中原地产：2015年01月成都土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2015-02-13 11:07

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1月成都市商品住宅供应继续上涨，成交微幅下降。其中，供应方面：供应面积170.86万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环比上涨42.35%，同比上涨27.06%。

1月成都市商品住宅供应继续上涨，成交微幅下降。其中，供应方面：供应面积170.86万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环比上涨42.35%，同比上涨27.06%。

　　土地市场

　　流拍现象依旧突出低迷态势或将继续蔓延

　　1、成都市土地供需走势

　　本月成都市共出让土地25宗，总供应面积1155.88亩，面积环比下降55.91%，同比下降16.44%；本月共成交土地11宗，土地成交面积780.58亩，面积环比下降37.08%，同比下降21.36%。

　　1.1 主城区土地市场供需趋势

　　本月主城区总供应土地8宗，供应面积891.46亩，环比下降22.11%，同比上涨128.37%。成交方面，本月主城区总成交土地4宗，成交面积577.03亩，环比下降34.02%，同比上涨47.82%。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　本月主城区成交土地面积约合38.47万平米，总可建面积为139.10万平米；其中住宅可建面积为114.25万平米，环比上涨23.93%，同比上涨147.15%；商业可建面积为24.85万平米，环比下降74.25%，同比下降60.04%。

　　1.1.2主城区土地成交价格概况

　　本月主城区住宅用地成交均价为3321元/平米，商业用地成交均价为3024元/平米。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　本月郊县区总供应土地17宗，供应面积264.42亩，环比下降82.10%，同比下降73.37%。成交方面，本月郊县区总成交土地7宗，成交面积203.55亩，环比下降44.37%，同比下降66.20%。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　本月郊县区成交土地面积约合13.57万平米，总可建面积为47.06万平米；其中住宅可建面积为28.61万平米，环比下降46.19%，同比上涨13.00%；商业可建面积为18.45万平米，环比下降37.99%，同比下降80.68%。

　　2.2郊县区土地成交价格概况

　　本月郊县区住宅用地成交均价为702元/平米，商业用地成交均价为861元/平米。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：本月主城区共发布11宗国有建设用地使用权出让公告（成华区2宗、高新区1宗、青羊区5宗、天府新区3宗），净用地面积共计502.31亩，约合33.78万平方米，总可建面积约为114.42万平方米。

　　郊县区土地公告情况：本月郊县区共发布28宗国有建设用地使用权出让公告（青白江1宗、都江堰1宗、大邑2宗、温江3宗、郫县5宗、金堂1宗、彭州3宗、温江6宗、新都4宗、双流2宗），净用地面积共计1492.33亩，约合99.49万平方米，总可建面积约为290.04万平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：本月主城区共出让4宗国有建设用地使用权（成华区1宗、武侯区1宗、天府新区1宗、锦江区1宗），净用地面积共计577.03亩，约合38.68万平方米，总可建面积约为139.10万平方米，成交总价约为45.46亿元。

　　郊县区土地成交情况：本月郊县区共出让7宗国有建设用地使用权（温江3宗、崇州1宗、新都1宗、金堂1宗、大邑1宗），净用地面积共计203.55亩，约合13.57万平方米，总可建面积约为47.06万平方米，成交总价约为3.60亿元。

　　3、小结与预测

　　本月土地市场供应量正常回落，去年年底的小幅“翘尾”并未在2015年土地市场延续。从实际表现来看，流拍现象依然突出。以主城区为例，共计出让8宗地块，成交4宗，成交率为50%。其中，人民塘双子地块及锦江区二环路东五段地块再度“习惯性”流拍，而占地253亩的百仁地块则因为体量巨大，商业占比过高而无人问津。可见，开发商在2015年依旧沿袭着去年保守、谨慎的拿地风格，争夺焦点多放在主城区热门板块的中小型地块，对于地段较差，风险较大的地块基本不碰。另据国土资源局土地公告显示，下月将有30宗土地出让，共计1719.36亩，相较本月有明显增长。从供地位置来看，出让地块多集中在郊县区，主城区仅有7宗供应，其中，青羊区将再推一宗110亩纯商业用地，据悉万达有意将其拿下，并在青羊区打造一座全新业态的万达广场。鉴于下月供应地块位置较偏，自身条件较差，预计低迷态势恐将继续在下月蔓延，成交率将维持低位。

　　主城区商品住宅市场

　　成交小幅下滑后市或将步入休整阶段

　　2.1 本月成都市供需概况

　　1月成都市商品住宅供应继续上涨，成交微幅下降。其中，供应方面：供应面积170.86万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环比上涨42.35%，同比上涨27.06%；成交方面：成交面积219.43万平方米，环比下降4.57%，同比上涨42.44%；供需比为0.78。

　　受近期政策利好及市场逐步回暖的双重影响，本月供应量继续走高，但成交量出现小幅下滑，由于临近春节假期，楼市即将进入休整阶段，按照以往经验，近期市场将会进入传统淡季，预计后市成交将持续走低。

　　2.2成都市主城区商品住宅供需详情

　　1月成都主城区商品住宅供应高位企稳，成交小幅回落。其中，供应方面：供应面积97.75万平方米，环比上涨14.07%，同比上涨151.29%；成交方面：成交套数8044套，环比下降34.42%，同比上涨4.26%；成交面积74.96万平方米，环比下降25.63%，同比上涨2.00%；供需比为1.30。

　　2.2.1 本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　1月高新区供需双双冲至榜首，锦江区次之。其中，高新区供应面积42.18万平方米，环比上涨67.23%；成交面积23.31万平方米，环比下降2.54%。锦江区紧随其后，供应面积38.71万平方米，环比上涨122.20%；成交面积15.23万平方米，环比下降16.34%。

　　2.2.2成都市主城区月度销售TOP10

　　1月华润品牌项目二十四城共计销售423套，位居榜首；瑞安城中汇从上月第四名位置跻身前三强，保持低价走量共销售313套；佳兆业广场由于集中备案以及降价共计销售280套获得榜单排行第三名。

　　2.3成都市近郊县商品住宅供需走势

　　由于近郊县商品住宅市场供应数据公布延迟，本月显示供应量下降，但成交量稳步上行。本月供应面积73.11万平方米，环比下降14.17%，同比下降24.47%；成交面积144.47万平方米，环比上涨11.87%，同比增加79.38%。本月成交呈现上涨趋势，主要受当前稳定的政策环境影响以及即将临近春节，开发商促销去化库存，从而推动成交平稳上行。预计2015年楼市政策面将持续宽松，开发商信心将持续回升，稳步走量将是未来策略。

　　2.3.1成都市各近郊县商品住宅供需详情

　　1月郊县供应集中于新都和龙泉驿，分别供应17.12万平方米和14.20万平方米。成交方面，温江摘夺头魁，成交面积34.72万平方米，较上月增加9.8万平方米；双流和新都成交面积分别为26.70万平方米和26.19万平方米，两者较为均衡；上月领跑的天府新区高位回落，成交仅11.27万平方米，成交环比大幅下降58.49%；龙泉驿和郫县分别成交19.87万平方米和25.72万平方米。温江区由于财富中央城和洲际银海湾个别集中备案项目影响成交量遥遥领先。

　　2.3.2成都市近郊县月度销售TOP10

　　本月成都近郊县商品住宅销售冠军是中铁瑞城西郡英华，该项目成交691套而获得冠军头衔；成都中丝园项目成交673套而位列第二；财富中央城共计销售549套位居探花席位。排名前两项目都是由于集中备案而月度表现优异，财富中央城为郊县“新面孔”，开盘至今销售成绩表现较好。

　　2.4小结与预测

　　新年楼市开局平稳后遇淡季成交“潮落”

　　本月主城区供应和成交量与上月相比“喜忧参半”，从供应来看，本月供应达到自去年“金九银十”后又一高位水平，主要由于目前政策环境的宽松，开发商看好市场发展，同时农历新年即将到来亦成为营销的重要节点，开发商推盘量较上月增多；从成交来看，本月成交总量虽小幅波动，但总趋势倾向平稳，主要受目前稳定的市场环境影响以及开发商在年前置业节点上选择促销走量措施。近郊县成交端与上月相比较大幅度上涨，主要由于个别项目出现集中备案而拉动总体成交量飙升。

　　整个2014年楼市经历了跌宕起伏的局面，从此前的市场不景气，到“930新政”出台调控，到之后的公积金门槛降低，再到“降息”政策，政府无不在楼市出现下行的时候给市场打一剂“强心针”，但这并不能改变楼市已步入调整期的客观规律，与我国宏观经济寻求改革、剔除产能过剩行业发展相一致，2015年楼市将会是调整的一年，也是迎接新常态的一年，开发商需要寻求转型升级、开发新营销模式、增加产品附加值等，政府将逐步淡化行政干预，由市场自主调控。此前，在瑞士达沃斯论坛上，李克强总理说到房地产出现波动属于调整期，目前在推进城镇化，房地产市场刚需需求将长期存在，在保持我国的房地产稳定健康发展的同时要加强棚户区改造。作为新年伊始，楼市运行较为平稳，预计下月销售淡季来临，后市成交或将有所下滑，但随着小阳春到来后，楼市将回归至正常水平。

　　中原地产：2015年01月成都土地和住宅市场简报