第一太平戴维斯：上海住宅销售市场简报(2014年四季度)

来源: [观点网]      时间: 2015-03-01 17:40
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第四季度，就成交量而言，整售市场表现活跃，共四宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币88亿元。

第四季度，就成交量而言，整售市场表现活跃，共四宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币88亿元。

　　概述

　　第四季度，就成交量而言，整售市场表现活跃，共四宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币88亿元。

　　截至2014年底，北京甲级写字楼资本值同比上涨4.5%至每平方米人民币64,300元。

　　截至第四季度末，甲级写字楼毛收益率环比下降0.36个百分点，至5.57%

　　本季度就成交量而言，一手写字楼散售市场表现活跃，总计人民币200亿元，同比上涨78%,几乎系去年同期的四倍。

　　2014年第四季度，整售市场活跃，共四宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币88亿元。至此，2014年总计9个项目成交，总成交额达到人民币206亿元，系2011年来的第二高值。

　　本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。至此，2015年甲级写字楼毛收益率预计将小幅下跌。

　　尽管2014年整售市场表现活跃，但鉴于本地市场优质可售项目较少，2015年整售市场预计仍较为平静。

　　“尽管今年住宅销售市场遇冷，但土地市场仍保持活跃。2014年全年土地成交达到新的高度——成交总额累计达到人民币1,911亿元。”王琼，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

　　市场概述

　　第四季度北京整售市场成交活跃，共计四宗整售交易：中国太平保险集团购得金融街广安中心D地块写字楼；方舟大厦被丰树基金收购；凯雷资本买下欧美汇购物中心；辉盛庭国际公寓被睿诚资本购得，总成交额达到人民币88亿元人民币。至此，2014年全年共计九宗整售成交，总成交额达到206亿元人民币，系自2011年来的第二高值。

　　2014年第四季度土地市场仍较为活跃，总成交额达到人民币328亿元人民币，环比下降30%；此外,2014年土地总成交额达到人民币1,911亿元，创历年最高记录。

　　写字楼市场

　　整体市场

　　2014年第四季度，鉴于一些优质项目表现良好，一手散售写字楼市场成交量活跃，总成交额同比上升78%，达到人民币200亿元，几近去年的四倍。表现突出的项目包括位于北京金融街的金融街月坛中心、位于燕莎区域的中央公园广场和位于北三环的保利海德公园，这三个项目贡献了本季度的大部分成交量。

　　总体来讲，第四季度一手成交价录得每平方米人民币33,500元，环比上升43%，同比上升25%。

　　望京区域仍为本地写字楼一手散售市场最为热门的区域，本季度一手写字楼成交价格录得每平方米人民币51,000元，环比上升2.4%。代表项目如方恒时代中心、保利国际广场，录得每平方米人民币49,000元和每平方米人民币54,000元的成交均价。

　　甲级写字楼市场

　　鉴于内外资投资者需求强劲，优质项目存量有限，因此，本季度甲级写字楼资本值稳定在每平方米人民币64,300元，同比上涨4.5%。然而，甲级写字楼毛收益率环比微降0.36个百分点，至5.57%，同比下降0.43个百分点。相比之下，甲级写字楼租金同比上升2.2%，至每月每平方米人民币317.1元。

　　商业市场

　　本季度商业一手散售成交额环比上升53%，至人民币71亿元，至此2014年总成交额达到人民币278亿元。尽管成交总额增加，但90%项目坐落在非核心区域，80%的商业成交为住宅底商。

　　整售投资市场

　　第四季度，尽管缺乏优质可售项目，但投资者仍积极寻求投资机会，整售市场就成交量而言仍表现活跃。

　　本季度有四宗整售成交，总成交额达到人民币88亿元，至此全年整售成交额达到人民币206亿元。本季度整售成交包括：

　　-内资保险公司——中国太平保险集团，以人民币50.2亿元的总价从金融街控股手中购得金融街广安中心D地块写字楼。

　　-外资基金——丰树基金，购得方舟大厦，总价达到人民币4.2亿元。

　　-外资投资机构——凯雷资本，以总价人民币24亿元从汇丰南丰基金手中购得欧美汇购物中心。

　　-内资投资机构——睿诚资本，以总价人民币9.5亿元购得辉盛庭国际公寓。

　　就成交量而言，内资买家系本季度整售市场需求的主要来源。与此同时，外资公司本季度表现活跃，共有两宗成交。写字楼项目仍系整售市场中最受青睐的项目，占总成交额的56%。

　　土地市场

　　尽管2014年住宅市场总体疲软，但土地市场在本季度仍表现相对活跃，总成交额达到人民币328亿元，环比下降30%。至此，2014年总成交额达到人民币1,911亿元，创北京历史新高。2014年第四季度成交类型主要为住宅用地，占总成交额的80%。

　　预计2015年土地市场将表现活跃。预计政府将颁布一系列政策以刺激市场，加之更多开发商因投资风险较小而回归一线城市。2015年一月份两块位于西南三环玉泉营区域的土地成交足以证明开发商的拿地热情。该两宗地块最终被招商、华润、九龙仓、平安联合体分别以人民币42亿元和45亿元摘得。

　　市场展望

　　尽管租金进一步收窄，但是有限的优质投资项目加之内外资投资者的稳定需求，预计将支撑甲级写字楼资本值稳定。至此，2015年甲级写字楼毛收益率预计将继续小幅下降。

　　尽管2014年整售市场表现活跃，但北京有限的可投资项目预计将使2015年整售投资市场相对平静。

审校：刘满桃

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