九龙仓周安桥上海餐叙：披露进入绿城始末与融绿由来

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-02-06 09:53

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周安桥在上海举办的餐叙中对包括观点新媒体在内的媒体回应并讲述了关于绿城，关于九龙仓对规模、合作和拓展的种种看法。

　　观点网 融绿事件后，作为绿城大股东的九龙仓被捆绑在风口浪尖上，对比融创和绿城种种如公开信、声明般的“放招”，九龙仓一直像个沉默的棋手般隐藏在事件背后。2月3日，一则九龙仓欲收购上海融绿50%股权的消息再次引发市场对这家作风低调的香港企业的关注。

　　2月5日，九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在上海举办的餐叙中对包括观点新媒体在内的媒体回应并讲述了关于绿城，关于九龙仓对规模、合作和拓展的种种看法。

　　“今天这个时候，说敏感是敏感，说不敏感也不敏感”，甫一现身的周安桥神色轻松，并不回避日前关于绿城与上海融绿的提问。

　　针对九龙仓出价70亿收购上海融绿股权的消息，周安桥表示不予置评，“我们没有否认，也没有承认。”

　　周安桥进一步表示，对融创收购绿城事件引入中交的结果，九龙仓确实有点出乎意料，但是很满意。中交入股绿城的事情现在还在港交所的审批中，但九龙仓期待中交今后和绿城的合作。

　　除去融绿事件，周安桥重点谈及九龙仓在内地发展的策略。据其透露，2014年九龙仓在内地的销售金额是220亿元，他还多次强调九龙仓不追求排名，看重的是项目的效益，“我们从来没有想在排名上做老几，指标更多的是考虑过去一段时间赚钱不赚钱”。

　　在2014年内地房地产市场调整中，九龙仓也在改变自己拓展方向，重点回归一线城市。

　　“九龙仓这两年来对一线城市比较有兴趣，上海、北京、广东”，周安桥续称，九龙仓可能还会考虑减少城市布局，“现在基本上不会去一些三线、四线偏远的城市，也尽可能不去做房价在一万块以下的地方。”

　　“微利的状态，套用国内一句话，叫新常态了”，周安桥指，近两年九龙仓相对拿的地要少一些，更多地会瞄准并购。

　　他认为，勇于去考虑并购方向可能是一个很好的机会，因为在房地产调整几年以后的情况下会出现一些发展商的整合，“对九龙仓来讲，可能会保留多一点现金等这方面的机会，而不是在拍卖市场上无节制地去抢。”

　　在对住宅地块的审慎态度下，商业地产成为九龙仓的发展重点，新一代产品以IFS为代表。周安桥透露，九龙仓对上海徐家汇和董家渡地块都曾抱有极大兴趣，但最终因为主导权和对商业地产的考虑而未成形。

　　”项目是可以赚钱的，但是我们对在这个位置能不能做一个很好的购物中心没有足够信心，如果处理不好，那就砸了自己的牌子。“在周安桥看来，九龙仓在商场方面的希望是要保持百战百胜。

　　他表示九龙仓对商业地产项目的拓展仍在继续，但也坦承在市中心拿具规模的商业地的困难，”很可能是一年找到一个，甚至两年才找到一个。“

　　据其介绍，继成都IFS开业后，重庆IFS和长沙IFS在明后年将先后入市，”成都、长沙、重庆、苏州、无锡这5个国金中心项目出来后，九龙仓就差不多有500亿资金沉淀在收租物业上。“

　　以下为九龙仓集团有限公司上海媒体会现场问答实录：

　　关于融绿

　　现场提问：九龙仓收购上海融绿的消息是不是真的？

　　周安桥：一般在谈的事情，我们就不予置评。我们没否认，但是也没承认。进行中的事情，我们是不谈的。因为这是我们一般正常的行事态度，不予置评已经在进行的事情。

　　现场提问：对中交接手绿城股权这个结果满意吗？

　　周安桥：对结果肯定满意，这个结果也有点出乎我们意料，因为这个结果本身是很后期发生的，应该也是在一个很短时间内突然间发生的，我们总的来讲还是表示满意。当然(中交进入绿城)这件事情本身也正在等香港有关部门批准。

　　中交也是一个央企，而且很可能会对绿城以后的业务有所发挥，这也是出乎我们意料的，我们第一次听到中交的时候，觉得这两个公司是没有什么可能性的，后来了解之后，发现原来中交有很多房地产的业务，包括20年前有个中房集团，几年前国务院把它划拨给了中交，所以中交下面有中房，还有其它几个房地产公司，再加上中交现在的任务是带动“一带一路”走出去，走出去的过程里面，可能会导致很多海外的一些可能性。

　　九龙仓也期待中交进来以后对绿城是正面的影响，或者说有一些是可以合作的。不是说因为绿城不修公路，不修铁路，不建码头，中交进来干什么呢？不是让绿城干这个东西，是中交有些东西可以跟绿城发生关系。

　　现场提问：卖绿城股权给中交，这个事情要经过你们同意吗？

　　周安桥：不需要我们同意，因为是宋总(宋卫平)和中交之间的交易，它不是绿城的交易。他当时卖给融创，当然也来跟我们讨论过，但也不需要九龙仓准许。

　　现场提问：九龙仓会考虑退出绿城吗？

　　周安桥：九龙仓不太会退出，除非给一个很好的条件，正常情况是不会退出，因为我们对绿城是一个很长期的投资。举个例子讲，当年大家觉得九龙仓投资绿城赚了很多钱，因为5块多港币买进去它曾经升到16块港币，吴主席也跟宋主席说过，你看，我一股都没卖掉，也就是说你以为九龙仓赚很多钱，但我们一股都没卖掉，在到最近这一轮曾经跌到6块港币我们也没卖。

　　所以对九龙仓来讲，股价的升幅不会怎么影响到，因为我们不是考虑一个买卖的东西，所以股价不是那么重要。当然股价是反映了公众对这个公司的评论，那当然希望公众对绿城有信心。但是如果绿城再有机会升到16块港币，九龙仓也不会卖的，甚至说升到26块港币也不会卖，这是长期的投资。

　　九龙仓或者香港、海外公司也好，在国内做一个很本地化的生意——地产时，相对来讲地气接得不够多，最了解本地市场的一定是当地的公司。我们希望通过入股绿城，有个机会向他们学习，跟他们合作，更接近这个行业的地气，过去两年多九龙仓跟绿城的合作，确实学了很多，我们不是看重股价的升幅，而是看重学习的机会。

　　现场提问：那您怎么看融绿的资产情况？

　　周安桥：融绿的资产我们当然认为是好的。

　　现场提问：您怎么评价融绿平台过去三年的表现，从总体来看利润率不是很高？

　　周安桥：我们不太了解，绿城的事情我们没有细到这种程度，但是从他的发展来看是不错的。开始是9个项目，现在融绿平台号称18个项目，两年多一点就项目上翻了一番。而且大部分新项目在上海。我只能说融绿所处的位置是我们看重的。如果这些项目都在山东，本来山东九龙仓就没去也不想去，山东项目再好也不是我们想要的。他现在是在上海、北京，这两个地方是九龙仓想要去的，一般情况下就不太愿意卖出去。

　　当然具体项目要具体来了解，每个项目都有不同的情况，每个项目都有不同的合伙人，也不完全是全资的，里面融绿全资的也有，也有融绿跟九龙仓合作的一个项目。

　　现场提问：卖融绿平台需要不需要你们同意？大概什么时候才知道融绿平台要卖的消息？

　　周安桥：实际上九龙仓就不需要，董事会通过就可以。我们和你们差不多。

　　现场提问：当时的想法是什么？

　　周安桥：我们历来不太主张卖，因为觉得融绿里面的资产很好。在宋总和融创最后达成分手到宋总把股份卖给中交的过程中，九龙仓都没有想到卖掉融绿是其中的一个条件。我们从来没有把他作为一个方案来提。所以你说不卖了我也觉得很正常，要卖就谈个价钱也正常。

　　现场提问：收购融绿这件事上融创有优先权吗？

　　周安桥：他有优先权。大部分公司都会有这个情况，凡是有合作的，99.9%都会有优先权这一条，原股东有优先权。但是优先权也是基于要跟另外一家出价同等条件的，而不是说不同等情况就有优先权。

　　现场提问：未来如果九龙仓真的拿下了融绿平台，你们会采取合作方的形式吗？

　　周安桥：如果是这样的话就是这样，肯定不会把他反过来。现在融绿是并在融创的账上，如果九龙仓做了这个角色，也会继续让他并在融创的表上，不会说因为九龙仓进来以后全部推翻，项目还是会按照正常的程序进入原来的合作模式。

　　现场提问：融绿是属于绿城房产下面的，九龙仓在融绿里面占不占权益？

　　周安桥：肯定占，因为绿城房产本身是绿城中国的子公司。九龙仓在上市公司有24%多(股权)，理论上融绿平台有12%多，他经过多少重持都没关系，中间不是100%，也能算到我们的份额是多少。

　　现场提问：2012年九龙仓买绿城的时候，你们跟老宋说让他五年内不要退，当时是怎么想的？

　　周安桥：九龙仓一直很重视宋总，他当时对我们买他的股份应该说又惊又喜。

　　他觉得像九龙仓这样的公司迟早要把他吃下去，有这种担心，我们一再跟他讲，没有这个想法。当时九龙仓买绿城就特意使我们的股份比他少1%，一定是请宋总继续留在那里，我们说起码5年最好10年，他说10年太长了，就写了5年，所以5年是我们提出来的。实际上这个意思就是希望他留在这个公司，发挥绿城本来的精神，越长越好，而不是说5年之后我们就要取代他了，我们没有这个计划。

　　现场提问：那后来他过两年就要退了，你们怎么办？

　　周安桥：当时我们很不高兴，答应过5年现在才两年，我们确实不乐意这个事情的，我们说你起码要做5年，他提出离开的时候刚好是两年不到。

　　现场提问：现在把宋总留在绿城是你们愿意的吗？经过这次波折，对你们没影响？

　　周安桥：当然愿意。有什么影响？应该讲三家股东坐下来了才可以知道怎么影响。因为中交还没正式进来，所以首先要等这个事情批下来，中交进来了，三个大股东，九龙仓一家，中交一家，宋总代表原来，三家再来谈怎么发挥原来团队的优势，怎么发挥两家大股东的优势，接下来再讲绿城的前途。

　　现场提问：九龙仓是绿城大股东，但是在绿城好像也没有发挥太多的作用？

　　周安桥：原来我们的设定就是不干预，所以继续让宋总当大股东，继续当主席，我们也没有派执行董事，也没有干预日常的事情。

　　现场提问：这是指之前还是现在？

　　周安桥：之前，2012年的时候这都是我们设定好的，也是为了让宋总安心，不要觉得什么事情都要问我们。基本都不用问我们，当时就设了一个投委会的否决权，如果重大投资，九龙仓认为对整个财务有影响的，可以否掉不要让绿城像以前那样过分地借贷。我们有一个约定，在100%负债率以下九龙仓尽可能不用否决权，100%以上或者有的事情会导致负债率超过100%，九龙仓有否决权，基本上这两年九龙仓没有用过否决权，因为没有碰到这个线。

　　现场提问：您记不记得宋卫平当年在卖9个项目股权给融创的时候，他说其实九龙仓也想收购那几个项目，但是他不想卖给你们？

　　周安桥：有这个事，但不是这个说法。绿城跟融创谈这9个项目可能跟九龙仓谈入股的事情是同时进行的，我们这个事情宣布在先，之后可能一段很短的时间，具体我忘了，也许一个礼拜，也许10天，绿城告诉我们，还有一笔三十几个亿的钱要进来，要把这9个项目给融创。

　　我们第一个反应是，那我先看上的，是不是九龙仓应该有优先？绿城说，当然，如果你愿意你优先。所以当时我特意去了一次杭州，一看融创出的价钱确实不错，对绿城是有利的，因为这个项目里面有一部分是亏钱的，而且亏得不少。但是融创给的总价，就是帐面上不让绿城吃亏，不管里面有多少个亏钱，总的给你62个亿，经过这个做法，绿城拿回30多亿的现金，还可以产生一两个亿的利润。

　　我们也很奇怪，因为理论上都是想在人家病的时候趁机捞一把，融创没有捞一把，他的态度不错，也讲了他的观点，当时主要是看中绿城的品牌，另外也看中了上海，他也是长期进不了上海，就利用绿城已经在上海的几个项目。

　　九龙仓当时就做了一个小的调动，当时融绿谈的是融创51%，绿城49%，从绿城来讲已经同意这个比例，后来我们提出还是各占50%吧，表还是让融创并，但是股权就各占50%。

　　现场提问：宋卫平曾说想把蓝城那一块养老、农业的业务装到上市公司来，九龙仓不同意。现在他如果再想把蓝城装进来，您是什么样的意见？

　　周安桥：我们没有反对，只是对作价有不同的意见。

　　现场提问：如果现在他再提出来把这块并进来呢？

　　周安桥：也不会反对。九龙仓会采取很透明和很公开的态度，因为我们实际上是倾向于请宋总把他私人的生意集中在一起。我们不乐意见到宋总有一半时间，或者哪怕1/10时间花在其它地方，希望他是百分之百在绿城。从这个角度出发我们没有反对甚至可以说是积极推动者。

　　现场提问：您认为绿城应该不应该在配置里面做很多会所和酒店？在这种配建上九龙仓有否决权吗，或者只能提建议？

　　周安桥：应该没有(否决权)，但是我们肯定建议他们少建，甚至不建。我们这个观点没保密，公开也跟他说过，宋总也知道这个观点，他也在改这个事情，这几年盖的酒店相对少了一点。

　　现场提问：有可能跟融创在这个平台上合作吗？曾经的竞争对手，也有可能再合作吗？

　　周安桥：什么东西都有可能，不会说永远不跟谁合作。什么东西都可能会变化，用一句外交的话说，没有永远的敌人，也没有永远的朋友，做生意要根据不同的情况，不同的城市、不同地块都可能会发生一些不同情况。

　　现场提问：上月底在杭州的拍卖会上最后是九龙仓和融创在火拼抢地？

　　周安桥：第一，没有火拼，我觉得还挺温和的。第二，也不光是只有融创一家，他也有一个合作伙伴，这是很正常的。我们有我们的底价，刚好在没有到底价以前，剩下我们两家了那就竞争一轮，至于说我们为什么放弃，到了不能接受的价钱我们就不抢了，没有故意为难，也没有故意放水，这是很正常的现象。

　　关于市场

　　现场提问：央行2月5日起降准，您怎么看对房地产的影响？

　　周安桥：降准、降息对房地产肯定是好的。但是房地产要真正好起来，也不能靠降息和降准。目前这个降息和降准，主要针对的并不是房地产，不是为了救这个行业也不是想刺激这个行业，只是因为整个经济有这个需要。当然顺便也给房地产吹来了一点点暖风，但是这是很一般的暖风，不是很热的暖风。

　　九龙仓对今年的看法比去年肯定要好一点，去年下半年开始基本上就放松限贷了，现在全国还有5个城市没有放开，我们期盼今年也能放开，至于是第一季度、第二季度，这个说不准，但是应该也是放开的。

　　总的来讲，我们今年会看得比去年好一点，但是并不是说大好，不会有一些类似2009、2010年的情况。因为确实现在这行里面普遍的存量是比较大的，很多城市都有超过一年以上的存量，光是消化这些存量，本身就需要一个比较长的时间。

　　所以降准、降息本身是好事情，对中国经济也是好事情，对行业也是好事情，但是不会有太大的刺激，我们不敢想象有太大刺激。

　　现场提问：你们怎么看李嘉诚退出内地的说法？

　　周安桥：李嘉诚是不是退出，应该由他来答比较好，你们只能猜，猜的不一定是准的。

　　对于九龙仓来讲，一贯对国内的市场还是有信心的，去年这个时候我也谈过，我们当时就有点谨慎，是谨慎的乐观。确实中国政府也希望把地产的温度降下来，这也是过去两三年内限购、限贷这些措施的初衷。所以在这种情况下，我们感觉到国内的房地产市场不再是一个盈利很可观的行业，但是总的来讲，这个行业还是有可为的，在这个情况下九龙仓从前年开始适度的降了点温，相对前几年来讲购入的地要少一点，卖出去的房子和购入的地相比是卖出的多，购入的少。但是并不代表我们对这个市场没有兴趣，只能说保持一个高度有兴趣的态度。只要有好的项目，符合要求的项目，我们还是参与的。

　　九龙仓和很多房地产公司差不多，这两年来对一线城市比较有兴趣，上海、北京、广东。这一阵如果要买进地，可能比较多的会在这几个地方。

　　我们也觉得在目前房地产调整了几年以后的情况下，可能会出现一些突发的事情，一些想不到的事情，也许会有些发展商要把他的房子卖出来，甚至有的房地产商财务上会有困难，会制造一些新的机会给我们。对九龙仓来讲，可能会保留多一点现金等这方面的机会，而不是在拍卖市场上无节制地去抢。

　　现场提问：以后是不是会更多地通过并购或者股权投资的方式来扩大规模？

　　周安桥：相信整个行业总的趋势是这样的。中国的房地产公司还是偏多的，像任何其它行业一样，通过竞争以后就会产生一些合并的事情，在房地产这一行里面，我们也认为会这样。

　　所以大的会更大，小的会退出或者是并入其它的公司，在这个过程里面，比较勇于去考虑这个方向可能是一个很好的机会。

　　现场提问：微利现在已经是房地产企业的常态，有港资企业说虽然现金流比较充裕，但还是选择了快速周转，对于微利的状态您怎么看？

　　周安桥：微利的状态，套用国内一句话，叫新常态。郁亮同志说现在黄金时代过了，到了白银时代了，我们也有同感，这两年我们相对拿的地要少一点。也感觉到既然是做生意的，当然要以生意为出发点，如果赚不了钱的就不拿了。

　　我觉得大部分港商未来都会有这种情况，不会太多地把价钱明显的抢高于市场，以前抢高是看好明年、后年会有一个很大的涨幅，所以才会发生面粉比面包还要贵的情况。今天来讲，是按照面粉就应该面粉价，面包就面包价，按面包现价来抢面粉，而不是抢过头。

　　现场提问：现在房企有到海外寻求国际化的趋势，这一块九龙仓怎么考虑？

　　周安桥：九龙仓相对国内房地产公司来讲就是海外公司，所以海外梦可能发生得比他们要早十年、二十年。我们也是受以前的经验所限，大部分香港公司去海外做房地产都没有赚到很多钱。

　　房地产是一个很本地化的事情，不太容易去欧美。这一轮国内的房地产公司，也许他们有机会，因为他们所处的情况跟我们不一样，他们现在是因为有相当部分的国内老百姓移民去了海外，所以有一部分房地产公司是跟随这条途径出去的，他的第一、第二个项目相当部分是卖给刚刚出去的移民，这个资源应该说也是国内公司所独有的，他们可能在数据方面比我们更清楚，有多少移民去了澳大利亚，有多少移民去了美国西岸，有多少移民去了欧洲，随着这些踪迹去盖房子，比香港公司几十年前会好一点，因为量也比较大。但是总的来讲，香港公司没有太兴奋，没有多少跟着去海外，我并不是说去海外不好，但是海外的地产没有想象中这么好做。

　　现场提问：对于中国这一轮的城镇化，不知道九龙仓会怎么把握这个商机？您刚才说九龙仓从来没想过在中国的地产市场做老大，那想做老几？

　　周安桥：我们从来没有想在排名上做老几，指标更多的是考虑赚钱的方面，检讨更多的是过去一段时间赚钱还是不赚钱，并不是说要做老大还是做老十。

　　第一个问题我刚才已经解释了，在城镇化里面，九龙仓不认为能有多大的戏，因为我们会回归到一二线城市，城镇化更多的是二三线、三四线城市。

　　现场提问：现在都在讲营销的创新，您在这方面的感受是怎样的？

　　周安桥：九龙仓来讲这个问题矛盾不明显，因为才两三百亿的规模。如果定个三年计划也要做到1000亿，这对我来说就很重要了，但是我刚才说了，九龙仓没有这个野心，安于现在这个情况，只是不安于赚钱的项目不够多，如果说接下来10个项目9个半都是赚钱的，那就是我目前心里想要的，我们想花多点时间找一些效益好一点的。

　　规模和拓展

　　现场提问：去年定的业绩目标是230亿，有没有完成？今年目标是多少？

　　周安桥：去年按照我们公司内部的计算是卖了220亿。有些项目我们和合伙人之间说好了由他们并表，所以我们有一些销售就并到他们财务报表上。九龙仓习惯了只算自己的，所以220亿是净算我们自己的(权益)。

　　现在我们也学上海市一样，我们不追求GDP，当然起码不会比去年差。

　　现场提问：九龙仓的买地和投资决定有没有一般的原则或标准？

　　周安桥：九龙仓现在的考虑是少做点城市，可能还要减少一点城市。二三线或者三四线城市，九龙仓没有优势，很多人可能都没有听过九龙仓这个公司，我们的相对优势是在一些大城市，在上海或者是广东这些地方，它本来就听说过九龙仓，也知道一些情况，所以我们的产品也许可以卖出比较好的价钱。

　　九龙仓现在基本上不会去一些三线、四线偏远的城市，也不会去做一些售价比较低的地方，尽可能不去做房价在一万块以下的地方，当然并不是说现在就没有那种项目，这不是一个绝对数，只是想说明我们希望尽可能做一些中高档的。因为在这些地方，九龙仓的优势会显露出来。

　　现场提问：会在哪些城市或者区域继续保留？

　　周安桥：首先保留的肯定是上海、北京，九龙仓还继续在主动地找，在广东我们也很积极在找。杭州、苏州也在找，比较繁荣的城市我们还会继续做。

　　现场提问：现在大的开发商都在重回一线，但毕竟蛋糕是有限的，您怎么看？

　　周安桥：现在我们看到的，别人也看到了，大家都往上海、北京走。这个情况下，我们会放弃一个特定目标，比如说很多人说要在上海拿10万平方米，这个很容易讲。但是九龙仓不好说能够拿到多少，也许一块都拿不到，如果一块都拿不到也认了，因为我们没有要求要在国内做老几，就不需要担心这个。

　　但是九龙仓要坚持找到合适的项目，就是能够赚钱的项目。因为放弃了一定要争老几的目标，就没有给自己压力，好项目就做，不好的就不做。

　　九龙仓只能说把自己的门路拓宽一点，广交朋友，也不一定能够拿到项目，但是至少机会多一点，要多开渠道因为等政府推地不容易，每一块地都有十家以上的竞争，而且是一路举牌。

　　现场提问：对北京自住型商品房用地，广州配建经适用房用地这类地块，是不是出于效益考虑九龙仓不考虑？

　　周安桥：九龙仓最近参加北京的两块土地拍卖拿的地，可以说是我们第一批要配建限价房的项目，虽然具体是华润和招商来做，但是九龙仓也参与了股份。

　　以前九龙仓单打独斗的时候是避开这个事情的，因为脑袋扭不过来，抢到这么高的土地还要盖一批保障房交出去，便宜的房子和贵的房子共同存在一个区域里面，我们不习惯，所以很长时间在北京没有拿到地。

　　这次拿地也算是尝试，也开放了自己的脑袋，做的是配建限价房，我们也是学着做。正式做完以后，九龙仓可以对限价房和保障房有一个切身的体会。有风险，但这次四家公司一起承担，我们觉得总要有一次突破。这一块不是九龙仓的长处，很长一段时间我们很少参与要竞价保障房的地，都是在竞保障房前就停了。

　　关于合作

　　现场提问：您去年讲过九龙仓以后会更多的单独去做项目，但是今年看下来，还是合作的形式为主？

　　周安桥：九龙仓还是两条腿走路，当然如果自己的力量越完善、越强大，自然会更多地自己做，另外跟合伙人一起肯定是其中一个方法，就是借用对方的力量，补自己的不足之处。

　　九龙仓在(自己操盘和合作)这个问题上没有太特定的比例，根据每种情况不一样，这是根据每一块地所产生出来的不同结果来决定的，没有说某块地非要不可，如果有非要不可的情况，可能会发生在我们准备长期持有的一些商业地。

　　现场提问：从这种产品的定位来看，国内有这么多做豪宅的开发商，哪些是九龙仓比较心仪的合作伙伴？

　　周安桥：第一个就是绿城，所以为什么九龙仓当年会入股绿城，就是它在豪宅的市场比我们做得还好，做得深，做得广。当然机会是偶然的，但是我们本来就很看中它的产品。

　　现在来讲，绿城有绿城的困难，就是豪宅有豪宅的困难。产品300、400、500方这些不太好卖时，它也要回到市场的本质。九龙仓要学它的品质，不一定学它的大户型，我们要的是这个市场的产品。九龙仓现在有些地方也有5000、6000的产品，第一不赚钱，第二还卖得不好，第三公司会尽快把它抽离出来，不再去碰这个市场，这是我们自己的内部教训。

　　现场提问：九龙仓的合作项目如果涉及到半路退出，有退出机制吗？

　　周安桥：合作不合作基本上都有一个退出机制。这个退出机制是我们跟很多家企业合作的时候定的，设置退出机制对香港公司来讲是很正常的。但是对内地很多公司来说，可能会说我还没跟你合作，你已经把退出机制想好了，什么意思，我们要费不少精力解释。当然，现在合作过一两次以后的就很习惯了，退出机制就是合作协议的一部分，没有恶意在里面。

　　现场提问：按权益来算哪家是合作得最多的公司？

　　周安桥：按权益不好说，按项目数量来计算，和招商合作得最多，有12个项目，其次是中海。按销售来说，九龙仓三分之二销售是自己的，三分之一是合作的。

　　商业地产

　　现场提问：未来对于收租物业会不会加大投入？

　　周安桥：收租那一块是一个自然的增长，明年重庆入市后年长沙的进来了，本来在盖的房子都变成收租的了，这一块在正常情况下是不断地会增加的。其他的房地产公司的业务，买地、盖房子、卖出去，九龙仓也会保持一定的活力。

　　现场提问：九龙仓之前既传过看中徐家汇和董家渡的地，接下来在上海的商业地产方面有什么打算？

　　周安桥：我们对上海还是保持兴趣，徐家汇就是最能够说明我们刚才讲的观点。徐家汇其实九龙仓也可以跟新鸿基合作的，但是那个项目新鸿基要求操盘，我们也要求操盘，最后只能是一家来做。我刚才提过的观点，在这种商业项目上九龙仓肯定是要求操盘的，因为是收租的物业，涉及到以后长期的招商和长期的管理。所以徐家汇之后，当然保持在上海找其它类似项目的可能性，就又产生了董家渡的事情。

　　如果没有兴趣，董家渡就不会有九龙仓的关联。正是因为我们也有兴趣，但是我们又考虑做商业地产，所以考虑的问题比较多一点。九龙仓考虑商业地产不完全是能不能赚钱的角度，因为很多人跟我们讲，这个项目是可以赚钱的，我们觉得也是可以赚钱的，但是我们对在这个位置能不能做一个很好的购物中心没有信心或者说信心不足。如果处理不好，那就砸了自己的牌子，也许可以通过卖掉住宅或者卖掉一部分办公楼能够得回资本，但是我们希望在商场方面要保持百战百胜，所以这个问题很难。

　　现场提问：什么样的地块九龙仓做商业比较有信心？

　　周安桥：九龙仓商场团队会对每一块地做出评估。我只能说，董家渡某些因素是符合我们做商场的要求，首先这块地比较大，徐家汇也符合这个要求，两块地都是在市中心，一个在徐汇区，一个在黄浦区。但是也有很多不符合要求的地方，我们会有十几个因素分析下去，地符合了，不等于环境符合、商业氛围符合。

　　现场提问：2015年在内地有没有一些区域上或者项目上的重大动作？

　　周安桥：首先是按照正常发展，在选定的几个城市有可能的话就买地，不怎么看好的地方就不买、少买。另外一摊业务就是收租物业，去年成都IFS已经开业了，接下来明年在重庆要开，后年长沙项目也要开，这几个都是巨无霸，这些是很占用资金的，一个成都项目就占了我们200亿资金。每一个这样的项目出来，都表示了九龙仓一部分资金沉淀到了收租的物业上。成都、长沙、重庆、苏州、无锡这5个国金中心项目到明后年就差不多有500亿沉淀在收租物业上。当然还不排除继续去找新的商业项目，这种项目不像一般的发展项目，很可能是一年找到一个甚至两年才找到一个。

　　现场提问：九龙仓到现在基本上很传统，业务还是专注在住宅和商场，有没有考虑旅游地产、养老地产、酒店之类？

　　周安桥：很少，这些不是我们的长处。养老地产绿城要做，酒店方面，我们有一个酒店品牌叫马哥孛罗，现在在做一个新的品牌尼依格罗NICCOLO，是马哥孛罗的升级版，成都会开第一家，之后在长沙、苏州也会开。

发稿：罗舒晗审校：刘满桃