第一太平戴维斯：上海住宅租赁市场简报(2014年四季度)

来源: [观点网] 时间: 2015-03-01 16:32

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临近年末，国际服务式公寓品牌在一、二线城市继续扩张。第四季度，无全新服务式公寓项目入市，两个服务式公寓将开业推迟至2015年上半年。

　　概述

　　临近年末，国际服务式公寓品牌在一、二线城市继续扩张。

　　第四季度，无全新服务式公寓项目入市，两个服务式公寓将开业推迟至2015年上半年。

　　全市住宅租赁市场平均租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币178.1元，同比下跌0.6%。全市整体入住率环比下跌0.3个百分点至88.6%，同比下跌0.6个百分点。

　　全市服务式公寓租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币217.6元，同比微跌0.1%；服务式公寓整体入住率环比小幅上升0.1个百分点至86.8%，同比上涨0.4个百分点。

　　全市别墅市场租金水平环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币154.9元，同比下跌0.8%。全市别墅入住率环比下跌0.4个百分点至93.4%，同比下跌1.5个百分点。

　　“服务型公司继续将上海等一线城市作为发展中国业务的首选基地，因此位于中心地段的高端服务式公寓需求增长。” 简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部

　　市场概述

　　年末，跨国公司员工长期外派的比例减少，更多员工的派遣期短于半年，或多以项目为主。这一趋势表明派遣模式正发生转变，派遣合同从传统的两到三年减少至不到一年。短期租户的增长或将加剧市场入住率的季节性波动。2015年中国春节晚于元旦一个半月，该现象并不常见。这使得一些服务式公寓项目重点推出短租和日租服务，尽可能地吸纳短租以保证入住率。年末的价格优惠或有助于提升淡季的项目入住率。

　　因经济增速平稳，一些跨国企业，尤其是制造业，继续在经营成本和劳动力成本相对更低的二线城市扩张其业务。然而，多数公司依然在一线城市设立区域总部。尽管国内经济环境持续复苏，跨国公司在人事招聘和扩张成本上仍然持谨慎态度，倾向于招聘本地员工，因而使得国内租赁需求呈现增长态势。

　　服务业公司进驻中国市场时依然首选上海等一线城市。2014年，39家公司在沪设立地区总部，12家在沪设立投资性公司，另有13家建立了外资研发中心。根据上海统计局的官方数据，沪上三成以上的公司地区总部亦为亚太区总部。

　　第四季度，全市住宅租赁市场平均租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币178.1元，同比下跌0.6%。全市整体入住率环比下跌0.3个百分点至88.6%，同比下跌0.6个百分点。

　　服务式公寓市场(租金仅指一年及以上租赁期，实际成交租金可能低于12个月以下中短期租约价格。)

　　第四季度，上海未见全新服务式公寓项目入市，市场依然以吸纳过去三年间的供应为主。随着跨国公司越来越倾向于雇用本地员工，国内租户的增加得以弥补来自派遣员工的不断减少。这使得不少位于热点地区的高端公寓项目中，外派员工和国内租户占比相当。

　　岁末年初，国际服务式公寓品牌在一、二线城市继续扩张。2015年，雅诗阁、逸兰、赛嘉等运营品牌在国内均将有服务式项目开业，另有不少项目将于后几年相继入市。意味着服务式公寓运营商和业主在国内依然看好市场，并且国内许多城市依然面临供不应求，尤其是在严控住房成本的跨国企业不断涌入的二线城市。

　　本季度，全市服务式公寓租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币217.6元，同比微跌0.1%；整体入住率环比微涨0.1个百分点至86.8%，同比上涨0.4个百分点。按区域来看，浦西和浦东地区服务式公寓入住率达到86.2%和87.4%，分别环比上涨0.1和0.3个百分点。

　　小业主公寓市场

　　2014年，小业主公寓租赁需求和租金水平维持平稳增长，且预计2015年的增长仍将优于其他细分市场。由于跨国公司的住房预算低于往年水平，因此跨国企业或倾向于选择经济型租赁单元。加上近年来公寓项目的建筑质量和服务标准均有提升，越来越受到外派来沪员工的青睐，预计明年这一现有趋势或将持续。

　　全市小业主公寓平均租金环比上涨0.5%，较去年同比上涨0.8%，达到每平方米每月人民币159.7元。小业主公寓入住率达到88.6%，环比小幅上涨0.1个百分点，同比上涨0.3个百分点。

　　全市公寓租赁市场(包括小业主公寓和服务式公寓等)租金水平环比和同比均小幅上涨0.1%。而入住率环比则维持平稳，同比微涨0.1个百分点。

　　别墅租赁市场

　　由于不少家庭对日益严重的空气污染、教育费用和生活质量依然充满担忧，传统别墅租赁市场受到影响，全市别墅平均租金和入住水平双双下跌。许多外籍员工接受短期外派重回上海并因此选择较短租赁期或将家人送回国，使大户型别墅单元租赁受到影响。然而随着虹桥交通枢纽的重要商业地位日益凸显，预计未来几年虹桥地区的租赁需求将明显增长。

　　近几年，金桥地区发展迅速，现已为别墅租赁的一大热点区域。区域内拥有许多国际学校，吸引大量外籍人士及其家庭居住于此。第四季度，金桥地区别墅租金水平环比下跌0.2%，达到每平方米每月人民币157.8元，同比下跌1.8%。而入住率则延续前期良好表现，环比上扬0.7个百分点，同比上涨1.5个百分点，表明该区域对长期外派员工的吸引力依然较大。

　　全市别墅市场平均租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币154.9元，同比下跌0.8%。全市别墅市场入住率环比下跌0.4个百分点至93.4%，同比下跌1.5个百分点。