高层的利润平衡术金融街广州俩项目年内入市

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-05 19:11

致信编辑

打印

评论

今年在广州将有两大项目相继入市，分别为番禺金融街·融穗澜湾项目以及萝岗金融街·融穗御府项目。

　　观点网 继中海广钢地王公布入市计划之后，去年2月以29.94亿元拿下的广钢地王项目也公布了其最新动态。

　　3月3日，广州市国土资源和规划委员会官网公布了金融街广钢新城AF040405地块项目的规划批示。

　　公示显示，该地块最终将建设8栋超40层的建筑，其中4-8栋为41层，7、8层为安置房。这比地块最初的规划少了两栋楼。据了解，该地块最初规划拟建10栋39—42层的商品住宅，规划总户数约3000户。

　　历史资料显示，去年2月份，金融街股份以29.94亿元，配建面积83100㎡拆迁安置房拿下广钢新城AF040405地块，折合楼面地价为22037元/平方米，当时刷新荔湾新地王的纪录。此后有开发商预计该地块的房价将突破4万元每平米。

　　高层的利润平衡术

　　无独有偶，广钢新城的不少地块都被规划成超高层建筑。

　　今年1月，由中海竞得的广钢新城AF040404地块项目在广州市规划局官网公布修建性详细规划批后公示。规划显示，该地块将建成8栋超高层建筑，包括2栋51层回迁房、5栋49层住宅以及1栋33层商务办公楼。与此同时，2014年8月底，同样由中海摘得广钢新城AF040402、AF040403地块公示将建4栋21-59层高层建筑，包括1栋47层还迁房、2栋59层住宅以及1栋21层商业办公楼。并且，最高59层的住宅，刷新广州住宅最高楼层纪录。

　　对于这样的规划，有市场人士对观点新媒体表示，这或许也是出于高成本拿地后的应对之举。“高售价可以通过提高项目的定位来实现平衡，对于不愿牺牲利润的中海和金融街，将广钢新城这种需要配建的地块定位为超高层是唯一选择。”

　　据悉，在2014年年初，中海与华发、龙湖、金融街、世茂等同行经过多轮血拼后，以96亿元总代价拿下广钢新城三宗地块，扣除安置房面积后，楼面地价已逼近两万。

　　合富辉煌首席分析师黎文江对观点新媒体分析指出，对于面积较小或是有配建的地块，如若不选择超高层，也会面临余地不足，难以营造豪宅园林和绿化的居住环境卖点。很多项目只能够辅以精装修和园林设计来提高定位。

　　“在楼面价逼近两万的高起点下，广钢新城的几个项目若要实现盈利，入市价至少要40000元/平方米。然而以目前广钢新城的配套以及周边楼盘的售价，想要今年开盘就卖出40000元/平方米的价格，有点困难。”

　　“而且，大部分人还是比较难接受40以上层数的住宅。”

　　对于这样的项目后市，黎文江进一步分析称：“进入广钢新城的开发商要做好慢慢卖的准备。”

　　对此，黎文江举例说：今年中海在珠江新城的豪宅项目花城湾一号开售，最后的销售均价仅为4万多，像中海这样实力雄厚的开发商有能力做到贴着区域成交均价卖。而金融街这样的外来户，也只能等到区域成熟再慢慢售卖。

　　四项目相继出炉

　　外来大户金融街在广州市场的意图并不仅止于一个项目。

　　资料显示，2014年2月21日，在广州市场逡巡许久的金融街终于夺下广州第一宗地块，正式布局广州。地块为荔湾区广钢新城宅地，地块总价29.94亿元、配建面积83100平方米，折合楼面地价为22031元/平方米，刷新荔湾新地王。

　　半年后的2014年7月24日、7月25日，金融街分别以8.04亿元、5.75亿元拿下番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块和萝岗区长岭居地块。

　　仅两个月后，金融街再次联合方兴地产，以32.4亿夺广州广钢新城一宗宅地。该地块折后楼面地14263元/平方米。至此，短短7个月，金融街就在广州豪掷76.14亿元斩获四个地块。

　　彼时，金融街相关负责人表示，尽管短期内房地产市场受外在因素影响有所降温，但广州作为千万人口级别、万亿经济总量的一线城市，房地产需求旺盛，长期发展依然看好。

　　“2014年前三季度金融街在广州拿下的四个地块分布在广钢、番禺市桥、萝岗均为热点区域。进驻广州只是深耕珠三角市场的重要部署之一。未来广深等珠三角市场地块如有合适的会果断出手。”

　　3月4日，观点新媒体再次致电金融街广州置业有限公司，其营销总监张大海回应称：“公司不改变对华南市场的看好，如果有合适地块依旧会继续出手。”

　　此外，金融街方面还表示，广钢新城地块命名为金融街·融穗华府，项目有望在年内亮相。除此之外，今年其在广州将有两大项目相继入市，分别为番禺金融街·融穗澜湾项目以及萝岗金融街·融穗御府项目。

　　其中，金融街位于广州番禺区市桥的项目已经获批，据内部人士表示，项目名为金融街·融穗澜湾，将打造成高品质项目，有望明年下半年入市。根据项目批后公示图显示，小区外围橙色的板块规划为低层建筑，包含商业、肉菜市场、派出所、以及12班幼儿园等；而蓝色的板块为高层建筑，规划将建6栋高层建筑，建筑层高为24F-40F，并包含有安置房。项目已经正式动工。

发稿：赵思茵审校：武瑾莹