是彩生活致力于做的一个事情。

　　作为房地产公司，我认为首先它应该改变原来的建房子、卖房子，然后再去买地，再建房子，再卖房子这种方式，变成通过房地产开发积累用户，也就是说我们要从房子的设计、施工、交互、服务各个环节，打造成一个留住用户的体系。我们开发的每一个用户都是我们很尊贵的一个将来的资源，从这种方式去做的话，房地产就不是做加法，而是要做一个更大的乘法。

　　房地产企业转型，哪些是容易学的？我觉得我们最容易学的是要把互联网引入到工作的各个环节中去。也就是说房地产开发各个环节应该把它互联网化。一个财务体系，难道一定要养这么多财务人员吗？用互联网可能你会少用很多财务。难道这些工程师、设计师都一定要我养吗？也不一定，完全可以实现众包的模式。这些我认为是容易学的。学不到的是什么呢？太多的房地产公司不能生产海量的用户，你说一个房地产开发商一年开发1000万平米，已经很牛了，但是在海量用户上，1000万平米也就10万个家庭，那还是非常小的数字。可能可以学的，应该说也会有很大成果的一个事情，就是我们的房地产一定要+服务，你以后就不要简单地打折了，能不能和我们以后的消费、社区的东西结合起来，形成一种新的商业模式，我认为这个可能在一个小范围之内，也是可以有很大的成就的。

　　黎振伟：唐总给我们说了几个很关键的东西，有平台还要有入口，所以有时候质量差一点，也是一个入口。但我还是希望把房子做好一点，别搞得客户总来投诉。想学花样年也不容易，因为它的海量数据不是一天就起来的，你们很早就在开始做这些数据，也就是说做中国最好的物业服务商还得有准备，也不是说我们每个人都能学彩生活去搞轻资产，其实每个行业都要整合，不是说看得好我们就去做。

　　下一位嘉宾是来自新城控股的欧阳总，您的新城控股是江苏省最大的开发企业，一说到新常态的时候，我们马上就遇到一个问题，新常态要的不是要素发展，是要创新跟结构发展，同时也不是以量为衡量企业的标准。在这个新常态转型中，作为江苏省最大的开发商，您怎么去解决从要素到结构？从过去强调量现在回到质，甚至是服务，请您给大家介绍一下你们企业的自豪和一些正在实践的东西。

　　欧阳捷：我们在看房地产整个市场的大势的时候，会听到很多观点，昨天我们在闭门会上有一位老总，和我也是很好的朋友，他提出一个观点，我们现在房地产行业很焦虑，开发商都很焦虑，为什么焦虑？因为我们的视线太短，我们只是看到今年卖多少，这个季度卖多少，下个月卖多少。我们缺乏长远的观念，我们缺乏大势的判断。

　　下午我有一个分享给大家，关于房地产的大势。今天上午也有一些嘉宾已经讲过了。我们对于房地产未来的大势有怎样的判断，在这种大师前提下，目前来看，规模依然很重要。唐总为什么要做海量数据？就是规模，房地产在未来的时代中间，我认为还是要有规模取胜，有规模才有行业地位，有行业地位才有话语权，新城现在是全国百强的第20名，你没有规模，很多人不跟你合作，如果你的排名掉下来了，供应商找你的也少，跟着你的少了，银行评级下来，政府不看重你，你还有什么资本呢？所以规模依然重要。

　　不是说万科不考核销售签约了它就不注重规模了，它更注重回款。回款就是我们更强调的质量问题。现在整个房地产行业，过去是躺着挣钱的年代，应该说是高增长时期，你做10个项目，10个项目赚钱。现在的时代不一样了，10个项目，5个赚钱，3个持平，2个亏损，所以整个净利润水平是往下走的。怎么来解决这个问题？就必须要提高单盘的利润水平。所以现在很多企业都推出了合伙人制，新城也在做合伙人。合伙人制解决的问题是什么呢？是大家把思想共识聚焦到同一个目标上。

　　举个例子，我们这个吊灯，在售楼处有这个吊灯，原来是营销去买，买的时候这个吊灯可能是3万块钱。但是以前没人管，财务上不能提意见，成本上不能提意见，你提意见你去给我买更便宜的，所以大家提不了意见。现在不一模一样，你用合伙人制，大家都要跟投，跟投进去的钱都要放在那个篮子里，我们在南京项目上实现了跟投，目前有1000万，所有的项目中层以上的人员全部跟投了。这个项目跟投下去之后，这个项目每天、每个月的动态成本、动态利润都能出来，出来之后，每个月你的奖金池都跟动态利润池挂钩，每个老总的奖金就跟这个奖金池是挂钩的。最后结果是什么呢？财务老总说，我看到一个灯比你这个好，而且价格比你这个便宜，25000。营销老总说，你看到在哪儿，我马上去买。以前这是我的范围，你侵犯了我的核心利益，现在不是，大家的目标是一致的。所以项目合伙人解决了这个问题。

　　但是这个问题又会带来一个新的问题，大家都在做这个的时候，我们的项目拿地的时候会遇到很大的问题，因为我们拿地的成本远远比建安成本多得多，而且它的弹性是非常大的，对我们的目标利润成本影响是非常重要的。在这种情况下，到底这个地拿还是不拿，拿到什么程度，非常重要。现在我们看到很多地方政府推出的地，地价一直攀升，在这样情况下，我们的地价已经抵到喉咙口了，大家把地价测评下来，这个地就不能拿，到最后，我们发现很多实行合伙人制的企业，未来它的规模就会下来，至少增速会下来，这是我们目前面临的一个比较大的挑战。

　　尽管有这种挑战，我们认为房地产企业还是必须要提高你的质量，必须要做出盈利，必须要给投资人做出回报，这是我们要采取的一个方面。现在很多企业都把目标利润、销售回款作为考核的第一指标和第二指标，这就强化了我们的质量。

　　与此同时我们还在推出一些创新，还要推出一些与互联网结合的创新，比如说我们的带客通，通过带客通把客户吸引过来，越是好的城市，你的带客通的效率越高，因为很容易打造全城的传播。另外我们也在推出一些商业的APP，通过商业APP把我们新城打造的吾悦广场打造成行业中的先进地位。甚至我们还利用APP系统实行5公里免费配送，这与电商的模式就完全一样。所以我们利用所有的互联网的创新，可以把我们现在做的商业项目新城吾悦广场提升到行业中创新的领先地位。

　　黎振伟：欧阳总谈的东西是一个所有企业都面对的，规模很重要。但是今天我觉得一个很重要的调整就是，过去我们是从规模要效益，要利润，今天我们是要从效益和效率里面要规模，这个转变是很重要的。如果没有效益、效率做前提，规模就是没有意义的。这是我们今天要面临的改变，但是这个改变不容易，确实对很多企业是一个挑战，也是一个转型。

　　下一位嘉宾是李战洪，李总是我们这个行业里很具有思考，同时也很有危机感的一位企业家，我们注意到李总这两年的转型，他从金科地产到新鸥鹏，我相信李总不是为了谋求一个更好的职位，他其实就是要谋求突破和创新。我们这里不评价企业，但是从李总您这个转型，您怎么去看这个创新？而且这对企业的创新的瓶颈我们又怎么突破？

　　李战洪：这又问到我半年多之前的一个选择，其实当时有一个思考，就是所谓的新常态，往往会走到一个误区里面，过去轻易的成功，或者巨大的成功，往往会成为我们未来发展的障碍，所以这个时候我们要勇于创新、主动变革，才会突破障碍，把自己不断地带到未来。所以基于这个思考，再考虑到行业的趋势，在过去的企业里面，从融创到金科，在企业里面也发现，企业的优势已经不是最大的优势了，很多优势都不存在了，趋势才是最大的优势，所以把握行业的趋势才最重要。

　　反思中国房地产的发展，从1998年开始以来，后来所有的开发商在中国房地产的土壤里面，没有一个全能冠军，包括我们卓越100榜里面的企业，没有一个全能冠军，都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展的。基于这个思考，就选择了我现在所在的新鸥鹏。为什么选择它？我又想起鲁迅的一句话，“世界上本来就没有路，走的人多了就有了路”。其实这一块已经走到了红海，如何选择蓝海呢？

　　我把鲁迅的那句话改一下“世界上本来就有路，走的人多了就没有了路”，所以选择新鸥鹏是什么呢？我在广州华南理工大学工作了11年，然后做地产又做了十几年，新鸥鹏是一个什么样的企业？新鸥鹏是一个企业集团，下面有两个集团，一个是教育集团，一个是地产集团，它的教育集团现在已经有两所全日制大学，要经过高考的，还有5所中学，我们的一所中学已经连续14年在大重庆中考第一名，还有31所幼儿园，还有国际班，它自己的国际班的高中的学生，百分之百地进入世界50强的大学。2/3的学生能够进入世界20强的大学。

　　用一句话来说，新鸥鹏的教育比地产做得好，新鸥鹏集团是中国500强民营企业里面排名第392位。另外一个地产企业连续5年排在中国百强企业里面。教育+地产，新鸥鹏是做得最好的，所以就选择了一条蓝海的路线，而且是未来的趋势，文、教、卫是中国地产很少进入的，所以我们选择了教育这条路。

　　黎振伟：李总说的创新，他选择的不是企业，而是趋势，如果这个企业抓住趋势，当然就是一个好企业，下午经理人的对话中我们可以更多的沟通。

　　下一位嘉宾是莱蒙的钟总。今年房地产最难的就是综合体、商业地产，我们公司也为你们在南昌的那个巨大的综合体做服务，其实销售挺难的。同事问我这个应该怎么办，我说这个其实不能光靠销售解决，一定要跟开发商一起创新。我就一个简单的问题，莱蒙地产在未来的创新中，在互联网电商的冲击下，如何做创新的综合体，改变困局？

　　钟辉红：我说几个观点，第一个就是刚才朱会长、陈教授、巴教授都说过的，就是谨慎乐观的未来，包括也要走规模。实际上我在全国做投资和做洽谈的时候会发现，很多的中型的房地产公司其实已经出现了地产被查封等等很多的经济问题，我觉得虽然是一个乐观的宏观的状态，但是我们还要审视自己企业内部的情况。别说躺着赚钱的时代没有了，就算站着赚钱也没了，得跑着赚钱。

　　对于大部分中型企业来讲，我们也要考虑未来的变化和创新。未来的创新，如果说把我们原来传统的行业变成X，要变革的方向是Y的话，我们的方向有几种，X-Y是做一些轻资产的东西，还有X+Y，或者是X和Y等等不同的方向，在这样的方向上，莱蒙从2013年中的时候就提出了守住红海，要创蓝海的战略，在我们的地产方面也做了很多的内容，营销手段也是变化很多，在南昌的一个综合体总量在30万平方米的时候，我们也想到通过一个O2O的平台，通过一个娱乐mall，打造包括文化、娱乐、休闲为主的一个Mall的概念，我们也在往这个方向走。

　　因为莱蒙那么多年一直坚持品质地产、品位生活的理念，我也希望我们坐在的一些中型的企业，虽然未来我们不能成为一片森林，但是我希望通过我们的创新，通过我们的X+Y，或者是XY等等方式，能够在森林里面成为一个茁壮的大树，我希望我们莱蒙能够做到，大家也能做到。

　　黎振伟：下一位是来自SAP中国区联席总经理郝旭东先生，我看到你们是全球第一的管理软件的公司，你们对互联网是很有研究的。你面对这么多开发商企业，他们在转型的过程中如何跟互联网+结合，而不是把自己变成互联网企业，您有什么好的建议？

　　郝旭东：房地产行业现在对于互联网+应该说已经耳熟能详了，非常的火爆，其实这个概念并不新，从企业竞争的角度，数字化、互联化已经是企业生存的一个空间的新的维度，掌握了数字化，掌握了互联化，他就在一个高维的世界，掌握不了他就在一个低维的世界。在高维世界的可以很容易向低维世界发起进攻，在低维世界的很难理解高维世界的做法。

　　SAP从数字化的角度把全球的商业分成26个行业，坦率地讲，我们做过比对，中国的房地产行业数字化的程度在26个行业中排名倒数第一和倒数第二，跟农业处在同一个级别。举个例子，我们各位老总，你们看看自己的企业，我需要一个报表的话，多长时间能及时地拿到？拿到了这个报表，你相不相信这中间的成本的数字？你的企业的端到端的流程是不是可以打破信息的孤岛，打破部门墙的障碍，实现流程的畅通？我们去年做了一个调查，中国房地产行业的数字化的投入占营收的占比大概是万分之三到万分之五。我们最穷的行业零售业，它的平均净利润1%，中国的零售业是千分之五到1%的投入，一流的企业达到7%。全球的零售业的平均IT的投入是5%到7%。

　　在过去这些年，我们在信息化的投入上需要补很多的课，但是现在有一个非常好的机会，我们可以利用互联化，利用数字化，实现一个跨越式的发展。如何来做呢？今天我看谈的更多的是趋势，SAP的观点是说，不管是黄金时代还是白银时代，我们的企业可以以不变应万变。这个以不变应万变的变化，就是我们要做内外兼休，练好内外的数字化的功。内功就是我把企业做到降本增效，精细化的管理，管控风险，管控成本，实现采购的规范化，实现项目管理的规范化。光有内功不够，还要有外功，外功就是以客户为中心，实现消费者的洞察，知道我的客户在哪里，建立客户的忠诚度，加强跟客户的黏度，利用互联网化的一些轻量级的移动的应用，O2O、社交媒体、全员经济，这样内外结合，实现内外兼休，才能立于不败之地。不管是黄金时代还是白银时代，黄金时代我们攻城略地，白银时代我们实现兼并整合，修炼内功，我想这是王者之道。

　　黎振伟：郝总给我的这个数字我很惊讶，我们的信息化这么发达的情况下，房地产企业的IT投资才万分之三。未来我们在这方面还有巨大的空间，我想也许不需要为减少的销售担心，应该为我们行业有巨大的改善的空间而振奋。

　　我们这一轮的对话最后请每位嘉宾以一句话结束我们这个对话。怎么创新？万众创新。

　　杨忠：我觉得在互联网+房地产推进的过程中，企业战略里面，合作、开放、共赢的心态至关重要。

　　唐学斌：房地产应该由生产房子变成生产用户。

　　欧阳捷：未来的市场蛋糕越来越小，企业如何脱颖而出，我觉得关键还是要在效率和创新下功夫。

　　郝旭东：面对数字化、互联化的趋势，不要迷信，也不要恐惧，我们踏踏实实地从现在开始，用开放的心态，用创新的做法，快速的迭代。

　　钟辉红：不要用开发商的传统理念去研究创新业务的落地，选准方向要毫不犹豫地落地，因为如果你犹豫就一定死，毫不犹豫地往前还有可能活。

　　李战洪：房地产企业继续利用好东宫西宫，东宫是金融，西宫是互联网。

　　黎振伟：改变思维、淡定从容，面向互联网，谢谢各位嘉宾。

审校：杨晓敏