申万宏源-解读地产非标融资：非标之血，汹涌澎湃

来源: [观点网]      时间: 2015-03-04 16:23
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在四大非标通道中，涉房资产的比例也在不断增加。从2011年的15.8%增长到2014年预测的30.8%，其中的券商和基金子公司资管是贡献地产融资需求增长的大头。

在四大非标通道中，涉房资产的比例也在不断增加。从2011年的15.8%增长到2014年预测的30.8%，其中的券商和基金子公司资管是贡献地产融资需求增长的大头。

　　——历次降息未有之现象，降息带走了非标类固定产品的需求

　　1.资金向权益资产流动将带来兑付问题

　　1.1非标之“血”，汹涌澎湃

　　非银贷款无法反映地产非标的融资情况，近2年来地产非标的汹涌发展已经催生多种模式。

　　·从2006年以来的数据中可以发现，伴随着2011年以来的非标影子金融“大爆炸”，地产融资的来源变的异常丰富。非银贷款(信托贷款)、甚至传统银行开发贷已经不是地产融资链的主流。

　　·伴随着各种新的融资渠道的打开，明股实债的夹层融资大行其道，各种类MBS、类REITS融资层出不穷。所以近2年来就地产的融资面来说实在是“地产之血，汹涌澎湃”。

　　模式增加的背后是规模的迅速上升，预计2014年地产非标融资总规模达到7.6万亿，地产在整体非标中的占比亦在不断上升。

　　·地产非标金融大创新的背后是总量的不断增加，在四大非标通道中涉房资产的余额从2011年的不足1万亿增长到2014年预测的7.6万亿，实现了几何级数的增长。

　　·于此同时，在四大非标通道中，涉房资产的比例也在不断增加。从2011年的15.8%增长到2014年预测的30.8%，其中的券商和基金子公司资管是贡献地产融资需求增长的大头。

　　·2014年7月才诞生的阳光私募契约式基金通道尽管目前规模有限，但是考虑到其资管功能俱全，成本最为低廉，我们预测在对接了众多有限合伙产品后，该通道将在今后两年复制指数级的增长。

　　在企业端，我们认为“对外担保余额/净资产”更能反映地产企业高息夹层的偿债压力。而进行高息夹层融资的房企，将融资渗透到拿地层面，他们才是真正的高杠杆公司。

　　·由于夹层可以以股权形式在拿地阶段就实现融资，有利于房企克服开发阶段最大的现金流压力。因此进行高息夹层融资的房企才是真正的高杠杆公司，这是在传统净资产负债率上所看不到的。

　　·夹层非标融资往往拿不到土地抵押，或只能阶段性拿到土地抵押，一旦房企符合银行或信托的融资条件，这笔夹层融资就丧失了最为“牢靠”的土地抵押。因此夹层融资往往需要担保，尤其是上市公司的担保来增信。所以，对外担保余额能够部分反映房企在高息夹层上的偿债压力。

　　申万宏源-解读地产非标融资：非标之血，汹涌澎湃

审校：刘满桃

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