合富辉煌：“稳”字当头，政府意在止跌而非托市

来源: [观点网] 时间: 2015-03-17 11:54

致信编辑

打印

评论

对于开发商而言，建议应当抓住上半年流动性宽松带来的机会，配合积极的价格策略出货，以使企业在激烈的市场竞争当中取得更多先机。

　　主要观点 两会定调房地产:“稳”字当头，“强”刺激不再；“分类指导”仍是2015年房地产政策基调，中央“稳定住房消费”提法意在止跌而非大举托市。合富辉煌(中国)市场研究中心预计投资投机性购房难回上升通道，利好主要集中在流动性释放对楼市成交的带动。对于开发商而言，我们建议应当抓住上半年流动性宽松带来的机会，配合积极的价格策略出货，以使企业在激烈的市场竞争当中取得更多先机。

　　一、“强”刺激不再，宏观层面难支撑住房投资回温

　　政府工作报告中，2015年多项主要经济目标，仅失业率目标与去年大体持平，可见维持就业稳定仍是中央底线。在就业基本稳定而经济保持在合理区间(7%左右)的情况下，预计管理层实施“强”刺激的可能性不大。本年12%的M2增长目标尤其值得关注，即使经济下行压力继续增大，但管理层并未放弃对流动性的管控，而是强调松紧适度。从宏观层面看，经济进一步趋降，而通胀水平亦将继续降低，缺乏支持投资性购房回温的动力，预计2015年房地产投资难以重回上升通道。

　　二、国家房地产调控继续强调“分类指导”，“促进”提法不宜被过分解读

　　政府工作报告在房地产调控基调上继续延用了“分类指导”、“因地施策”思路。文本中：“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”是以“落实地方政府主体责任”为大前提的，可见中央层面并未放弃“有保有压”的地方调控原则，库存压力大的(主要是非一线)城市存在政策进一步放松的空间，但一线城市出现政策松动的机会则相对较小。

　　对一线城市的政策走向，报告特别强调要“控制超大城市人口规模”，3月7日北京副市长在接受媒体采访时正式表态基于北京本身的人口控制要求，北京限购将不会取消。由此可以判断，包括上海、广州、深圳三个一线城市，限购政策在2015年内继续实施将是大概率事件。

　　至于一线城市限购政策本身是否存在调整空间，则视乎当地楼市成交会否再出现大幅下跌。以广州为例，不排除在国家推出930政策并进一步强调支持自住和改善性住房需求的情况下，原“穗六条”存在一定程度的政策调整空间(如对外地人要求三年社保纳税年限有可能会有所缩短)，但除非广州地区楼市再出现意外大幅下跌(如，正常月份广州十区住宅成交跌至40万方左右水平)，否则广州“穗六条”出现大幅调整的可能性不大。

　　三、上半年流动性宽松值得期待，但下半年存在较大不确定性

　　上半年流动性宽松可期：流动性宽松可以说是在政策窗口期内最确定、也是目前可以看到能拉动楼市成交的最大利好。2015年12%的M2目标增速，对于全年而言整体不算宽松甚至稍显偏紧。但根据2014年M2总量走势，2015年按每月M2增长12%计算，则2015年上半年M2余额增量仍可达到13万亿元左右的规模，足以让房贷利率维持在较低水平、同时对房贷额度的支持力度也十分充足。预计上半年中央层面对流动性的释放会比较确定，包括在公开市场操作、降息、降准上都有进一步的操作空间。从中央流动性释放对地区楼市的带动效果看，如果2015年3月后央行能够继续使每月流动性释放保持在一定规模(如，6000亿以上)，则相当部分的住房刚性购买需求将能够得到释放，楼市成交热度有望继续保持或再适度上行。

　　下半年流动性不确定性大：依据M2总量走势，如果下半年M2继续保持12%增速，则7月后新增流动性会相对较少。根据本次两会“在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些”的表述，预计下半年流动性将实施动态调整，如果上半年后国内经济能够企稳(如GDP保持7%以上)，则管理层对流动性的使用可能会趋于节制，反之则有可能会再释放部分流动性以支撑经济回稳。但总体而言，下半年不确定性因素较多。

　　对于开发商而言，我们建议应当抓住上半年流动性宽松带来的机会，配合积极的价格策略出货，以使企业在激烈的市场竞争当中取得更多先机。

　　四、中央、地方释放更多救市信号将促进部分购买需求入市

　　中央政策：以稳经济为首要目标，降息降准可期，预计上半年亦有相当规模的中央/地方投资上马以稳定宏观经济环境。但在“分类指导”之下，中央层面再出台“一刀切”大规模房地产救市措施的可能性较小。

　　地方政策：未来将有更多城市将在税费、购房补贴、公积金等方面出台更多利好以期推动地方楼市回稳。预计相关政策包括：1)交易税费调整与实施购房补贴；2)公积金贷款条件降低：包括公积金贷款额度上限调整，最低缴存时间调整等；3)在户籍制度、人才引进、政府回购存量房等方面推出更多相关优惠。预计各地政策(集中非一线城市)再放开对购买需求(特别是刚性需求)入市会起到一定的促进作用，但在中央“强”刺激难出台的情况下，非限购城市实施税费及购房补贴等政策优惠对实际成交的推动作用不会十分明显。

　　五、“一带一路”对房地产成交的拉动难快速体现，相对而言，“自贸区”对区域楼市的带动会更加明显。

　　“一带一路”和“自贸区”是未来国家战略实施重点，其对区域经济的带动将影响到未来地方楼市成交。但从时间和效率判断，我们预期“一带一路”在短期内对房地产市场的拉动作用较为有限。目前“一带一路”仍更多停留在概念层面，全国住宅市场在经过高速开发阶段后，部分地区(主要是三四线城市)供大于求的情况已比较突出，我们预期单纯规划利好的提出对快速去库存的帮助不大。而自贸区启动对地区楼市的拉动作用则会相对较快地体现出来。以广东自贸区为例，目前包括自贸区总体方案、负面清单等关键政策已基本敲定，挂牌后即可实施。预期将能够较快带动地区相关产业发展，利于区域楼市产生更大的成交向上动能。