世邦魏理仕：REITs拓宽融资渠道投资首选核心商圈

来源: [观点网] 时间: 2015-02-09 10:51

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在增速放缓的情形下，如何在2015年拓展地产投资新思路是房地产企业密切关注的话题。

　　2015年2月9日，北京 – 国家统计局于1月20日发布的“2014年全国房地产开发和销售情况”中多项重要指标显示，中国在2014年的房地产增长动能减弱。2014年全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5％，增速比2013年回落9.3个百分点之多，扣除价格因素，中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。在增速放缓的情形下，如何在2015年拓展地产投资新思路是房地产企业密切关注的话题。

　　目前，中国房地产行业在一二线城市的投资程度不一。虽然有些二线城市出现了库存加大的现象，但在一线城市的某些商务区和新兴居住区需求依旧强劲。中国政府在积极推进“走出去”政策和鼓励资金海外投资的同时，相对国内所有的资金总额而言，流入海外的资金比例依旧偏低。换言之，大部分资金仍在国内投资。因此，对于国内核心区域的优质资产投资兴趣和活跃度并不会降低，将持续处于较高的水平。

　　与2013年相似，2014年国内商业地产投资市场的外资表现较谨慎，而内资更为活跃。投资者构成呈现出多元化的趋势，一线城市主要机构投资者包括房地产私募基金、银行保险等金融机构，此外还有自用买家、私人投资者以及房地产企业等；而二线城市中自用买家和民间资本则更为活跃。从投资物业的类型来看，尽管写字楼运营风险较小、投资净收益率仅达4%左右，该类型物业仍占据绝对主力，达到64%的比例，和2013年相比没有太大变化；住宅和酒店式公寓次之，占投资比例的19%。值得注意的是，核心城市中具有升级改造潜力的住宅项目很受投资者青睐。

　　从商业地产投资的融资渠道来看，除了增发股票及发行债券向投资者募集资金外，银行贷款仍是主要的来源。相对于空置率较高的物业来说，拥有稳定现金流的优质物业则更容易通过经营性贷款的方式取得银行资金。与此同时我们留意到，作为资产证券化品种之一的REITs在近年来持续升温，为开发商开辟了一种新的融资渠道。

　　世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及联席主管邵律说：“REITs目的在于使得持有商业地产的开发商在资本层面上打开一个新的融资、变现、退出的渠道，将优质资产以单一业权的方式放进REITs，一方面通过将资产打包卖给投资者，开发商可以获得融资，实现部分资金回流；另一方面，投资者可以每年分享它的红利和派息。一般派息对投资者的净回报是6%-7%，甚至是8%，这取决于REITs产品的物业背景、租赁情况、风险等等。我们看到很多国内的券商，以及国内信托公司都在积极转型，从纯粹的债权投资向股权投资和金融产品化方向转型，这将是大势所趋。”邵律分析。

　　“REITs要求物业有稳定的租金收益，它不会变相成为开发商套现的工具，并且证监会对REITs在财务数据和财务杠杆上有一定要求，例如项目的融资杠杆率不能超过40%（或者50%）。REITs具有稳定的收益，因此，REITs适合于风险接受程度较低的投资人群。REITs为中小投资者提供了投资大型、高端、地标性优质商业地产的机会，比如凯德置地旗下的来福士，它的业主其实是千千万万的投资者，这些投资者作为股东，可以享受租金增值所带来的利益。”邵律补充道。

　　2015年投资首选核心商圈物业

　　2014年底，中国政府积极推进房地产投资信托基金，确定一线城市REITs试点方向，试点范围包括公共租赁住房等，进入2015年，REITs将会得到进一步发展。此外，目前房地产投资市场所面临的最大挑战还是来自于整个宏观经济的不确定性。商业地产虽不受国家政策调控，却和整个国民经济的发展息息相关。近两年国家处于产业结构调整的过程中，经济增速放缓，投资者对市场持谨慎和观望的态度。而从物业本身来看，受大量城市尤其是二线城市供过于求的影响，租金增幅缓慢，可供投资的优质物业有限，收益率亦受到影响。

　　邵律建议：“在这样的市场大环境下，投资者在选择物业时应综合考虑应对运营风险的能力，尽量选择核心商圈的物业，尤其是在一线城市，很多核心区域有一些旧楼改造的机会，通过收购这些项目并更新改造，提升物业价值获得投资收益。另外，由于我国经济结构往消费驱动型转变，政府对于零售业的发展非常支持。一线以及具有区域辐射能力的二线城市核心区域的商业零售项目也是可以考虑的投资方向。”