高纬环球：2014年亚太区写字楼投资创新高

来源: [观点网] 时间: 2015-03-10 17:53

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2015年，核心市场预计又将占据大部分增量，其中东京和悉尼将继续引起投资者的共鸣，因为两个市场提供的利差在该地区均位于最高行列。

　　高纬环球近日发布的报告表明，2014年，亚太地区写字楼投资持续不断，写字楼交易价值达到金融危机以来的最高水平。写字楼房地产资本支出共达725亿美元，比2013年增长了11.3%。原因在于该地区核心市场交易量庞大，占写字楼投资的90%以上。总投资额(不包括土地销售)微增2.8%，达1239亿美元，几乎全部为写字楼投资。

　　“去年，尽管债券收益前景看好，但投资者们仍被该地区门户城市的核心产品所吸引，”高纬环球亚太区资本市场部执行董事总经理John Stinson表示：“资本的本质并非以投机为目的；投资者们正在寻找能够产生稳定收入来源或回报的资产，并已经准备好扩展他们的投资视野。”

　　这主要是由于投资者基数不断增大，因为越来越多的主权财富基金、养老基金和私募股权基金增加了对该地区房地产的资金分配。外国投资者对亚太地区写字楼物业进行的投资占写字楼总投资的近30%，达195亿美元，增长量超过一半，达到金融危机以来的最高水平。

　　五家初创公司已经加入了2015年的一期推动项目，第二期项目将于今年下半年启动。每批将招募五家公司，最终所有入选公司将在“展示日”对一组来自伦敦的资深投资人进行汇报。

　　高纬环球亚太区研究部董事总经理Sigrid Zialcita对此表示认同：“投资者认为，亚太地区核心城市已经成为全球性投资目的地，标志性建筑可与伦敦和纽约等建筑相媲美——由于这些市场的投资基础强大，金融资产多元化且具有良好的可替代性，属于真正的可投资资产。”

　　除了去年筹集的雄厚资本外，融资环境预期将仍然保持有利，预计2015年投资额将进一步增加。2015年，核心市场预计又将占据大部分增量，其中东京和悉尼将继续引起投资者的共鸣，因为两个市场提供的利差在该地区均位于最高行列。

　　去年，这两个城市的交易量均占总交易量的60%以上。在澳大利亚，墨尔本和悉尼正发展成为推动该国经济转变的主要因素；投资者们可能仍对核心写字楼地产充满兴趣，因为这些资产往往会从不断变化的市场环境中带来最大利益。

　　政府的货币刺激政策将支持东京所有房地产板块的市场，而这将继续推动企业扩张；货币的走弱对外国投资者们仍将充满吸引力。今年，日本首都东京的租金增长预计将达到该地区的最高水平，写字楼地产将继续令人难以抗拒。

　　Zialcita表示：“同样，尽管悉尼的中央商务区仍将令人垂涎，但我们认为墨尔本写字楼市场将会重新焕发活力，澳大利亚的工业和零售物业部门也将变得愈加活跃。”

　　作为韩国首都，首尔的6%-7%的写字楼收益率很诱人；此外，韩国的利率也较低，因而首尔市场对投资者而言亦极具吸引力。去年，首尔吸引了大量外国投资，其中包含主权基金和著名私募股权机构进行的高调投资。新增供应预计将有所缓和，该市租金今年可能会出现拐点。

　　中国核心市场北京和上海的写字楼交易量有所不同。国有企业相关现行法规偏重北京，市场活动受到影响，而该市可供出售的交易性资产较少，且买卖双方的预期不相匹配，因而投资额受到进一步抑制。

　　不过，去年上海写字楼投资额将中国的房地产下行趋势拉升了超过三分之二，本地买家为主要驱动者；由于开发商们力图加强现金流管理，非核心位置的高供应水平创造了投资机会。近几个月来，中国政府已经开始实行选择性宽松政策，央行也在去年11月下调利率——为两年来首次下调——今年应该会对投资者有些激励作用。

　　“投资者们渴望利用上海自由贸易试验区，其作为中国金融中心的地位将继续从国内外企业吸引大量资金，”高纬环球资本市场部执行董事苏金茂表示：“北京和上海毫无疑问地依然是投资者的主要目标，因为那里市中心及周边资产获得收益的潜力持续增强。”

　　在新兴市场，由于印度政局稳定，商业行情乐观，而且其实施了一系列标志着潜在机会的新政策举措，比如房地产投资信托基金(REITs)制度的引入以及为推动投资所付出的努力，在印度的投资呈强劲增势。印度写字楼地产投资额上涨超过一倍，去年达到16亿美元，创危机后新高。预计投资者对印度主要市场孟买、德里国家首都辖区和班加罗尔的兴趣将增强，对写字楼及其经济特区的投资将特别强劲，同时还有很多开发机会。

　　东京和澳大利亚的资本价值由于受到资本权重的推动将会上涨，该地区的写字楼收益率预计将进一步收缩。而新加坡和香港的收益率则有望增长。

　　Zialcita补充表示：“今年的货币政策不同，中国在进行一系列改革，而欧洲经济持续疲软，虽然这一切将导致宏观经济环境的不确定性，但该地区投资基础强大，其核心市场商业地产将依然具有投资吸引力。随着投资者们增加对该资产类别的资金头投入，投资组合再次平衡，以及把私募股权房地产作为投资对象，预计这些都将转化为对其资产的需求。总的说来，我们预计2015年亚太地区写字楼投资额将增长5%-10%。”