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南京万达茂来袭 仙林湖板块的价格战争

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-03-23 23:05
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虽然拿地价格比较低，但商业部分的周期比较长，并且商业部分的建设成本也很高，加之体量较大，整个项目的成本也不低。

　　观点网 “一座万达广场，就是一个城市中心”，万达在过往霸气的广告词中不免流溢出些许的优越性。抛去万达产品本身带来的功能性变革，万达所到之地也常常伴随着乘势而为的价格竞争。

　　近期，万达在南京仙林湖打造的第四代产品万达茂正式奠基，该项目共投资150亿元，将打造成“集文化、旅游、商业、商务、人居五位一体，涵盖大型市内主题公园等各类世界顶级体验业态”的大型文旅项目。

　　不过，与拿地之时邻居小伙伴们纷纷以“万达来了”为噱头做宣传的做法不同，现在仙林湖的开发商似乎在喜悦之余也闻到了些许“来者不善”的意味。

　　有市场人士预计，以万达茂3906元/平方米的综合楼面价测算，万达茂未来住宅上市价格应在1.2万元/平方米，远低于仙林湖周边1.4万元-1.5万元/平方米的平均售价，成为潜在的“价格杀手”。

　　一时间，关于万达茂入驻仙林湖，究竟是“羊来了”还是“狼来了”成为南京市场谈论的焦点。

　　不过，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远对观点新媒体指出，万达茂进驻对于整个仙林湖板块价值提升作用是毋庸置疑的。而万达住宅的定价策略则取决于未来一段时间仙林湖板块消化量和供应量之间的关系是否能够平衡。

　　万达茂来袭

　　据了解，2014年12月31日，万达以36亿元的底价竞得仙林湖南白象G89商业综合体地块，正式进驻仙林湖。

　　资料显示，该地块出让面积为24.45万平方米，容积率3.77，为商住混合用地，挂牌起始价36亿元。规划要求，项目将建不得少于3万平方米的室内主题乐园，同时住宅用地面积占总出让面积的比例不得超过51%，酒店式公寓建筑面积占地上总建筑面积的比例不超过15%

　　拿地之后，南京万达相关负责人就向媒体透露，仙林湖地块将打造成万达的第四代产品万达茂，预计2017年底正式开业。

　　不同于之前的万达广场，南京万达茂规模更大，并不再以商业为主，而是以文化、旅游产业为主，打造成吃住游购娱一站式的全天候全业态大型文旅项目。而在万达的预想中，该项目的辐射客群不仅仅是仙林，而是整个“大南京”。

　　“未来项目将有室内的大型游乐园，具体打造主题还待定，同时也会有万达特有的知识产权类产业，因为科技要求先进，打造周期可能比一般的万达广场长些。”

　　虽然整体建设周期较长，但万达在拿地不足三月后便已将售楼处建至3层，并在3月15日举行了正式的奠基仪式。

　　随后的3月16日下午，南京万达茂又申报了项目总平面的建筑方案，而规划总平面图的确定，也预示着项目已临近正式开工。

　　据南京万达一位营销负责人透露，南京万达茂售楼处预计4月份公开，首批毛坯住宅房源有望在5月份上市，住宅面积段为80-120平方米。

　　显然，这也意味着，继金地湖城艺境和新城香悦澜山等项目后，仙林湖板块将再次迎来大量房源入市。

　　仙林湖价格战

　　然而，就在南京万达茂如火如荼地推进开发之时，外界的关注点早已从“万达来了”的营销借势转变为对其入市价格的预估。

　　此前，该项目负责人曾透露住宅项目入市价格“不会高”，其余信息还未敲定。但基于其3906元/平方米的综合楼面价以及15栋住宅的供应体量，万达茂还是在南京市场引起了一场关于“羊来了”还是“狼来了”的讨论。

　　新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理王慧基于万达茂的楼面价，预计其住宅价格应在12000元/平方米，而这一价格明显要低于区域均价。正是万达成为仙林湖“价格杀手”的潜在可能让周边开发商闻到了些许“来者不善”的气息。

　　对此，南京业内人士却不以为然。“我觉得万达茂进驻仙林湖板块利好是毫无疑问的，整个仙林湖目前最欠缺的就是商业配套，万达来了，不管怎么说是改善了商业配套，而且是可以辐射很大的商业配套，显然是可以带来仙林湖价值的提升。”孟祥远强调。

　　其指出，万达茂住宅项目的入市价格不见得会定得很低。虽然拿地价格比较低，但商业部分的周期比较长，并且商业部分的建设成本也很高，加之体量较大，整个项目的成本也不低。

　　“开发商定价不一定完全是按照成本来定的，定价肯定是按市场情况，只要市场允许，开发商还是逐利的，遵循利润最大化，疑问就在于仙林湖板块消化量和供应量之间的关系是否能够平衡。可能对万达来讲，唯一需要考虑的事情是售价出去以后，销量是否有保证。如果销量有保证是没有理由去降价的。”孟祥远补充道。

　　而南京知名地产评论员尹霄飞则分析称，万达是以商业带来价值，住宅完全是附属品，升值空间并不是很高。

　　所以，对于周边以居住品质为概念的开发商而言，构不成竞争，毕竟产品力不如周边项目，因而对于仙林湖的开发商来说肯定是利大于弊。

　　不过值得注意的是，仙林湖板块今年供应量大，高科、金地、新城都有不少存货量，再加上万达住宅的大批量上市，整个区域的价格无疑也多了变数。

　　另有数据显示，截止2014年12月初，仙林湖区域几家楼盘的商品住宅可售量有5600余套，按照预期每月去化350套，消化时间也要近16个月。如果加上2015年新增住宅供应量将超过百万方，目前仙林湖区域在售和待售的面积消化期恐将超过36个月。

发稿：张常旺审校：刘满桃

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